资产证券化俨然成为租赁行业青睐的新型融资渠道。截至今年7月初发行规模1370多亿元,当然相比我国整体租赁行业45200亿元的资产规模, 目前的证券化率仅达到3%, 未来还有不可限量的发展空间。租赁行业本身潜力巨大, 银行系和厂商系发展模式各有千秋, 都在不断服务实体经济实现产融结合, 相信政策护航和资产证券化将助力该行业成几何级数式增长。
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目录：
一. 前言
二. 租赁资产证券化：一片蓝海市场
(一) 快速发展的融资租赁行业
(二) 资产证券化成为租赁行业青睐的融资渠道
(三) 租赁资产证券化市场快速扩大
(四) 融资租赁市场空间广阔，资产证券化率有待提高
三. 租赁资产证券化产品信用分析
(一) 基础资产分析：关注分散性和信用等级
(二) 产品结构分析：关注外部增信效力
(三) 法律风险与主要参与机构分析
(四) 现金流模拟与压力测试
四. 租赁资产证券化产品投资要点总结
五. 附: 资产证券化基础概念及操作流程
目前发展最快且发起人范围最广产品为租赁资产证券化产品。租赁资产同样是一种债权类底层资产，其特征与企业贷款较为类似，具有单一底层资产金额较大，基础资产池中资产数量较少，集中度高的特点。但是由于租赁资产不仅来自于由银监会管辖的金融租赁公司，也来自更为广泛的由商务部管辖的融资租赁公司，其底层资产的种类更加多样化、产品设计思路更加活跃，因此在分析具体产品的信用风险和投资价值时也有更多值得大家关注的特点。
1.快速发展的租赁证券化市场
近两年融资租赁行业作为一种新型的金融产业，将融资与融物相结合，有效的补充了传统间接融资体系覆盖范围的不足，特别是为很多传统在银行体系之外的中小企业提供了新的融资渠道，因此融资租赁行业自身得到了迅猛的发展。
由于资产证券化可以有效起到增加租赁公司融资渠道、优化报表盘活资产、低融资成本、扩大公司影响力、拓展业务模式的多重作用，已成为租赁行业青睐的新型的融资模式。2015年下半年以来，发行租赁资产证券化的公司数量与产品规模迅速扩大，成为资产证券化市场最主流的产品之一。截至目前已发行产品138只，发行规模1370多亿元。然而相比我国整体租赁行业45200亿元的资产规模，目前的证券化率仅达到3%，未来还有广阔的发展空间。
2.租赁资产证券化的分析要点
租赁资产的底层资产是各类租赁债权，但是在组合成基础资产池时可谓花样繁多，特别是融资租赁公司发起的在交易所发行的产品，底层资产从单一合同到超过200项。租赁资产作为基础资产与企业贷款较为类似，一般情况可以参考企业贷款类基础资产的分析方式，从集中度角度和底层信用资质水平展开分析。
如果基础资产池的分散度高和底层资产影子评级水平高，则资产更为安全，一些内部增信手段可以加好的起到提高增信的效果；对于集中度非常高，底层资产集中在少数承租人和租赁项目时，优先/劣后增信和其他内部增的效果大幅减弱，如底层资产信用资质一般，则需引入外部增信措施，此时产品最终信用水平不超过最高外部担保。
交易所发行的融资租赁证券化产品，由于参与主体范围广泛，产品结构更为丰富，因此也面临更多的法律和参与主体风险，需要细致排查。包括基础资产的真实、合法、有效、可转让；基础资产不属于监管负面清单；租赁物是否根据相关规定进行登记，或履行通知义务等等，对于主要参与机构需要重点关注贷款服务机构和外部担保机构的合规情况、管理能力和运营情况、履约能力和履约意愿。
3.租赁资产证券化产品的投资建议
由于租赁资产证券化产品的市场供给较多，是投资者可以选择的重要标的之一，值得大家系统关注。此外，租赁资产证券化产品多数有优先B级档证券，在满足分散度高或外部担保效力强的条件下，实际隐含资产安全边际会高于评级公司给出的评级水平，并能够提供相对较优的票面利率，有相关经验的投资者可以重点关注，作为打底资产为投资组合增强收益。
租赁资产同样是一种债权类底层资产，其特征与企业贷款较为类似，具有单一底层资产金额较大，基础资产池中资产数量较少，集中度高的特点。但是由于租赁资产不仅来自于由银监会管辖的金融租赁公司，也来自更为广泛的由商务部管辖的融资租赁公司，其底层资产的种类更加多样化、产品设计思路更加活跃，因此在分析具体产品的信用风险和投资价值时也有更多值得大家关注的特点。
