上诉人（原审被告）王健
委托代理人叶蓓娣，上海汇鼎律师事务所律师。
委托代理人谭菁菁，上海汇鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张林英
委托代理人王某某（系张林英女婿），
原审被告郎震，＊出生，汉族，住＊＊＊。
上诉人王健因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第27137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成了本案合议庭审理。现已审理终结。
原审经审理查明，上海市xxxxxx房屋（以下简称系争房屋）产权人是王健。2013年11月15日，王健委托郎震出租管理系争房屋。
2014年5月23日张林英与郎震签订租赁合同，约定出租人（甲方）将系争房屋出租给张林英（乙方）；租期自2014年6月1日至2014年11月30日，租金每月人民币（下同）3，300元，付二押二；甲方应于2014年6月1日前将房屋交付乙方；押金为6，600元，乙方应于签订合同当日支付给甲方；租赁期内，甲方应保证房屋本身及附属设施处于能够正常使用的状态，并负责日常维修；乙方应爱护并合理使用该房屋及附属设施，如因使用不当造成损失的，乙方应承担修复或赔偿责任。甲方有下列情形的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金6，600元：……3、租赁期限内，因甲方以（原文笔误）及时履行本合同约定的维修责任，致使该房屋发生损坏使乙方产生危险的；4、甲方在租赁合同期满前擅自收回房屋，终止租赁的。房屋内甲方提供给乙方使用的设施清单中包括洗衣机一台。
签约当日，张林英支付了租金6，600元，由郎震出具收条。同日，郎震将系争房屋交付张林英。
2014年5月24日，张林英在使用洗衣机时离开房屋，水自地漏围栏处溢出，致使房屋客厅、卧室等处积水，并渗漏至203室、103室。103室使用人发现后报警，张林英接到通知后赶回房屋，关闭洗衣机进水并疏通地漏排水。
此后，双方交涉未果，张林英并未实际入住房屋。
2014年7月28日，张林英诉至法院，起诉要求：1、解除张林英与王健、郎震之间的租赁合同；2、王健、郎震共同返还张林英租金6，600元；3、王健、郎震赔偿张林英违约金6，600元。
案件审理中，法院于2014年9月30日至现场进行了勘查。勘查发现，洗衣机位于房屋阳台东侧；阳台东北侧有一地漏，地漏严重生锈，内有杂物；地漏外围有约长20厘米、宽25厘米、高15厘米的围栏，围栏东侧靠墙处原为硅胶粘合的瓷砖，瓷砖已被拆除；洗衣机为小鸭圣吉奥XQG50-156滚筒式，进水管完好，排水管搁于围栏上，洗衣机后背有一排水管挂钩，已损坏。现场对洗衣机进行了开机测试：排水管搁在护栏上时，洗衣机进水的同时排水管有水流出，洗衣机内水面上升缓慢，滚筒未及时运转；将排水管出水口提高至约30厘米（高度与后背挂钩相仿）时，不再排水，洗衣机内水面上升加快，不久滚筒开始运转；关机后，将排水管降低至地漏处排水，洗衣机排水速度略大于地漏排水速度。
勘查当日，原审法院组织双方对房屋进行了交接，王健、郎震收回房屋。
原审法院另至物业管理处进行了调查，物业维修人员表示，当晚接报后其赶至现场，后张林英方人员赶来开门，并进入房屋关闭洗衣机龙头；物业人员进入房屋后发现阳台、客厅、卧室内均有水；围栏瓷砖当时是完好的，水是从围栏内溢出的，后来可能为了排水拆除了瓷砖，当时地漏上有杂物堵塞，疏通后水排出。
庭审中，双方确认合同已经解除，王健、郎震另要求张林英支付2014年8月1日至9月30日的租金。张林英表示：事发后，张林英向中介及王健、郎震表示事情没有解决（指与203室赔偿纠纷）没法租下去，而王健、郎震却坚持先租下去，但又没有解决问题的主观意愿，故张林英在2014年6月5日之后将钥匙还给了中介，后王健女儿明确说已经换锁。王健、郎震则表示，事发后，王健、郎震要求张林英继续租赁，赔偿事宜另外处理，居委曾出面调解，但张林英不愿意出席；经询问中介，没有收到过钥匙。
原审认为，郎震是王健的委托代理人，其代表王健签署的租赁合同直接约束王健及张林英，现张林英要求郎震承担合同责任，没有法律依据，法院予以驳回。
王健与张林英之间的租赁合同合法有效。双方争议在于房屋交付后发生漏水事故的责任。原审认为，根据法院现场勘查、实验的情况以及向物业维修人员的调查情况，可以认定系洗衣机排水管安装不当导致洗衣机工作时持续排水，又因地漏生锈堵塞致使不能及时排水，水自围栏内溢出并蔓延至客厅、卧室。由于洗衣机系王健出租房屋时已安装完成并提供给张林英使用，在出租房屋时王健及其代理人亦没有将洗衣机使用的具体注意事项告知张林英，而地漏生锈堵塞亦属房屋本身的原因，因此王健应承担相应的违约责任。但张林英在使用房屋及设施时亦应尽到相应的注意义务，其首次使用洗衣机，洗衣机及地漏的状况不明的情况下，长时间离开房屋，导致未能及时发现水流溢出并采取措施避免损失扩大，也应承担一定的责任。
张林英现主张合同解除的理由是房屋存在瑕疵以及事发后张林英无解决赔偿问题的主观意愿。原审认为，根据上述法院认定，洗衣机安装和地漏堵塞，采用相对较为简单的方法就可以解决，并不属于房屋的重大瑕疵，不影响合同的继续履行。至于，张林英诉状中所称开关裸露等情况，其没有提供相应的证据证明。而案外人的赔偿问题亦不属于双方合同能否继续履行的障碍。据此，张林英解除合同及要求王健承担违约金的诉请理由并不充分，法院难以支持。
