房地产业务

                 山东舜翔律师事务所                                                                                                                                                            1、政策变化致使无法贷款买房是否可以解约？

问：蔡某将他的一处房产出卖给我，房屋总价260万元。我们签订了《房屋买卖合同》，约定我支付首付款70万元，剩余房款190万元等取得银行贷款再支付给蔡某。在合同履行过程中，本市政府发布文件规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。因为我的户籍所在地不在本市，也未在本市办理社会保险，致使无法办理贷款，所以我向蔡某提出解除合同，而蔡某不同意。请问，我能否以无法贷款为由解除合同？

    答：你与蔡某签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，该合同有效成立。该市政府发布的文件，涉及的放贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生了重大影响。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，请求解除合同的要求于法有据，可以支持。

2、小区住户遇窃，物业应承担责任吗？

问：最近我的住所被盗窃了，共损失财产20余万元。我所住的小区属于比较高档的住宅，我每月向物业公司交每平米5块多的物业费，参照本市物业费缴纳的一般水平，小区物业收取的物业费属于费用比较高的。我认为，物业公司应该提供比较完善的安全保卫义务，才能与他收取的高费用相符。请问法官，我能否向法院起诉要求物业公司赔偿我的损失？

答：因业主失窃而导致的业主和物业管理公司之间发生纠纷，是目前审判实践中比较常见的一种物业管理纠纷类型，就本案来说，你可以向物业公司提起违约之诉，但是物业公司不一定会对此承担赔偿责任。

《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”该条是法律对物业管理公司的安全保卫义务的强制性规定。你如果要提起诉讼，还需要提供业主委员会或者你和物业公司签订的物业管理合同，根据合同的约定来判断物业公司要承担的安全保卫义务的范围。一般来说，物业公司对业主不承担绝对的安全保卫义务，而重在物业公司履约的过程，只要物业公司在合理限度内谨慎地履行了安全保卫义务，即使住户因为遇窃而遭受损失，也可以不认为物业公司的履约行为和损失结果之间存在因果关系。

3、婚前买房婚后办证是否属于共同财产？

问：丈夫在和我结婚前卖了一套房子，婚后半年才用其名字办了房产证，请问这套房子是否属于我俩的共同财产？

答：该房不属夫妻共同财产。

首先，该房屋不是夫妻关系存续期间所获得的财产。你丈夫婚前出已资购买房屋，完成了取得房屋产权的实质要件。和你结婚后，才领取该房屋的的产权证，只是对该房产赋予了外在的证明。

其次，该房产不能因为你的居住而转化为夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”据此，要将你丈夫的婚前房产转化为夫妻共同财产，必须有双方的书面约定，如果没有书面约定或约定不明确，则该套房产不因结婚以及你的居住时间的长短而改变。

4、关于父母出资为子女购置的房屋，离婚时如何处理？

问：我丈夫经常赌博，没有责任心，我们经常为此吵架、打架，无法共同生活，我想起诉离婚。我们有一套房是结婚后双方父母出资帮我们买的，请问父母出资为子女买的房屋离婚时应该怎么处理？

答：如果您丈夫有赌博恶习屡教不改导致你们感情破裂，根据《中华人民共和国婚姻法》第32条的规定，法院应准予离婚，但还是希望您能慎重考虑再决定是否起诉离婚。关于父母出资为子女买的房屋离婚时的处理，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条有规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

5、小区绿化“缩水”业主如何维权？

问：年初，我购得一处商品房。购买前，我从售楼人员那里了解到社区的绿化面积非常大，而且在售楼资料中我也看到了“尊享特大街心花园”的字样。作为卖点，社区声称绿化面积达到55%，但在售楼合同中并未体现上述情况。买房不久，我就发现社区原先规划有街心花园的位置上开始破土修建商业楼宇，这样算下来，社区面积根本达不到40%，我该怎样维护自己的权益？

答：按照您所描述的社区绿化面积“缩水”一事，可以主张开发商承担违约责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是有关商品房买卖的法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，上述规定中“但书”的内容对您非常重要，虽然在签售房屋的合同中并未注明和详解“尊享特大街心花园”字样含义，不过开发商对街心花园的情况有事先规划也有说明和允诺，即便没有写入商品房买合同，也应视为合同内容，开发商任意改花园为楼宇属于违约。