一、租赁资产证券化：一片蓝海市场
（一）快速发展的融资租赁行业
根据商务部2013年发布的《融资租赁企业监督管理办法》，融资租赁业务是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。在我国从事融资租赁业务的主体包括银监会下辖的金融租赁公司，和上业务下辖的内资融资租赁公司及外资公司租赁公司，三者适用的法律依据分别是2014年银监会最新发布的《金融租赁公司管理办法》；2013年商务部印发的《融资租赁企业监督管理办法》和2015年商务部修订的《外商投资租赁业管理办法》。尽管三类机构服务的客户、行业、规模稍有差别，但是从事业务的性质与内容是一致的，因此我们在考虑其资产证券化业务时还是将其作为整体来考量。
近两年融资租赁行业作为一种新型的金融产业，将融资与融物相结合，有效的补充了传统间接融资体系覆盖范围的不足，特别是为很多传统在银行体系之外的中小企业提供了新的融资渠道，因此融资租赁行业自身得到了迅猛的发展。截至2016年3月底，我国融资租赁行业企业数目已达5022家，融资租赁合同余额达45200亿元。
具体来看，2016年3月底，金融租赁公司数目达48家，同比增长60%；内资融资租赁公司数目达190家，同比增长25%，外资融资租赁公司数目达4784，同比增长130%。尽管数量上看，金融租赁公司占比最少，仅占租赁公司总数的0.96%，但是其业务规模却是最大的，截止2016年3月底，金融租赁公司期末合同余额为17700亿元，占总规模的39.16%，这是由于金融租赁公司股东背景雄厚，资金较为充足，其业务涉及行业主要是飞机、汽车、船舶等行业，因此租赁资产金额也较大。内资租赁公司和外资租赁公司的租赁合同余额分别为13200亿元和14300亿元。
（二）资产证券化成为租赁行业青睐的融资渠道
2015年9月国务院办公厅发布《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》，特别指出允许符合条件的金融租赁公司通过发行债券和资产证券化等方式多渠道筹措资金。实际上不止是金融租赁公司，更多的融资租赁公司也参与到资产证券化市场中。资产证券化正成为租赁行业青睐的新型的融资渠道。
（1）资产证券化最本质的作用是增加租赁公司融资渠道。租赁行业作为资金密集型行业，需要充足的外部融资渠道，传统看租赁企业融资主要依靠银行贷款和股东负债，对于有银行大股东支持的金融租赁公司，融资途径相对通畅，但是对于其他融资租赁公司，单纯依赖银行贷款则可能增加成本、降低资金稳定性。此外银行贷款期限相对较短，与租赁资产存在资产负债期限不匹配的问题。因此通过资本市场融资为租赁公司提供了更加多元化的选择。
（2）资产证券化可以起到优化报表盘活资产的作用。此前商务部《融资租赁企业监督管理办法》曾指出融资租赁企业的风险资产不得超过净资产总额的10倍；而银监会则规定金融租赁公司的资本充足率不得低于8%最低监管要求，风险加权资产不得超过资本净额的12.5倍。对于想要进一步盘活资产的租赁公司，可以通过资产证券化的方式优化优化资产负债表，盘活存量资产。
（3）资产证券化可以起到降低融资成本、扩大公司影响力的作用。租赁公司通过资产证券化业务在资本市场融资，可以获得更多的市场认知和认可，特别是资质较好的企业其发行成本不断降低，更代表其公司经营状况、治理能力、盈利能力存在优势，既可以降低融资成本，又能起到一定广告效益。
（4）资产证券化为租赁行业的业务模式拓展打开新渠道。除了传统的融资功能，资产证券化目前正成为部分大型租赁公司新的通道业务模式，大型租赁公司以资产证券化为目标，与发起机构共同合作在市场收购合适的租赁资产，实现资金方和资产方的对接，实际上创造了新的“通道”业务模式，同时可以快速做大业务规模
（三）租赁资产证券化市场快速扩大
我国最早涉及租赁概念的证券化产品是2005年联通发行的“中国联通CDMA网络租赁费收益计划”，但严格意义上并非租赁公司的证券化产品。2006年远东租赁发行“远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划”，成为我国首单租赁资产证券化产品。
