供楼3年内提前还贷最亏 多给银行20个月利息

http://finance.sina.com.cn 2005年04月28日 11:07 新快报

自去年底央行首次加息，到今年3月央行调高房贷利率，放贷利息被两次提高。不少供楼者担心进入加息周期，还款利息越来越高而纷纷提前还贷。

记者调查所得，由于目前绝大部分供楼者在按揭时选择的是等额还款法，以这种按揭方式算，已供楼三年内的市民选择提前还贷是最不划算的，因前三年所还的利息远高于本金，提前还贷等于白给了一大笔利息。业内人士建议，供楼者可把等额还款法(每月供款额相同 [被屏蔽广告]

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)改变为等本还款法(每月供款额逐期减少)，无需筹集一大笔资金，又可以少给利息。

月还利息是本金的一倍

中原地产汇瀚按揭公司的专业人士为记者算了一笔账：以40万元20年贷款额进行计算，供楼一年，等额还款法所还本金只有11290元，但利息已经还了21588元；供楼两年，所还本金为23219元，利息则还了42923元；供楼三年，所还本金为35821元，利息还了63361元。也就是说，在供楼前三年里，供楼者所还的利息几乎是所还本金的一倍。如果把应还利息平均计算，供楼者已经还了4年10个月的利息。而随着供楼时间越来越长，供楼者所还的本金比例才会增大，利息比例才会减少。

由于提前还贷还的是本金部分，所以购房者在供楼的前三年内进行提前还贷，等于是多给了银行1年10个月的利息了。

另外，现在已经有银行因为业主提前还贷而要收违约金，收费为提前还贷前一个月的利息。所以提前还贷不仅多付了利息，还要给违约金。

提前还款不一定划算

中原地产汇瀚按揭公司高级业务经理冯瑞明表示，其实加息后提前还款并不一定划算。她表示，若市民暂时未有好的投资方向，而手头上又有一笔大额款项，一次性还清所有贷款，减少支付相当一部分利息，这固然是很划算；若市民有一定的投资或擅长投资再置业计划，确信有相对较好的投资回报，就要慎重考虑是否需要提前还款了，因为目前商业贷款的年利率只有6%左右，相当于以优惠的利率向银行贷款了资金去投资，只要投资回报能高于这笔利息的支出，对借款人来说又何乐而不为呢？

另一方面，如果供楼者提前还贷后，可过一段时间需要资金时把房屋抵押出去借款，那就需要缴一系列的费用。所以供楼者是否进行提前还贷应考虑清楚。

可用递减法代替等额法

有银行界人士表示，如果供楼者担心继续加息要多付利息，可选择递减还款法进行还款。例如，40万元20年的贷款，供楼一年时间，递减还款法所还本金为2万元，利息为21588元；供楼两年时间，所还本金4万元，利息为42014元；供楼三年时间，所还本金6万元，利息为61338元，其每年所还的本金和利息基本相同。而短期内所还的本金越多，因为加息所增加的供楼款就会越少。

当然，开始供楼的时候，选用递减法，每月的供楼款会比等额法要高。所以可以先选用等额法还款，接着再选用递减法还款，目前广州各大银行办理等额还款法和递减还款法的转换并不需要另外收费，所以会比提前还贷划算一些。

提前还贷四问

●怎样办理提前还贷手续？

借款人持本人身份证、借款合同到银行提交提前还贷申请，填写完申请表格资料，按照银行规定的日期存入足够的还款款项即可。如果是一次性全部还清贷款，还需要在存入足够还款款项后，持还款凭证，到银行办理他项权证撤销申请，取回原先抵押给银行的房产证，如果房屋为期楼，则在银行办理他项权证备案撤销申请，等房产证办理手续完毕就可取回房产证。

取回房产证后，借款人凭房产证、他项权证书到广州市房地产交易中心办理抵押涂销手续。

●提前偿还部分贷款后，余下部分贷款的还款方式是否可以改变？

要视乎各家银行合同约定而定。一般来说，如借款合同没有特别约定是可以改变的。目前大部分银行都允许，借款人提前还贷后选择“每月偿还额不变，偿还期限减少”或“每月偿还额减少，偿还期限不变”的还款方式。一些中小银行还允许提前还贷者同时减少每月偿还额和减少偿还期限，重新选择等额本金或等额本息的还款方式等。

●提前还款是否要贷款一年才可行？

按照目前绝大多数银行房贷借款合同条款规定确实如此。但是，如果借款人一定要在贷款一年内就提前还款，必须和银行事先商定，经银行同意并更改合同才可行。

●提前还贷的注意事项

如果贷款者既办有商业贷款又办理有公积金贷款，这时应先提前偿还利率高的商业住房贷款。如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。

名词解释

等额还款法：每月供款金额不变，即每月的还款压力均衡，此还款法便于计划家庭开支，但由于银行资金占用的时间相对长，故借款人的利息支出相对多。

递减还款法：每月偿还相等金额的贷款本金，并根据具体贷款实际使用时间计付利息的一种还款方法。选择这种方式做住房按揭贷款，前期还款压力较大，但利息支出相对较少，随着时间的推移，供款压力将逐渐减轻。