6、未登记的房产能继承吗？

问：我爸退休后，单位分给他一套房子。后来单位要对该房产所在地块进行拆迁改造，单位就与我爸签订了《住房改造赔偿协议》，约定拆迁改造后为他在原地块置换新房。协议签订后，这套房子就被拆除了，在原址建造了置换新房。但是，我爸还没来得及为建成的新房办理产权登记，就于2012年1月去世了，我妈也于2012年8月亡故了。我是我爸妈的独生子，他们留有遗嘱将置换来的房屋交由我继承，请问我能否继承未登记的房产？

答：根据《物权法》的规定，不动产所有权的取得依据的是登记。新置换房产的所有权并未过户到你父母名下，因此他们还没有取得该套房屋的所有权，你就不能将其作为遗产予以继承。但是，根据我国继承法第三条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。由此可见，债权作为遗产进行分配是受到法律的认可和保护的。根据上述法条的规定，本案拆迁协议中约定的履行标的为单位将新建造的房产置换给权利人，该债权为财产性权利，可以作为遗产继承。

7、我们签订的房屋买卖协议是否有效？

问：我的户口在河北，是河北某地的居民户口，但是我这些年一直在北京打工，并且小有积蓄。我想在北京也有个安定的住处，但买不起楼房，就与北京远郊区一个农村的村民赵某签订了房屋买卖协议，以6万元的价格买了他三间房子和一处宅院。我付了钱，把房子翻修并且搬进来住了好多年了。现在房子要拆迁，赵某为了拆迁款要求我将房屋退回给他，说我们签的协议无效。请问是这样吗？

答：在我国，宅基地属于农村集体经济组织成员所有，一般也只有本村集体经济组织的成员才可以申请宅基地建房。因此，村民出卖房屋，应出售给符合申请建房用地条件的村民。我国国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。根据房地一体主义和“地随房走”的原则，由于您是城镇居民，您购买李某位于宅基地上的房屋的行为违反法律规定，故您与赵某签订的房屋买卖协议是无效的。但是就合同无效给您造成的损失，以及您装修、翻建房屋和房屋的添附价值，您可以要求李某予以返还和赔偿。

8、开发商擅自变更房屋设计，购房人可以选择退房吗？

问:李女士与某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定购买该公司开发的商品房一套。合同中明确约定，李女士购买的房屋的阳台是全落地景观阳台。交房时，李女士发现自己购买的这套房屋的阳台是混凝土半封闭式阳台，与合同约定不符，不仅影响了原有的景观效果，更影响了室内的采光，因此欲要求退房。

答:本案是由开发商擅自变更房屋设计引发的纠纷。双方签订的商品房预售合同是合法有效的，按照《合同法》有关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。开发商不按照合同的约定履行合同义务，擅自改变规划、设计的，属于违约行为，应当承担违约责任，购房人有权选择退房。本案中，开发商没有征得李女士的同意，单方面将双方约定的落地景观阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已构成违约，致使购房人的购房目的不能实现。因此，李女士可以要求解除购房合同，房地产公司应返还购房款及相关合理费用。

9、我变卖自己的房产为什么无效？

问：我们兄弟四人共有10间祖上传下来的房屋，2004年我们兄弟四人共同到公证处公证,将该10间房屋做了分割，其中我获得东房两间，但我们兄弟四人一直未对房屋产权进行变更登记。2006年，我将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖给王某，我和王某也没有办理产权过户登记手续，现王某搬进房屋已连续居住了5年。前几天我的三个兄弟认为我处分了与他们共同共有的财产而未征得他们同意，损害了他们的利益，要求确认我与王某的房屋买卖合同无效，这种情况法律上是如何规定的？