2015年下半年以来，发行租赁资产证券化的公司数量与产品规模迅速扩大，成为资产证券化市场最主流的产品之一，截至目前已发行产品138只，发行规模1370多亿元。2015年，以租赁租金（资产）为基础资产的证券化产品共计71只，发行规模666亿元，2016年上半年，发行规模已达到2015年全年的80%左右。参与资产证券化市场的租赁公司也达到78家，涉及金融租赁、内资租赁、外资租赁企业。远东租赁、汇通信诚、宝信租赁、聚信租赁、先锋租赁、平安租赁、招银金租都发起过多单产品，且产品总规模较大。
随着租赁资产证券化市场的不断扩大，产品发行成本有所降低。15年上半年发行利率中枢在6%-7%的水平，15年下半年中枢下降到5%-6%，到16年产品发行利率已下降到4%-5%的水平，甚至出现3%级别的收益率。产品发行成本的快速下降，一方面是随着产品不断被投资者认识，市场所要求的新产品红利有所下降；另一方面由于产品模式逐步固化，各参与方的中介费用、承销费用也相对减少，进一步促进租赁公司的发行意愿。值得注意的是，金融租赁公司，由于其主体信用资质较好，市场发行利率也更低，例如招银租赁今年5月最新发行的产品，优先A1、A2、A3档的发行费率仅为2.98%、3.09%和3.40%。对于融资租赁公司，规模大品牌好的国有背景租赁公司，如远东租赁，其产品发行费率也不断降低。但是一些资产规模较小的地方租赁公司，尽管优先A的评级为AAA，其发行时票面利率依然较高。
（四）融资租赁市场空间广阔，资产证券化率有待提高
尽管租赁资产证券化的发展速度很快，但是相比整个租赁市场，实际证券化率不高，未来有很大的市场发展空间。目前我国融资租赁行业资产总规模（合同余额）为45200亿元，而租赁资产证券化规模约为1300亿元，资产证券化率仅为3%。此外，目前融资租赁行业期末注册资金总额为17200亿元，行业杠杆率为2.63，如果按照10倍杠杆率计算，租赁行业规模也有很大的发展空间，可见租赁资产证券化的底层基础资产丰富，有很大的发展空间。
二、租赁资产证券化产品信用分析
（一）基础资产分析：关注分散性和信用等级
租赁资产证券化发起人数量众多，底层资产差异性非常大，在分析基础资产池还是遵守分散性效果和底层信用资质研判的原则，对产品进行初步筛选。
1、基础资产池：从1到200+
租赁资产的底层资产是各类的租赁债权，但是在组合成基础资产池时可谓花样繁多，特别是融资租赁公司发起的在交易所发行的产品，底层资产从单一合同到超过200项。例如“庆汇租赁一期资产支持专项计划”底层资产只有1项，为单一承租人咸阳鸿元石油化工有限责任公司的一笔融资租赁合同，实际不具有一般证券化产品分散风险的特征，而重点考察底层资产的外部担保情况；而“德邦证券先锋租赁二期资产支持专项计划”，其基础资产池涉及原始曾族人245个，入池资产299笔，风险分散程度相对更好。
实际上，租赁资产作为基础资产与企业贷款较为类似，特别是在银行间市场由金融租赁公司发起的产品，其底层资产数量、行业、地域分布等情况，一般情况可以参考企业贷款类基础资产的分析方式，但是对于部分差异化较大的基础资产池则需要单独考虑。
面对差异较大的底层资产，分析沿用两条思路：（1）看资产池的集中度和分散性，原始借款人数量和借款笔数越多、行业集中度和地域集中度越低，证券化产品设计的风险分散程度越好，特别是可以给优先档证券提供较好的保证；（2）分析底层资产信用情况，特别是对于入池资产笔数少的产品，需要逐一分析给出影子评级及担保情况，对于单一承租人占比较大，或集中度较高的行业和地区，沿用一般信用债分析思路进行排查和筛选。
2、底层资产信用分析
在分析底层资产信用水平时，最基础的是对原始承租人的信用水平（影子评级）进行查看，特别是对单一或最大的原始承租人需要重点分析。其次对原始承租人对应的底层基础资产信用水平进行分析，此时考虑底层资产的抵质押情况、担保情况、风险期限暴露、资产回收率、拖欠率、违约率等指标。例如“远东宏信(天津)三期专项计划”入池资产包含剩余保证金，提升了底层资产的信用水平；又比如“庆汇租赁一期资产支持专项计划”其单一底层资产实际通过下游企业应收账款债务人账款质押和上游企业存货回购承诺提供了担保，为底层资产增信。此外，需要关注底层资产的处置便利性和处置价值，分析一旦发生信用违约，是否能通过处置底层资产偿还相关本息。
