——2013年11月27日在上海市普陀区第十五届人民代表大会
常务委员会第十六次会议上
区房管局局长 胡月华
主任、各位副主任、各位委员：
我受区政府委托，向区人大常务委员会作关于本区旧住房综合修缮改造工作情况的报告。旧住房综合修缮改造工程是推进社会事业发展的重要组成部分，也是改善民生、保障民生和服务民生的重要举措。随着相关政策法规的陆续出台及管理体系的不断完善，面对旧住房修缮工作的新形势、新要求，我区坚持以改善百姓居住质量、提升居住环境面貌为目标，认真落实文件精神，不断完善监管体系，探索创新工作方法，推进旧住房修缮工作再上新台阶。
一、基本情况
根据市房管局有关精神，旧住房综合修缮改造的范围是：近五年内不列入拆除或成套改造范围及未实施过修缮改造的公房、售后公房。考虑到部分旧住宅小区公房、售后公房与少量的商品房混合的情况，我区将公房售后房比例在80%以上的混合型小区，也纳入到修缮改造范围中。
普陀区较其他中心城区而言，住房的基础条件比较薄弱，历史欠帐也比较多，旧住宅小区居民对通过旧住房综合修缮改造改善居住质量抱有较大的期望。经统计，普陀区共有住宅小区678个，总建筑面积约3428万平方米，其中公房、售后房比例在80％以上的旧住宅小区341个，总建筑面积约1292万平方米。在341个旧住宅小区中，直管公房、售后房小区174个，总建筑面积约701万平方米；系统公房、售后房小区167个，总建筑面积约591万平方米。截止目前，在全区的旧住房中还有非成套住宅约66万平方米（老私房、二级以下旧里除外）。
2003年以来，我区通过旧住房综合整治、平改坡综合改造、高层修缮、成套改造、直管公房大修等系统性的修缮改造工程，有效改善了普陀百姓的居住条件。全区累计实施了综合整治项目131个、约506万平方米；平改坡项目126个、约581万平方米；高层修缮项目43个、约183万平方米；直管公房大修项目1个（沪西弄小区），2094平方米；厨卫整治项目1个（曹杨一村），约6万平方米；成套改造项目10个、约10万平方米。受益居民累计达26万户。此外为了进一步提升旧住宅小区环境品质，对397个小区实施了环境建设“六小工程”，约1616万平方米。
尤其是2012年以来，随着《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发[2011]60号）及《普陀区住宅修缮工程实施意见（试行）》等文件的相继出台，对住宅修缮工程的实施及其建设管理都进行了重新定位，提出了新的要求，再造了管理机制和管理流程。至今年底，将累计完成修缮工程56.6万平方米，近1.3万户居民受益，包括平改坡综合改造工程35.7万平方米，成套改造工程3.2万平方米，屋面及相关设施改造工程11.5万平方米，厨卫等综合改造工程6万平方米，直管公房全项目修缮工程2094平方米。上述项目中，区级财政含街镇投入约1亿元，正在积极向市财政争取约30%的市级财力补贴资金。
通过实施以上旧住房综合修缮改造工程，使我区旧住宅小区居民提升了居住质量，改善了居住环境面貌，同时有效促进了我区物业管理行风建设，也为全市城市文明指数测评，以及普陀区创建全国卫生城区等工作，奠定了坚实的基础。
二、主要做法
按照新颁布的《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发[2011]60号）及2012年8月制定的《普陀区住宅修缮工程实施意见（试行）》等文件，面对新形势下的住宅修缮运作机制和管理流程，我区结合实际、转变思路、倾听民生、攻坚克难，全力推动旧住房修缮改造工作。
