房价有涨有跌，本文以房价上涨为例。如果买房人因为新的限购政策而失去购房资格，导致合同无法继续履行，卖房人解除合同，那么，卖房人是否应当赔偿买房人房屋涨价的差额（部分）？
一、从合同解除的原因看，卖房人没有责任
如果合同解除是因为一方违约，则违约方应当承担违约责任。
如果因为新的限购政策导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，合同解除，法院一般以“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”为由解除合同，其实质就是依据情势变更原则解除合同。《合同法解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这是关于情势变更原则的规定。但是依据请示变更原则解除合同，法律并未规定“获利方”承担相应的责任。
也有一些判决认为新的限购政策属于不可抗力因素，以不可抗力为由解除合同。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这是关于不可抗力的概念和责任的规定，需要注意的是该条文中的“部分或者全部免除责任”是指免除买房人的责任，因为是因为买房人不具备购房资格而导致合同不能继续履行，合同不能履行的原因在买房人。但是该条没有规定，因不可抗力导致合同解除，“获利方”（卖房人）应当向对方（买房人）做出赔偿或补偿。
二、卖房人不需承担缔约过失责任
《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。这是对缔约过失责任的法律规定。在本文所讨论的问题中，卖房人在订立合同过程中并没有上述违背诚实信用原则的行为，因此不能套用缔约过失责任来要求卖房人承担赔偿房屋差价的责任。
三、所谓的公平责任不得滥用
所谓的公平责任，直接的法律规定是《民法通则》第一百三十二条的规定：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。这一规定是侵权责任法上的规定，并不是合同法上的规定，不能适用于本文所讨论的问题。
所谓的预期利益或者履行利益（房屋差价），是要在因卖房人违约而解除合同的前提下买房人才可以主张，在因买房人不具备购房资格而解除合同的情形，买房人没有权利主张这种消极损失。至于积极损失，如果卖房人将已收的房款和利息、装修残值等退还或补偿给了买房人，买房人就没有了积极损失。
综上，从现有的法律规定看，因新的限购政策导致合同无法继续履行，合同解除的，买房人无权要求卖房人赔偿或补偿房屋差价（全部或部分）。
附：
案例一：陈某某与马某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2007年7月5日，原告陈某某作为出售方(甲方)与被告马某某作为购买方(乙方)签订《协议》一份，约定：原告将系争房屋转让给被告；转让款为320,000元；被告需办理房产证时，原告无条件配合直至房产证办出为止，但一切费用由被告承担；水、电、煤、物业管理费、宽带、电话机、有限电视费在拿到钥匙之日后由被告承担；原告将发票交给被告保管以便办理产证；任何一方不得违约，若有一方违约双倍付给对方640,000元。
同日，原告出具《收条》一份，写明：“今收到马某某先生房款叁拾贰万元整￥320,000元”。
另查明，2010年3月25日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：系争房屋如果能办理房产证时全权委托被告办理；原、被告双方根据2007年7月5日协议原则，如果原告违约应按系争房屋市场价一次性支付被告，另赔偿违约金200,000元。
2010年9月19日，系争房屋的大产证核准登记在案外人即开发商上海开天房地产开发经营有限公司名下；2014年8月XX日，原告被核准登记为系争房屋产权人。
再查明，截至2017年10月，被告累计缴纳个人城镇基本养老保险35个月。
2016年11月22日，原告向被告发出《律师函》一份，要求被告在该《律师函》寄出之日起2个月内，完成系争房屋产权过户手续。
裁判原文节选【案号：上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7378号】原、被告签订的《协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。如当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求继续履行，但法律上或事实上不能履行的除外。本案，系争房屋为动迁安置房，自动拆迁协议满3年且大产证满3年即可以办理过户登记手续，原告在2016年11月即发函要求被告在合理期间内办理房屋产权过户手续，但因被告至今仍不符合本市住房限购政策，无法办理过户登记手续，故本案存在事实上不能履行的情形，原告提出解除合同的诉讼，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告要求原告返还购房款320,000元的反诉请求，原告对此亦无异议，本院予以支持。关于被告主张的房屋差价款，因原、被告之间房屋买卖合同不能继续履行并非原告的原因导致，故该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条第一款第(五)项、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)陈某某与被告(反诉原告)马某某签订的《协议》及《补充协议》；
二、原告(反诉被告)陈某某于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)马某某房款320,000元。
三、驳回被告(反诉原告)马某某的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费XX,680元，合计诉讼费XX,760元,由原告(反诉被告)陈某某负担3,050元(已付80元，余款2,970元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)马某某负担9,710元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