（二）产品结构分析：关注外部增信效力
结合不同的底层资产池，需要考虑其产品结构设计与内外部增信措施，是否能够和底层资产的情况向匹配，达到真实的增信效果。金融租赁公司发起的证券化产品，由于底层资产信用资质情况良好，一般不需要外部增信，而是通过优先劣后结构设计进行增信；商务部下属的融资租赁公司发起的证券化产品，则根据租赁公司自身的信用水平以及底层资产状况不同，采取不同的外部增信，需重点考虑。
1、优先/劣后的结构设计：次级厚度差异较大
由于租赁公司对发行证券化产品有不同的诉求，在设计分层结构时会进行相应的考虑。资产集中度高、信用资质较差的基础资产池，应该通过更厚的次级档提供信用支持，否则需要增加外部担保。金融租赁公司发起的证券化产品，一般分为优先A，优先B，和次级档，次级档厚度在9%-16%之间。商务部下属融资租赁公司发起的产品分层更为多样化，对于优先A档的产品分层较多，从而提供不同的期限产品，部分产品不设优先B档，同时考虑到资产出表需求，部分产品的劣后档甚至不足5%。在次级档不能为优先档提供相应的保护时，则需要对产品的分散度、底层资产的信用资质提高要求。
2、其他内部增信措施：种类多样
除优先/劣后分级外，租赁资产证券化产品还采取各类其他内部增信方式，包括信用利差、超额现金流覆盖、超额抵押、现金流转付机制、保证金账户设置、信用触发机制等，其增信原理和增信效果的判断与企业贷款类产品类似，具体可参考前期专题《.理解资产证券化信用增级措施，内外结合防范风险——华创债券资产证券化系列专题2016-04-12》中对增信方式的阐述。
3、外部增信措施：需要重点考察分析
商务部管辖的融资租赁公司在交易所市场发行的产品，一般由于底层资产的集中度高且信用资质一般，需要通过外部增信来提高信用水平，确保产品的顺利发行。外部增信作为产品兑付的最终保证需要重点考虑，一是分析其保障效力；二是分析其保障意愿和法律约束。
（1）原始权益人差额支付承诺。差额支付承诺是最便捷的外部增信方式，如果租赁公司没有出表要求，一般会提供差额支付承诺。在具体操作时一般由原始权益人（租赁公司）出具《差额支付承诺函》，并且承诺在SPV存续期间，如果在每一期基础资产预期收益分配前的资金确认日，发现专项计划账户中的资金余额不能支持该期优先级资产支持证券的利息和本金，则由原始权益人按要求将该期资产支持证券的利息、本金和其他资金余额差额足额支付至专项计划的账户中。但是部分民营租赁公司净资本和资产规模均不大，或本身在行业中处于中下游水平，或对于承租人议价处于弱势地位、客户集中度高，其差额支付承诺的担保效力则会有所减弱，此时还会追加其他外部担保。
（2）第三方外部担保。原始权益人差额支付承诺不足以提升产品信用资质到预期评级时，需要追加其他的外部担保，例如“兴证资管-顺泰租赁一期资产支持专项计划”设置了外部第二差额支付承诺，由常高新集团提供第二顺位的差额支付承诺，实际等同于第三方外部担保；“东方汇智诚泰租赁一期资产支持专项计划”由营口港提供第三方外部担保。在增加外部担保后，需重点考虑担保人的信用情况和担保效力，如外部担保人通过公开渠道发行过债券，则可以采取传统信用债分析的思路进行考虑，外部担保人效力会限制产品的最高评级。
（3）其他外部担保。其他外部担保包括原始权益人的资产赎回条款、原始权益人提供的流动性支持。部分产品会在基础资产层面直接引入外部担保，例如“庆汇租赁一期资产支持专项计划”其单一底层资产实际通过下游企业中石油兰州分公司提供应收账款债务人账款质押，由上游企业中石化销售天津分公司提供存货回购承诺，为底层资产增信。
金融租赁公司发起的证券化产品结构设计相对简单，与企业贷款类产品更加类似，一般不提供外部增信。
（三）法律风险与主要参与机构分析
银行间市场发行的金融租赁证券化产品与企业贷款类证券化产品类似，产品结构较稳定，参与主体信用资质较好履约能力强，因此法律风险和参与机构风险相对较小。交易所发行的融资租赁证券化产品，由于参与主体范围广泛，产品结构更为丰富，因此也面临更多的法律和参与主体风险，需要细致排查。