答：共有房屋分割未进行产权登记不能单独出售。共同共有，是指共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。一般是家庭成员间对家庭财产共同拥有的一种状态。你们兄弟四人对10间房屋的占有关系应该是共同共有关系。你们通过公证的形式，对原共有房产进行划分的行为，实际上是你们内部对共有房屋进行了分割。但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍处于共有状态。因此，你将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于王某的行为，是属于无权处分共有财产，你在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认才能生效。买房人王某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能作为房屋产权分割的依据。根据《物权法》第97条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。因此，你未经其他共同共有人同意擅自转让自以为属于自己的那份财产是缺乏法律根据的。

10、租赁房屋不登记是否无效？

问：2009年1月，我将两间门面出租给杜兰做生意。2010年，杜兰将该房转租他人未经我同意，我找他讨要说法，她说我们之间签订的租赁合同因为没有进行登记为无效合同，所以拒绝支付房租。请问，租房不登记就无效吗？答：《城市房地产管理法》第五十三条规定：“租赁房租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮等责任条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。”该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。你们双方签订的合同是真是意思表示，应为有效合同。根据《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故你可以要求其支付房租或解除合同。

11、妻子擅自出卖楼房，丈夫有权追回吗？

问：最近一年，我与妻子感情不和，已经开始考虑离婚了。前几日，妻子说她已经将我们共有的楼房买与第三人，并办理了过户登记手续，她提出双方均分售房款。由于该楼房处于黄金地段，尚有很大升值空间，因此我不同意售出。该楼房为婚后我与妻子共同购买，属于夫妻共有财产，妻子未经我同意便擅自将其出售，请问我是否可以以妻子无权处分为由主张合同无效，追回该房产？

答：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，若购买房屋的第三人为善意购买，并支付了合理对价且办理了产权登记手续，那么您无权追回该房屋，但可以要求相应的赔偿。

12、拖欠租金的租户是否具有优先购买权？

问：我有一套房屋已经出租给刘某很多年了，这个租户已经6个月不交房租，我跟她说了几次，再不交钱就搬走，但是她还是不搬。最近房地产市场波动挺大，而且租房子非常操心，我想把房子卖了，又听说租户有什么优先购买权。她拖欠我这么久租金，还有优先购买权吗？

答：最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖方房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”承租人优先购买权的存在与否并不以承租人是否按照租赁合同约定缴纳租金为前提，如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。只要双方租赁合同没有解除，承租人就享有优先购买权。

13、开发商逾期交房买房人可以要求支付违约金吗？

问：2008年7月我们100多户业主与某房地产开发公司签订了《商品房购销合同》及其《补充协议》一份，购买该公司某楼盘。合同预定交房期为2010年6月31日前，并约定如逾期交房，30天内按每天30元承担违约金。逾期30天，每日承担购房总金额0.15％的违约金，并且不得超过购房总金额的10％。合同签订后，我们按约支付了购房款。后该公司迟至2010年11月30日才发出交房通知，并且只同意免除我们业主6个月的物管费作为补偿，我们不同意，我们认为该公司应按合同约定承担购房总金额10％的违约金。请问，开发商逾期交房，买房人可以要开发商在10％的范围内承担违约责任吗？

答：根据《合同法》第138条规定：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就延迟履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

从以上规定看，你们和开发商之间的合同是依法成立的，合同有效，应予履行。你们之间关于逾期交房的违约责任约定得很清楚，开发商迟至11月30日才交房，属于延迟履行。因此，根据有关法律和你们之间的合同约定，你们完全可以要求开发商在相当于购房价10％的范围内承担违约责任。

14、城市居民在农村买房面临拆迁，房主要我返还怎么办？

问：您好，我是城市居民，九三年的时候，在农村购买了一处院落，现在该院落面临拆迁，但原来房主却找上门来，要求我返还房屋，我想知道该处院落能否被要回？另外对涉及房屋征地拆迁会如何处理？

答：你好，你所说的情况涉及到两方面，一个是你们之间的合同是否有效？另外就是拆迁怎么处理的问题。

首先回答第一个问题，你属于城镇居民在购买农村房屋使用多年后，出卖方索要该房屋，需要到法院起诉，一旦起诉到法院农村房屋买卖合同会被认定为无效。但出卖方应当承担因此给你带来的相应的经济损失，也就是说，为平衡买卖双方利益，法院通常会委托评估机构对房屋现价值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿，也就是对你作出赔偿。对于你支付的购房款适当考虑与你应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还，对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对你进行赔偿。同时在合同无效后果的处理上，法院往往会顾及合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及你因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，对于购房人你已经装修、翻建、扩建房屋的情况，对你的投入进行补偿。在让你返还、腾退房屋的同时，一般会为购房人你留出合理的腾退时间。当然由于具体案情不同，在个案的处理结果上必然会存在一定差异。