案例二：程某某与施某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2016年2月29日，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，总房价款为270万元，双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则影响原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签署上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。协议另对付款、过户、居间报酬等相关事宜进行了约定。当日，原告支付被告定金10万元。签订居间协议时，原告知晓涉案登记为被告及其已经过世的丈夫所有，签订《上海市房地产买卖合同》需要被告先办理对其丈夫的继承公证手续，过户至被告一人名下，但被告当时说能够按照协议约定的时间办理完成。在签订居间协议时，原告符合当时的本市购房政策，但是，2016年3月25日，本市出台了新的房地产限购政策，原告根据新政策属于限购对象。若双方在2016年3月25日之前签订《上海市房地产买卖合同》，则原告不会被限购，但因为被告未能及时办理继承、过户手续，导致现在双方的房屋买卖实际无法履行，故过错在于被告，居间合同应予解除，被告应双倍返还定金，并赔偿原告市场价300万与合同价270万的差价的50%的损失15万元。原告在2016年2月份为了购买被告的房屋而将自有的房屋出售了，原告现在在外租房，被告应赔偿原告的损失，请求法院判如诉请。
施某某辩称：不同意原告的全部诉讼请求。其承认原告主张的双方签订了《房地产买卖居间协议》、原告支付了定金10万元、被告办理继承和过户手续超过了2016年3月30日的期限，原告被2016年3月25日的限购政策所限购，原告出售了自有房屋的事实。但，被告未曾拖延任何时间，没有任何过错，不应承担违约责任。协议无法履行系新的限购政策所致，不可归咎于原、被告。同时，施某某向本院提出反诉请求：一、判令撤销2016年2月29日签订的房地产买卖居间协议；二、判令返还被反诉人10万元人民币。事实与理由：中介为了双方尽快签约，对被告进行了误导，多次表示整个手续20多天即可办完，实际被告于2016年3月2日去公证处咨询，3月8日向公证处提交所需材料，3月16日取得公证书，当日前往房地产交易中心办理契税申报等更名手续，到2016年4月10日才拿到权利人为被告的新房地产权证。虽然上海市房地产登记簿显示涉案房屋于2016年3月30日登记于被告名下，但密码纸的打印时间为2016年4月5日，所以实际在2016年4月5日时房地产交易中心的内部流程还没有完成，房地产交易中心实际于2016年4月10日通知被告领取房地产权证，被告并不知道2016年3月30日涉案房屋已经登记至被告名下。对于30天能够完成手续系重大误解，正常办理的话需要一个半月，故协议应予撤销，定金应单倍返还。程某某对施某某的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告承认被告主张的办理继承公证手续、过户手续、拿新房地产权证的事实。本合同并不存在法定撤销理由，不存在重大误解。被告称中介公司误导了被告，导致了被告违约，那么被告应当承担违约责任后向中介公司追偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供录音光盘及其文字整理稿、电话详单、名片，拟证明中介公司误导被告20多天就可办理继承公证、过户手续，但事实上无法完成，这属于重大误解。原告认为被告与中介存在串通的可能，对被告的上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，如果通话录音是真实的，中介也明确告知了被告相关情况，且被告不愿签订合同是因为房屋涨价。本院认为，原告主张被告与中介公司串通，但并未提供证据予以证明；被告提交的上述证据已经形成了证据链条，可以证明中介公司向被告表示过20多天可以办好手续，故双方约定了签订居间协议之后的30天内签订《上海市房地产买卖合同》的事实。
裁判原文节选【案号：上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初7389号】本案的争议焦点在于：一、双方签订的居间协议应予解除还是应予撤销；二、协议实际无法履行的过错在于哪一方；三、合同解除或撤销的后果应如何处理。
关于争议焦点一。被告主张中介称继承公证、公证手续20多天即可办理完毕，但实际需要一个多月，这是中介对于被告的误导，故居间协议约定30天后签订买卖合同系被告的重大误解。对此，本院认为，居间协议对于签订买卖合同的时间约定的非常清楚、明确，被告作为成年人理应对条款的文字有清晰的理解，并不存在对条款的文字、内容有误解的情形。被告签署居间协议即认可30天内能够办理继承公证、过户手续。实际无法在30天内办理好手续，此系被告基于中介公司的陈述对于手续办理时间的估计存在过于自信的过失，此种过于自信的过失的情形并不属于对于合同条款的重大误解。故被告基于重大误解要求撤销居间协议的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《上海市房地产买卖合同》因原告限购而实际无法履行，故居间协议应予解除，对于原告的相应诉请，本院予以支持。但是，鉴于居间协议系原、被告及中介公司三方所签订，对三方均有约束力，原、被告双方之间系买卖关系，原、被告分别与中介系居间关系，故本院对于原、被告之间的房屋买卖法律关系予以解除。关于争议焦点二。原告主张被告逾期办理继承公证、过户手续，系被告的过错导致合同无法履行，故被告应双倍返还定金，本院认为，被告逾期办理手续仅导致合同逾期履行，并非导致合同根本无法履行，而原告符合购房政策是居间协议能够履行的根本条件，本案中原告被新颁布的购房政策所限购，故合同根本无法履行并不能归责于原、被告任何一方。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告定金10万元。故对被告关于定金的诉请，本院予以支持。如前所述，合同无法履行不能归责于原、被告任何一方，原告主张被告双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、定金利息损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项，第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第一款，规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)程某某与被告(反诉原告)施某某关于上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖法律关系；二、被告(反诉原告)施某某于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)程某某定金100,000元；三、驳回原告(反诉被告)程某某的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)施某某的其余反诉请求。本诉案件受理费6,550元，减半收取3,275元，反诉案件受理费1,190元，合计诉讼费4,465元，由原告(反诉被告)程某某负担3,235元(已付)，被告(反诉原告)施某某负担1,230元(已付1,190元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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