1、法律风险分析
（1）基础资产的真实、合法、有效、可转让。首先保证基础资产的真实有效，基础资产池中的底层融资租赁合同必须在当事人之间构成租赁权利义务关系，且合同不存在无效情况。需要参考原始权益人和原始债务人的身份合规及持续经营情况、基础资产所涉及的租赁合同、售后回租合同、担保合同、抵质押合同的合法有效性等。重点关注租赁合同是否涉及限制转让租金债权的条款，租赁合同是否存在法律瑕疵导致承租人可以拒绝支付租金，或租赁资产已为其他人设置担保或其他权利负担的情况。
（2）基础资产不属于监管负面清单。根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及基金业协会负面清单管理办法，基础资产不能涉及《资产证券化业务基础资产负面清单指引》的有关项目，因此需要依据清单对基础资产原始债务人、原始债务对应的标的、原始资产现金流的产能途径进行考察，排除负面清单。
（3）租赁物是否根据相关规定进行登记，或履行通知义务。为对抗善意第三人的情况，需关注租赁物是否已经在全国融资租赁企业管理信息系统或中国人民银行征信中心融资租赁等级公示系统中进行了登记；转让租赁债权的过程中是否履行的通知义务；未办理租赁物变更的情况下，是否在证券化产品合同中约定了发生权利完善事件后进行所有权转移的条款；租赁资产是否在证券化过程中实现了“真实出售”原始权益人不再享有追索权。
（4）其他法律风险。其他需要关注的法律风险包括租赁物的风险承担、租赁物的投保情况、租赁合同中约定的提前退租情况、租赁物的转租约定、租赁期满的处置条款、产品结构中的混同风险等内容。法律风险分析可参考法律顾问提供的相关意见。
2、主要参与机构分析
主要参与机构包括贷款服务机构（一般为发起人）、第三方担保机构、受托机构、资金保管机构、代理支付机构、其他中介机构等。其中贷款服务机构和外部担保机构的合规情况、管理能力和运营情况、履约能力和履约意愿需要重点考察。如果一些小型的租赁公司作为贷款服务机构，在其不能继续履约的情况下，可能会存在贷款服务机构缺位风险。对于外部担保机构的考察，则重点考虑其提供担保后的真实法律效力及履行担保义务的能力和意愿，以及参与机构之间的相互关联联系。
例如“东方汇智·诚泰租赁一期资盘盈集团产支持专项计划”中，营口港务集团为基础资产提供不可撤销联贷责任保证，担保人与原始承租人盘锦港集团均为营口市国资委100%控股企业。
又比如，“庆汇租赁一期资产支持专项计划”中，为基础资产提供应收账款质押担保和存货回购担保的中石油兰州分公司与中石油销售天津分公司与原始承租人鸿元石化为产业链上下游企业，有紧密的供货关系。
（四）现金流模拟与压力测试
在既定的基础资产池和产品交易结构设计框架下，结合租赁行业及相应基础资产池的特征设置参数，对基础资产产生的现金流瀑布进行模拟，即未来现金流如何依次分布到各个级别的证券，从而判断产品现金流回收是否能达到相应本息支付的要求，计算违约概率。
进一步通过现金流模型和压力测试模型，模拟在资产池整体违约或主要占比资产违约的情况下，现金流的回收情况和违约比率。在现金流的定量分析中，最重要的是有效结合各种违约概率和信用触发机制，对不同情况的现金流覆盖能力进行测算，从而明确相应信用风险。
同样对于采取过手型偿付模式的证券会提前偿付证券本息，相应产品久期缩短，但是票面利率已提前约定，因此不影响当期收益率，只是影响投资安排，可能产生早偿风险和再投资风险。
三、租赁资产证券化产品投资要点总结
租赁资产作为基础资产发行的证券化产品是数量最多、规模最大的子类别之一，由于租赁资产债权债务关系清晰，且有租赁物作为底层物权担保，天然具有可证券化的属性。目前交易所发行的租赁证券化产品，有部分产品提供了具有吸引力的价格，在资产价格快速下行的市场中，成为一种可供选择的优质资产。在具体分时需要关注以下要点：
（1）租赁资产证券化产品是一种典型的债权类产品，其分析结构与步骤与企业贷款类证券化产品较为类似，延续底层资产逐一分析 =》产品结构与内外部增信分析 =》法律与参与人分析 =》现金流分析的流程；
