来源 2022-10-31 王大楼
两个基本点
打算买珠江花城的房子,要有两个认知前提:
1. 天河的一手和次新房现在没有真正意义上的刚需买家,都是改善型和置换型需求为主。
现在能在天河买大几百万房子的,都不算是纯刚需买家。
哪怕你是单身狗首套房,买这个总价的房子,都很难称为刚需。
真刚需都在增城呢,稍微有点钱去黄埔、番禺、白云,一定要在天河扎的刚需,那只能老破小。
改善型买家,总价在500-1000w左右的,对房子的要求很多的。
要居住舒适、不能太旧、方便上学、有一定的升值潜力……
买这种房子,比便宜的或者更贵的,难度都要大很多。
比如牛奶厂龙湖这套房子,笋盘来的:
97方,700w,单价7.18w,未满五,各种税费还得喝一壶,算上中介费,单价直奔小8w去了,珠花最贵的好像是6.95w单价,差了将近1w块。
2. 珠江花城无论是规模、户型设计、区位等综合条件来说,这是一个具有内生成长性的小区。
怎么理解「具有内生成长性」这句话。
首先,从板块整体来看,广园快速以北的泛智谷片区,即「智慧城、黄村、吉山」板块,是天河区未来10年最具有开发潜力的区域,外在有发展的契机和动力。
第二,珠江花城从面积段看,集中分布在80-140这个面积区间,涵盖了刚需和改善型需求的最核心面积段,同时,最后还有3个梯腿的193方豪宅户型。覆盖了绝大多数人这一辈子的居住需求。
第三,珠江花城的户型,领先周围次新房、二手房(包括不限于牛奶厂、金融城)1-2个代际,户型的生命力明显更强。
随着泛智谷片区未来的发展,板块整体的提升,凭借着极强的产品力,珠江花城这种小区,生命周期会非常长,会有大量的小区内部置换需求。
三房换四房、小四房换大四房,大四房换豪宅。
这就是“具有内生成长性”,真正好的小区通常都具备这种特质,未来二手交易是有极大支撑。
比如珠江新城、天河公园、汇景新城都具备这种条件。
我以前很狂妄的给珠花定过一句诗:我生君未生,君生我已老。
现在看来,还是naive了。
带价选房
目前珠江花城在售的为以下几个户型。
一是四期的余货,20、21、22栋的一层四户的品字型楼栋,面积是117、140两种,改善型,总价在680-980w。
另一批,则是最新组图5期的25、30两栋的小户型,面积89方。
讲讲我个人的选房思路,供参考。
如果预算足够,可以优先考虑竖厅117方,总价在680起,高到800w左右,4+1房设计。
当然有钱买140方横厅户型更好,总价在820w起,最高估计没超1000w,升级产品的价格台阶140-200w,算是合理。
珠花在售是没有95-110这个面积段的,往下看就到88方了,价格迅速降到450w起。
升级产品的价格台阶要接近300w,是比较大的。
纯投资的话,肯定88方更合适,总价低,二手交投活跃。
但从总量看,90方以下面积的产品整个小区毛估估算,超过60%,未来只要有10%的小面积业主有小区内置换的需求,就足够撑的起大面积户型的交易。
我个人更喜欢140方,是整个小区的设计精髓,无论是户型、采光、通风、实用性都是最佳(193那个没有板房)。
具体选房
1. 先看5期89方怎么选
#30栋的南北通透89方户型优先。(前几天出了新测绘,是88方,我建模就不改了。不用看其他,除25栋89方外,其他还没开始卖)
这个户型,是140方的缩小版,是市区难的少见的横厅南北通透的小面积户型。
非常抢手!
东边位选的人更多,但我更喜欢西边位,西边无遮挡,视野好一点,我个人从来不care西晒,可以看看日照,看标注楼栋号的这两栋就行了,其他还没开始卖。
如果要选纯南向的89方,那肯定首选#25栋,2T4H,以后等电梯都少花些时间。
预算不高的,那就去买#30的北向户型,西边位视野更好。
珠花北面
2. 大面积怎么选
#22栋117方,因为靠近马路,价格较低,但南向无遮挡,视野好,性价比高。
#20、21两栋,#20视野更好,也是无遮挡,价格贵一丢丢。
按照开发商的定价逻辑,越贵的自然越好,越便宜的性价比越高。
140方同理。
根据目前珠花大户型的销售情况看,性价比高的更受欢迎,剩的不多。
要不怎么说性价比高呢。
还是那句话,选筹最重要的还是要结合自身的需求,不能刻舟求剑,照本宣科。
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