其次，对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般遵守政府部门的处理与协商决定，并尊重房屋买卖双方的协议。无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权，但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债权性财产权利，同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此，对于房屋征地拆迁中价值转换形式的拆迁安置利益，买受人享有一定的权利，主要包括：一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应当归买受人所有；二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府机相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。法院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。根据安置利益的不同形态，所作的处理不同。如果安置利益为经济补偿，则由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。

15、楼下住户经营快餐外卖，是否应征得我的同意？

问：你好！我是北京市某小区的一名业主，我住在2楼，我楼下的住户最近将其阳台进行了改装，经营快餐外卖，经常人来人往，严重影响了我的休息，请问，他这样做是不是应当征得我的同意？

答：你好！根据我国《物权法》第七十七条的规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

由上述规定可知，你楼下住户将阳台变为经营快餐外卖的场所，你作为楼上住户，你是利害关系人，其应事先征得你的同意。

16、购买商铺后开发公司不帮我办理房屋产权证怎么办？

问：2006年11月26日,我与抚州一城市建设综合开发公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的家俱城两个商铺。合同约定了在商品房交付使用后九十日内开发公司将办理权属登记资料报产权登记机关备案。我按照合同约定支付了房款，公司也将商铺交付给了我。后我多次要求其办理房屋产权证书，公司却以种种理由推脱。请问在开发公司不帮我办理房屋产权证的情况下我的合法权益能否实现？

答：可以。首先，你们签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，当事人双方均应按合同履行各方的义务。根据该合同约定，在商品房交付使用后九十日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但开发公司未依法按该合同约定履行义务。依据《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，开发公司应将商铺的权属登记资料报产权登记机关备案。其次，如开发公司不予配合，你可向法院起诉，法院下达判决书后，开发公司仍不履行的，你可向法院申请强制执行。

17、店铺到期，租客可否要求房主支付装修费？

问：我两年前在市区租了个店面做生意，但由于店面装修很差，而且也没有其他设备，于是租下来以后就对店面进行了装修，花了差不多三万多，当时合同中并没有对装修费进行约定，现在合同到期了，我可否要求房主支付部分折旧后的装修费？

答：你无权要求房主支付装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除另有约定外，未形成附合的装饰装修物（即方便拆除的），可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。此外，该《解释》第十二条还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。另有约定的除外。因此，租赁期满，关于承租人投入的装修费用，能否要求房东承担，主要看当初签订租赁合同时是否有约定，有约定则按约定处理，无约定的，则由承租人自己负担。你们之间并无约定，可见，你无权要求房主支付任何装修费。

18、如何赔偿无效的小产权房屋买卖合同？

问：2005年10月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。单某提出反诉要求退还房款并赔偿损失，请问律师，如何赔偿无效的小产权房屋买卖合同？

答：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。

一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。

具体到本案，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，张某应当赔偿单某经济损失。

19、未取得预售许可证签订的买卖合同是否有效？

问：2010年我与一家开发商签订了房屋买卖合同，我按照合同约定支付了50%的购房款，在2011年，我发现在我和开发商签订购房合同时，开发商尚未取得预售许可证，请问律师，我签订的买卖合同是否有效？

答：为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要起诉时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。

2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。

20、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？

问：我看中了一套房子，在签订购房合同时，开发商说地下室不能签进合同内容中，因为有规定，地下室、停车场及车位不能销售、抵押，请问律师，是这样规定的吗？

答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

21、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，如何办理登记手续？

问：2010年，我与哥哥共同购买了一套房产，并办理的按揭登记手续。今年，哥哥办理移民出国，想讲共同购买的房产转让出去，请问律师，双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，如何办理登记手续？

