编者按：我国老年人口数量为2.12亿，到2050年将达到4.8亿，老龄化水平为15.5%，2050将增加到43%以上，进程为世界最快之一。但与发达国家相比，我国的大健康产业刚刚起步，每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需矛盾突出。如何提供符合老龄消费发展趋势、满足老年人健康需求的产品或服务，是相关企业拓展大健康板块、寻找新增长点亟待思考的问题。
随着老龄社会的到来，如何养老逐渐成为人们热议与关注的话题。随着老龄化社会的到来，养老地产成为房地产行业的一片蓝海。
对于众多投资商而言，养老市场无疑是一块难以割舍的蛋糕。不仅万科、绿城等房产开发商对其趋之若鹜，拥有养老客户资源的保险行业也不愿放过这样的商机，纷纷涌入养老地产领域抢占先机。
品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在传统房地产开发模式面临瓶颈进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？
一、养老产业与养老地产的概念
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
而养老地产，是“养老 地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产 教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产 运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产 文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产 养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。
图1：复合地产的类型
复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。
二、养老地产的商业模式
一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：
1、土地获取方式：出让；
2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院……
3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，但年费是一定的，约在3万元左右。两年前A卡价格仅为50万元，2011年准备卖到100万元，B卡可保证至少15年的居住年限，若不够可根据比例退款。目前持有亲和源A、B卡的会员基本是一半一半，现在已入住的会员有300多户，共卖出会员卡800多张。
4、服务模式：24小时秘书 智能化设备 ERP管理软件 整合服务商；
5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力… …
6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局……
7、区域选址：养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5000美元以上（比如长三角都市圈、珠三角都市圈、环渤海都市圈、中部城市如武汉都市圈等），城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。
三、养老地产的生活方式
由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。
事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来。CCRC的英文全称是Continuous care retirement communities，即持续照护退休社区。它起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、公社（互助社区）管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强的吸引力，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。
图2：全产品线的养老社区模式（泰康之家模式）
从以上分析可以看出，CCRC这样的养老社区，给老年人带来了全新的生活方式，具有以下四大价值：
1、彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方式（图3）；
2、共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式；
3、通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质；
4、市场化运作，创新经营模式。
图3：养老社区的生活方式
四、养老地产的发展前景
首先，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。根据《中国老龄产业发展报告（2014）》发布报告预测，2050年全世界老年人口将达到20.2亿，其中中国老年人口将达到4.8亿，几乎占全球老年人口的四分之一，是世界上老年人口最多的国家。中国已经处于老龄社会初期，未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。当前，中国老龄产业发展政策环境良好，市场需求逐渐释放，市场供给不断扩大，社会力量参与老龄产业的热情日益高涨，迎来了前所未有的发展机遇。老龄金融业试水起步，银行、保险、基金、证券等金融机构开始纷纷涉足老龄市场。老龄用品业市场日渐升温，老龄用品、辅具和保健品等需求旺盛，市场供给不断丰富。老龄服务业发展持续加速，以养老服务、健康服务为主的老龄服务业成为市场投资热点。老龄房地产业市场供给走旺，以房地产开发企业、保险公司等为代表的各路资本竞相投入。开发商把目光投向医疗地产，是因为医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展医养结合社区、中高档医院，是一个具有非常大发展空间的产业。
据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%到5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。
其次， “地产 医疗”的医养结合地产开发模式，占据潜力巨大的医养市场。这是一个极具前景的细分行业。摩根大通中国投资银行副主席龚方雄曾表示，未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹，医疗服务在中国只占GDP比重的3%，在美国发达国家都可以看到，一般占15％－20%。根据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。另外，根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。
第三，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业自身的核心竞争力。
结论
虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。
备注：这篇文章最早写于2011年2月，原文刊于《城市开发》杂志，今天略有修改，对于准备从事养生养老地产开发的同行有借鉴意义。欢迎探讨。
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