（一）细化流程，规范操作，再造五项修缮管理新机制
为做好新形势下的住宅修缮工程的建设管理工作，我区成立了住宅修缮管理中心，作为本区住宅修缮工程的监督管理机构，承担对住宅修缮工程的质量、安全等方面的监督管理职能。针对投资额在30万元以上的住宅修缮工程，对住宅修缮工程的计划立项、确定实施单位、编制修缮方案、资金筹付、工程报建、施工合同备案、开工审核、竣工备案各个环节按规定进行全面的监督管理，严格按照技术规程、规章制度进行精细化、动态化管理。
一是建立了招投标管理机制。针对投资额在200万元及200万元以上的住宅修缮工程，一律采用公开招标的方式进行施工招标；投资额在30万元以上，200万元以下的住宅修缮工程，则采用邀请招标方式进行施工招标。在招标、投标、开标、评标和中标各个环节，严格执行《上海市住宅修缮工程招投标管理办法》（沪房管规范修[2012]33号）文件，通过全市统一的招投标平台进行各项招投标活动，规范了住宅修缮工程的承发包行为。
二是建立了信息网络化管理机制。对工程报建、合同备案、开工审核、竣工备案等环节，通过网上办事平台系统，将过去的纸质化操作模式转变为信息化操作，从而利用信息化管理所具有的公开、透明和动态的特点，为项目的全过程监管提供了实时数据。
三是建立了材料多方检测审核机制。为确保建设工程的质量，在房屋材料检测环节完善了“施工单位自检、区修缮中心分批检、市修缮中心抽检”三级材料检测制度。针对内外墙涂料等主要材料的审核，则先由施工单位对材料规格、数量等基本情况进行上报，由监理单位、实施单位进行确认，最后报主管部门区修缮中心审核。通过这两项机制的确立，从制度层面固化了监管措施，完善了监管体系，提升了监管水平。
四是建立了安全质量动态考核机制。为加强住宅修缮工程的安全质量管理，我区进一步加大对辖区内住宅修缮工程的监督和检查力度，并对照《动态考核办法》规定的记分制度，对相关施工单位、监理单位等相关人员进行考核，强化日常监管力度。此外，结合安全隐患大排查、住宅修缮工程安全质量检查和安全生产检查等工作，运用多种检查手段，细化检查内容，提升检查工作的针对性和有效性，确保了全区各类住宅修缮工程的安全质量。
五是建立了工程后评估考核机制。针对投资额在30万元以上且享受政府财力补贴的住宅修缮工程项目，对其施工单位及监理单位进行后评估工作。一方面紧抓工程施工及工程监理两大块内容，另一方面落实企业自查自评、房管部门评估考核、居民意见征求，最后公示及报送五个主要流程。通过后评估的方式，将居民和社会评价引入反馈机制，使修缮工程更加“接地气，贴民心”，为我区旧住房综合修缮改造工作整体水平的不断提升奠定了基础。
（二）求真务实，破解难题，认真做好纳入住房保障体系的三类改造项目
今年以来，平改坡及相关设施改造、成套改造，以及厨卫等综合改造三类项目纳入“四位一体”住房保障体系，旨在重点解决居民日常生活中的“急、难、愁”问题，改善和提升居住质量。在推进这三类项目时，我区始终贯彻“三个兼顾”的原则。
一是平改坡综合改造项目兼顾“实用”与“美观”。平改坡改造是我区实施总量最大、受益居民数最多的旧住房改造项目。在实施平改坡项目时，我们始终把旧住宅百姓得实惠放在第一位，通过查阅物业的历史报修资料、广泛听取居民意见、实行市民监督员制度等方式，了解和掌握小区最迫切需要解决的问题，统筹安排改造项目，解决房屋使用中的渗、漏、堵等问题。在此基础上，结合各个小区的实际情况，努力提升小区改造后的美观度。