（2）由于融资租赁企业众多，底层资产的种类繁多，基础资产分析更加复杂，如果基础资产池的分散度高和底层资产影子评级水平高，则资产更为安全，一些内部增信手段可以加好的起到提高增信的效果；
（3）对于集中度非常高，底层资产集中在少数承租人和租赁项目时，优先/劣后增信和其他内部增的效果大幅减弱，如底层资产信用资质一般，则需引入外部增信措施，此时产品最终信用水平不超过最高外部担保；
（4）由于租赁资产证券化产品的市场供给较多，是投资者可以选择的重要标的之一，值得大家系统关注。此外，租赁资产证券化产品多数有优先B级档证券，在满足分散度高或外部担保效力强的条件下，实际隐含资产安全边际会高于评级公司给出的评级水平，并能够提供相对较优的票面利率，有相关经验的投资者可以重点关注，作为打底资产为投资组合增强收益。
资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
概括地讲，一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
举例简单通俗地了解一下资产证券化：
A:在未来能够产生现金流的资产
B:上述资产的原始所有者；信用等级太低，没有更好的融资途径
C:枢纽（受托机构）SPV
D:投资者
过程
B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。
B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。
投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东西。
SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。
SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。目的是吸引投资者，为发行证券。
种类范围
⒈根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。
⒉根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。
国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市场融资则称为境内资产证券化。
⒊根据证券化产品的属性分类。根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。
值得注意的是，尽管资产证券化的历史不长，但相关证券化产品的种类层出不穷，名称也千变万化。最早的证券化产品以商业银行房地产按揭贷款为支持，故称为按揭支持证券（MBS）；随着可供证券化操作的基础产品越来越多，出现了资产支持证券（ABS）的称谓；再后来，由于混合型证券（具有股权和债权性质）越来越多，干脆用CDOs（Collateralized Debt Obligations)概念代指证券化产品，并细分为CLOs、CMOs、CBOs等产品。最近几年，还采用金融工程方法，利用信用衍生产品构造出合成CDOs。
程序
一般来说，一个完整的资产证券化融资过程的主要参与者有：发起人、投资者、特设信托机构、承销商、投资银行、信用增级机构或担保机构、资信评级机构、托管人及律师等。通常来讲，资产证券化的基本运作程序主要有以下几个步骤：
1．重组现金流，构造证券化资产。 发起人（一般是发放贷款的金融机构，也可以称为原始权益人）根据自身的资产证券化融资要求，确定资产证券化目标，对自己拥有的能够产生未来现金收入流的信贷资产进行清理、估算和考核，根据历史经验数据对整个组合的现金流的平均水平有一个基本判断，决定借款人信用、抵押担保贷款的抵押价值等并将应收和可预见现金流资产进行组合，对现金流的重组可按贷款的期限结构、本金和利息的重新安排或风险的重新分配等进行，根据证券化目标确定资产数，最后将这些资产汇集形成一个资产池。
2．组建特设信托机构，实现真实出售，达到破产隔离。 特设信托机构是一个以资产证券化为唯一目的的、独立的信托实体，有时也可以由发起人设立，注册后的特设信托机构的活动受法律的严格限制，其资本化程度很低，资金全部来源于发行证券的收入。特设信托机构是实现资产转化成证券的“介质”，是实现破产隔离的重要手段。