答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。

22、业主可以因物业管理公司侵权而拒交物业管理费吗？

问：我住在济南一小区，上个月，小区物业将我家地下室的门损坏了，直到今天也没赔偿我损失，现在物业公司又催我交物业费，请问律师，我可以拒交物业费吗？

答：物业管理公司侵权与交付物业管理费其实是两种法律关系，不可混作一谈。物业管理公司侵害业主的权利，对业主带来不利的影响，这种行为所应承担的义务是基于法律直接规定而产生的；而业主交付物业管理费是基于物业管理合同而产生的，合同的履行抗辩权在这里并不适用。

从合同法角度说，合同履行抗辩权是指合同当事人基于合法的事由对抗相对方请求履行合同义务的权利。合同履行抗辩权必须以合同义务为基础，只有在对方没有履行该合同义务的条件下，合同一方当事人才可以援引合同以对抗相对方请求履行合同义务的权利。如果对方未尽义务并非基于该合同产生，则不能援引作为合同履行抗辩权的依据。业主依据物业管理公司存在侵权事由而拒绝交付物业管理费的行为构成对物业管理合同的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费。如业主继续违约，物业管理公司可以采取法律手段(例如诉讼)，要求业主履行物业管理合同的义务。

对于物业管理公司存在的侵权，业主可以通过其他方式予以解决：业主可以向物业管理公司提出要求，请求物业管理公司尽快排除妨碍。物业管理公司如果继续侵权的话，业主可以通过向人民法院提起诉讼来解决，并可以要求物业管理公司赔偿损失。

23、小区会所的经营收益归谁所有？

问：我小区有一会所，在今年年初租赁给一家咖啡厅经营，开发商收取每年30万元的租金，请问律师，该租金收入该归谁所有？

答：小区会所是以经营为目的的场所，在经营过程中必然会带来一定的收益。这笔收益归谁所有？其关键是要弄清楚小区会所的所有权归谁所有。

一般而言，开发商为了提高楼盘的品质和档次，顺应商品住宅消费市场的热点，往往愿意在投资中增加这类设施的投入。在目前商品房销售普遍以建筑面积计价的情况下，购房人所购买的房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，为保护购房人利益、规范商品房销售行为，避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人的利益，政府制定了《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》，明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。

判断房产权属最根本的依据是房产权属证明。由于会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积中，因此业主所享有的产权证中也就不包含会所的所有权。会所的所有权一般是在开发商的名下。根据《民法通则》有关所有权的规定，当会所建筑本身的产权归属开发商后，会所的所有权归开发商，开发商可以行使经营的权利，经营收益归开发商所有。业主对于会所并不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。

24、一房二卖如何处理？

问：我在今年年初买了一套商品房，并交付了80%的房款。合同约定今年10月底交房，但到11月份还没通知我交房，我找到开发商才发现我购买的房子开发商又卖给别人了，后买房的人已经收房开始装修了，请问律师，对于开发商一房二卖该如何处理呢？

答：对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。　

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。 关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

25、拆迁非居住租赁房屋 承租人应享有哪些权利？

问：我与某单位于去年底签订了一份《房屋租赁合同》，向其承租某处房屋作为办公用途。最近我得知该地区将要进行动拆迁，请问我能享有哪些权利？

答：根据新拆迁有关法规的规定，拆迁由租赁双方协商议定租金标准的非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换，安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。可见，你可与出租方协商是否解除租赁合同。若解除租赁合同，则按照你们双方达成的协议解决；若不解除租赁合同，则你可继续承租动迁安置的房屋。

另外，拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人以下费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

26、材料涨价是不是情势变更的适用范围？

问：2010年3月，我与甲公司签订了一份商品房预售合同。合同约定：我购买甲公司一套商品房，房屋按每平方米6980元计价，房屋总价款为837600元，交房期是2010年10月1日。合同载明了付款方式、付款日期及其相关事宜。预售合同签订后，按照合同的约定，我如期交付了前两期的房价款，第3期的房价款交付未到期。2010年7月，甲公司因市场建筑材料价格上涨而导致房屋建造的成本增加，向我提出房屋价格每平方米提高200元，并发出了书面通知。我不同意甲公司提高房价。甲公司则以情势变更为由，坚持房价上调。请问律师，开发商能以材料涨价为由适用情势变更原则来涨房价吗？