二是厨卫等综合改造项目兼顾“改善”与“保护”。我区已成功实施厨卫等综合改造项目的曹杨一村小区是解放后上海兴建的第一个工人新村。作为第四批上海市优秀历史保护建筑之一，具有一定的历史保护价值。该小区厨卫等综合改造工程一方面从“便民、利民、惠民”的角度出发，对公共部位厨房和卫生间及相关设施进行改造，从安全性、实用性及美观性三个方面入手，解决设施设备陈旧老化、影响居民生活质量及公用电线的安全等问题。同时，为合用厨房安装统一灶柜水斗，改善使用条件。另一方面，则按历史保护建筑的相关要求实施修缮，尽可能做到“修旧如故”，力争做到保护优秀历史建筑与提高居民生活质量“两不误”。
三是成套改造项目兼顾“规范”与“突破”。不成套小区普遍存在环境脏，硬件设施陈旧问题。一方面，居民要求改造的呼声强烈；但另一方面，成套改造是一项复杂的系统工程，“11.15”事件之后更是对成套改造项目提出了新的程序要求。面对瓶颈、难题，我们在坚持按程序办事、确保规范操作的基础上，积极开拓创新，通过管理模式调整、联席会议、专题会议、党建联建等方式，攻克了成套改造意见征询和居民改造费用收取，以及规划施工等许多关键性难题。如，针对施工许可证申办必须满足施工区和生活区分离这一要求，在学习外区经验和不断研究的基础上，通过增加安全防范措施，将安全层级从项目部负责提升到公司管理层负责，在保障施工安全的前提下，解决了施工许可难题。针对政策宣传和费用收取等问题，我们在宜川二村成套改造项目中，创新建立了市房管局修缮处党支部、区房管局保障中心联合党支部、宜川街道宜川二村党支部，以及西部集团中山物业党支部四方党建联建平台。通过这一平台，请基层党组织和基层党员帮助我们一道开展成套改造政策宣传、群众思想疏导等工作，使基层党支部的战斗堡垒作用在民生工作领域得到了充分发挥。近年来，已成功实施曹杨四村等10个成套改造项目，有效解决了煤卫合用户居民的“烧饭难、洗浴难、如厕难”问题，使这些居民的居住质量有了质的提升，深受老百姓好评。
（三）创新思路，响应诉求，让旧里小区焕发“新面貌”
针对一部分短时期内没有房屋征收计划，居住环境又相对较差的旧里小区，我们借鉴之前开展的旧住宅小区环境建设“六小工程”的理念及经验，创造性地开展了直管公房全项目修缮和改善工程，并在长寿路街道沪西弄小区进行了试点，着力突出“两个创新”。
一是创新管理方法。为了能将这项民生工程做好做实，在前期准备阶段，区房管局会同长寿街道、当地居委及设计单位一起，多次进行实地调查。通过倾听居民意见，了解旧里实际需求，确保我们所实施的项目能够得民心、顺民意、惠民生。二是创新修缮内容。充分考虑旧里房屋的安全问题，在与消防部门联系沟通的基础上，与时俱进地在旧里引入公共部位消防喷淋装置，解决了消防安全隐患。针对住宅内公共部位电线杂乱的现象，通过更换电线、优化线路走向、公用部位灯头到户并安装整套带漏电保护装置的开关系统，解决了居民用电安全的大问题。此外，还对脏乱的合用厨房进行了综合改善，安装了统一台面、橱柜、不锈钢水斗，为居民安装防盗总门，将目前已相当少见的中瓦屋面改为平瓦屋面，并对狭小破损的路面进行了翻修，对下水道进行了翻排并增加了明沟，让原本不时漫出的污水难以“重见天日”。项目实施后获得了旧里居民的一致好评。
三、进一步推进旧住宅修缮改造的工作设想
结合我区旧住房的实际情况，下阶段，将进一步有序推进旧住宅修缮改造，力求取得新成效。
（一）先易后难，逐步放宽纳入改造范围的售后房控制比例