3．完善交易结构，进行信用增级。 为完善资产证券化的交易结构，特设机构要完成与发起人指定的资产池服务公司签订贷款服务合同、与发起人一起确定托管银行并签订托管合同、与银行达成必要时提供流动性支持的周转协议、与券商达成承销协议等一系列的程序。同时，特设信托机构对证券化资产进行一定风险分析后，就必须对一定的资产集合进行风险结构的重组，并通过额外的现金流来源对可预见的损失进行弥补，以降低可预见的信用风险，提高资产支持证券的信用等级。
4．资产证券化的信用评级 资产支持证券的评级为投资者提供证券选择的依据，因而构成资产证券化的又一重要环节。评级由国际资本市场上广大投资者承认的独立私营评级机构进行，评级考虑因素不包括由利率变动等因素导致的市场风险，而主要考虑资产的信用风险。
5．安排证券销售，向发起人支付 在信用提高和评级结果向投资者公布之后，由承销商负责向投资者销售资产支持证券，销售的方式可采用包销或代销。特设信托机构从承销商处获取证券发行收入后，按约定的购买价格，把发行收入的大部分支付给发起人。至此，发起人的筹资目的已经达到。
6．挂牌上市交易及到期支付 资产支持证券发行完毕到证券交易所申请挂牌上市后，即实现了金融机构的信贷资产流动性的目的。但资产证券化的工作并没有全部完成。发起人要指定一个资产池管理公司或亲自对资产池进行管理，负责收取、记录由资产池产生的现金收入，并将这些收款全部存入托管行的收款专户。
注意问题
在这一过程中，最重要的有三个方面的问题：
1、必须由一定的资产支撑来发行证券，且其未来的收入流可预期。
2．即资产的所有者必须将资产出售给SPV，通过建立一种风险隔离机制，在该资产与发行人之间筑起一道防火墙，即使其破产，也不影响支持债券的资产，即实现破产隔离。
3．必须建立一种风险隔离机制，将该资产与SPV的资产隔离开来，以避免该资产受到SPV破产的威胁。后两个方面的问题正是资产证券化的关键之所在。其目的在于减少资产的风险，提高该资产支撑证券的信用等级，减低融资成本，同时有力地保护投资者的利益。
市场主体
资产证券化主要市场主体包括：发起人、SPV、信用增级机构、信用评级机构、资产服务商、投资人和其他服务机构等组成。
发起人
发起人也称原始权益人，其职能是选择拟证券化的资产，并进行组合和重组，然后将资产组合转移给SPV以融资。
SPV是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。SPV的原始概念来自于防火墙（China Wall）的风险隔离设计，它的设计主要为了达到“破产隔离”的目的。SPV 的业务范围被严格地限定，所以它是一般不会破产的高信用等级实体。SPV在资产证券化中具有特殊的地位，它是整个资产证券化过程的核心，各个参与者都将围绕着它来展开工作。SPV有特殊目的公司(Special Purpose Company，SPC)和特殊目的信托（Special Purpose Trust, SPT）两种主要表现形式。
信用增级机构是指为SPV发行的证券提供信用增级的机构。
信用评级机构是指通过对资产证券化各个环节进行评估而评定证券信用等级的机构。
主要评级机构：
国外：标准普尔（Standard & Poor）、穆迪（Moody）、惠誉（Fitch）
国内：联合资信评估有限公司（简称“联合资信”），联合信用评级有限公司（简称“联合评级”）
资产服务商
是指负责按期收取证券化资产所产生的现金流，并将其转移给SPV 或SPV 指定的信托机构的实体。
投资人
是指在资本市场上购买SPV发行的证券的机构或个人。一般都是机构投资者。
其他服务机构
投资银行：协调项目操作，发行证券等
受托人：由SPV 指定的、负责对资产处置服务商收取的现金流进行管理并向投资者分配的机构。
承销商：为所发行的证券进行承销的实体。
会计师：会计、税务咨询，以及对资产组合进行尽职调查。
律师：法律咨询。
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