考虑到双方租期较短且在审理中已交接房屋，故法院判决双方合同于交接之日提前解除。关于2014年6月1日至2014年9月30日期间的租金，法院考虑到漏水事故的主要责任在王健，且张林英并未实际使用房屋，双方在事发后未能充分沟通协商等情况，根据公平合理的原则，由张林英承担30%，王健承担70%。现张林英已付租金6，600元，故王健应退2，640元。至于张林英所称已将钥匙还给中介、王健女儿称已换锁，没有证据证明，法院不予采信。
据此，原审法院于二○一四年十月三十一日根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，作出判决：一、张林英与王健之间的《租赁合同》于2014年9月30日解除；二、王健应于判决生效之日起十日内退还张林英2，640元；三、驳回张林英其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由张林英、王健各半负担。
原审判决后，王健不服，向本院提起上诉，诉称，1、2014年5月24日发生漏水事故后，系争房屋的使用价值没有损害，仍能正常居住，被上诉人实际占用上诉人房屋直至2014年9月30日，理应支付房屋租金。2、漏水事故的责任问题，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，理应通过另一诉讼解决。原审越俎代庖，就漏水事故责任比例进行划分，并在此基础上判决上诉人返还被上诉人租金，系混同了两种不同的法律关系。综上，被上诉人实际占有房屋达4个月之久，其支付的6，600元租金已消耗完毕，原审判决上诉人返还租金，判决错误。故请求撤销原判第二项，改判驳回被上诉人原审第二、三项诉请。
被上诉人张林英辩称，1、租赁合同中明确包含各种设备，并应处于正常使用状态。因出租房屋内设施存在严重缺陷，且上诉人没有尽到定期检查和修缮义务，是造成房屋漏水的重要原因。2、发生漏水事故后，房屋潮湿，也无法洗涤衣物，对被上诉人租用房屋是有影响的。3、被上诉人并未实际居住系争房屋，不存在占用系争房屋的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告郎震表示，同意上诉人上诉意见。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，故本案的争议焦点是，系争房屋内发生漏水事故后是否影响作为承租人的被上诉人继续租赁使用系争房屋，被上诉人要求返还其已支付的2个月租金6，600元有无法律依据。对此，本院认为，漏水事故虽导致租赁房屋内一度产生积水，但如对房屋内的积水进行及时打扫和清理，并不影响该房屋的居住使用功能。何况，漏水事故发生于2014年5月24日，而根据双方租赁合同约定，被上诉人系从2014年6月1日开始承租系争房屋，上诉人提前交付系争房屋正是为了便于被上诉人打扫整理房屋之需要，故在此期间内，被上诉人完全可以通过对系争房屋进行及时打扫和清理，从而正常租赁使用系争房屋，以实现其租赁合同之目的。至于系争房屋内的洗衣机安装和地漏堵塞问题，正如原审所述，仅需采用相对较为简单的方法就可以解决，并不属于房屋的重大瑕疵，不影响租赁合同的继续履行，而因漏水事故所导致的案外人的损害赔偿问题亦不属于双方租赁合同能否继续履行的障碍。被上诉人在上诉人已交付系争房屋，双方租赁合同的履行并不存在障碍，而其与上诉人就租赁合同的提前解除亦并未达成一致的情况下，自行放弃居住使用系争房屋，直至本案诉讼期间，在原审组织下双方才于2014年9月30日对系争房屋进行了交接，并由上诉人收回房屋，故被上诉人要求上诉人及原审被告返还系争房屋租赁期间其已支付的2个月租金6，600元，缺乏法律依据，本院不予支持。原审鉴于双方租期较短且在原审审理中已交接房屋，故判决双方租赁合同于交接之日提前解除，并对被上诉人要求上诉人及原审被告赔偿其违约金的诉请未予支持，并无不当，本院予以认同。至于涉案漏水事故的责任及损失赔偿问题，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，可由双方当事人另行解决。原审既已认定漏水事故并不影响双方租赁合同的继续履行，张林英要求王健承担违约金的诉请理由并不充分，却又判令上诉人返还被上诉人租赁期间其已支付的租金，判决前后矛盾，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第27137号民事判决第一项、第三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第27137号民事判决第二项。
本案一审案件受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，二审案件受理费人民币50元，均由被上诉人张林英负担。
本判决为终审判决。
审判长张薇佳
审判员唐建芳
代理审判员盛伟玲
二〇一五年一月十六日
书记员朱丽娟
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