目前我区住宅修缮工程主要针对于公房售后房比例在80%以上的旧住房小区，但随着时间的推移，很多公房和售后公房比例小于80%的小区也存在着房龄过长、房屋陈旧和居住使用上的问题，居民要求房屋修缮，特别是平改坡综合改造的呼声相当强烈。针对这些小区，拟根据房屋的现状条件，在区财力许可、各街道镇和西部集团上报计划并征询小区居民意见获得通过的前提下，按照尽力而为、量力而行和维修资金基本能自行承担的原则，将公房、售后房所占比例的要求逐步放宽。设想先对公房和售后公房比例在67%以上的小区进行修缮改造；然后在完成比例在三分之二以上旧住宅小区基础上，逐步放宽至公房和售后房比例在50%—67%的小区。
我区将根据市核定的总计划量和本区需改造量的实际情况，积极争取市级财力补贴，并安排相应的区级匹配资金。同时对于区级项目也将做好资金计划。对于2003-2005年已进行过综合整治，街道镇和居民呼声强烈，确需实施平改坡改造的小区，以及有历史遗留矛盾的农民动迁房小区，在维修资金有余额或街道镇托底的情况下，也按照尽力而为、量力而行的原则，视情况逐步纳入平改坡及相关设施的改造。
（二）分门别类，多元化解决旧住宅修缮改造问题
根据我区住宅修缮的实际情况，将直管公房优先纳入旧住房修缮改造计划，用3-5年时间完成直管公房大修。同时，对各种不同类型的房屋，拟采取以下多种修缮改造模式改善居住质量。
一是对二级旧里以下房屋实施房屋及环境综合整治。对已纳入旧区改造范围的二级旧里以下房屋，近几年不能列入旧区改造的，在居民愿意的前提下进行房屋及环境综合整治，重点解决安全隐患，缓解小区的环境脏乱差情况。
二是通过内部分隔改造、贴扩建改造等形式，实施旧住房成套改造。主要针对房屋结构较好、属性为新工房的非成套住宅，在政策允许，居民赞成的情况下，通过内部简单分隔或贴扩建改造等形式，就地实施成套改造。除已经完成的10个小区10万平方米成套改造项目外，目前有条件或可创造条件进行成套改造的小区共有17个、约27万平方米。拟在程序完善且居民征询、签约率100%通过的前提下，将宜川二村（三标段）、梅川路43弄、曹杨五村、曹杨四村、中山北路2655弄、甘泉一村、宜川一村等第一批7个项目约11万平方米的非成套住宅，按先易后难、居民早同意早实施的原则，逐步纳入成套改造计划，实施成套改造。
三是实施全方位厨卫整治及附属设施改造修缮工程，改善居民居住环境。主要针对非成套住宅的历史保护建筑、新式里弄以及小区客观条件上无法纳入成套改造的非成套住宅小区，尽可能通过厨卫整治及附属设施改造，提升房屋居住的舒适度和配套设施使用的便捷度。目前辖区内尚有此类未修缮过的小区5个，非成套面积约7万平方米。因该类项目资金投入大，改善效果有限，且居民征询工作困难，拟计划在居民同意修缮的前提下，以每年实施1-2个小区的速度稳步推进，将尚未修缮过的该类小区全部予以修缮，同时对政策、资金等条件允许，居民迫切希望，原已经实施过旧住房综合整治的小区，逐步进行厨卫整治及附属设施改造。
四是通过平改坡综合改造全覆盖实施住宅修缮工程。主要针对我区成套且符合住宅修缮政府财力补贴政策的旧住宅小区。将按照每年20-30万平方米的推进速度，在程序条件允许的情况下，将公房、售后房比例在80%及以上且尚未修缮的117万平方米项目全部纳入修缮范围，并在资金允许的情况下拟逐步扩大受益面，将公房售后房比例在50%-80%的76万平方米旧住宅小区、类似北巷小区等农民动迁保产房小区以及原已经实施过旧住房综合整治的旧小区逐步纳入平改坡综合改造计划，进行修缮改造。
以上报告，请予审议。
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