二手房过户费的计算与节税

一、二手房过户费计算时涉及到的费用

二手房过户费计算器可以方便的计算购买二手房时产生的费用。实际中，在二手房交易中，涉及到的过户费用主要包括八个方面。这八项二手房过户费用的具体规定如下所述：

1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

4、二手房过户核档费：50元/宗。

5、二手房过户契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。

6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

7、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，

①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

以上几点便是对二手房过户费用的具体规定阐述。由于二手房交易的特殊性，购房者在购买之前一定要了解交易的流程，利用二手房过户费计算器计算出相关的费用，同时准备齐全相关的资料，在专业人士的陪同下进行交易。

二、二手房交易中的避税潜规

据了解，报低交易价格来避税，已经成为二手房交易过程当中的“潜规则”。由于广州多数二手房交易采取核定征收的办法，因此，二手房交易过程中，上报的成交价格基本上比实际成交价格低很多，有的甚至比实际成交价格低一半以上，以达到避税的目的。不过一旦强制征收或者增加税率，这都将给买卖双方增加不菲的税款。

对于这个漏洞，有关部门显得颇为无奈。由于实际成交价格往往只有买卖双方以及中介知道，如果三方都有意隐瞒，想要核定几乎是不现实的。

但是，有关部门仍然对此采取了相应措施。例如，现在交易所在收件时，如果发现成交价太低，一般都会按照评估价进行征收，已经不再完全参考买卖双方自行上报的价格。

“这对现状的改变仍然不能起到很大的作用。”有中介人士表示，房子跟其他商品不同，你很难对每套房子进行标准化定价。这就导致操作过程中存在很大的空间。政策出多了，唯一带来的变化只是让交易过程当中的手续更加麻烦一点而已。总的来说，仍旧是“上有政策下有对策”。

此次再度发生“赶末班车”的场景，与二手交易中存在的“潜规则”同样不无关系。可以想见，如果没有部分中介的催促，没有可以避税的空间发生，那么房产交易便不会发生类似“六一”这种时段性的强烈波动。