答：甲公司在预售商品房时，完全是根据市场行情确定其销售价格的，甲公司对于建筑材料是否涨价及其他费用是否增加，是应当预见的。如果出现预见失误，导致建筑成本增加，这本身是一种商业风险，应当由销售方承担。如果允许房地产开发企业以建筑材料涨价为由提高销售价格，就会使房地产公司随意借口自己缺乏经验或不了解行情而任意变更合同内容，就将出现销售方只能盈利不能亏损的情况；假如甲公司可以以建筑材料涨价为由提高销售价格，那么，购房人也可以建筑材料跌价为由，要求降低销售价格，而这是销售商不会同意的。因此，不管从维护依法成立的合同的严肃性出发，还是从合同当事人权利义务平等出发，对于双方订立的房屋价格，合同双方当事人均应遵照履行。至于甲公司以建筑材料市场价格变化等为由要求变更合同价格条款或解除合同的，除非其能证明出现了不能预见、不能避免并不能克服的客观情况除合同基础动摇，达不到合同目的，继续按合同约定履行显失公平，否则不能变更合同。

27、哪些情形下，导致商品房买卖合同的目的无法实现的，买房人可以要求双倍返还购房款？

问：我在今年年初买了一套商品房，并交付了80%的房款。合同约定今年10月底交房，但到11月份还没通知我交房，我找到开发商才发现我购买的房子开发商又卖给别人了，后买房的人已经办理了产权登记，请问律师，我能要求开发商双倍返还购房款吗？

答：按照相关规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

28、婚前买房男方付首付，女方付装修款，离婚时如何分割？

问：我和男友毕业后一起留在济南。2007年双方准备买房结婚。看中了一套两室一厅室，当时价值80万元。我也拿出自己的一部分积蓄用于买房，但男友慷慨表示：“在老家，都是男方负责买婚房，这件事情不用你操心。”所以男友缴纳了首付款25万元，办理按揭贷款55万元。我则负责了全部装修费用。结婚6个月后，房产证办下来了，登记的是男友的名字。5年后，夫妻俩决议离婚。在离婚协商过程中，我要求分割房产，但被老公一口拒绝：“这房子是我婚前出资购买的，属于我的婚前个人财产。” 请问律师，婚前买房男方付首付，女方付装修款，离婚时如何分割？

答：1、房子属男方婚前个人财产，女方无权要求分割房产

本案涉及婚前按揭房产的分割问题。婚前按揭房产，是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买、婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。婚前按揭房产的归属问题在现行法律实践中观点非常统一，即该房产属于一方婚前财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条明确规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

房产证是依据购房者与开发商签订的《商品房预售合同》而享有的债权取得。房地产管理部门发放产权证的行为，实际上是购房者的婚前债权转变成物权的过程，并不意味着婚后取得产权证的房屋就是婚后财产。本案中，男方对婚房的所有权在签订合同及支付首付款后就已经取得，该房屋属于其婚前个人财产，女方无权要求将该房屋作为夫妻共同财产分割。

2、共同还贷款的一半 应返还女方

根据法律规定，婚前按揭房产中由夫妻共同偿还的款项，可以理解为用夫妻共有财产偿还了一方的婚前个人债务，共同偿还的款项，离婚时应列为夫妻共同财产进行分割，由买房一方将夫妻共同偿还贷款的一半补偿给另一方。

3、婚前个人房产增值归男方个人所有

未购房一方是不能分配对方婚前个人房产增值的。该房产作为购房者的婚前个人财产，购房者对其享有所有权和收益权、处分权。该房产的增值，是基于购房者在婚前购买该房产的行为，而不是基于婚后偿还贷款的行为。房屋是否增值，增值多少，取决于市场因素，而不取决于是否还房贷和还房贷多少。所以本案中尽管该房屋已增值，但女方不能分得。

4、装修款应予适当返还

按照民法的“添附”理论，女方婚前个人出资对男方所有的房屋进行了装修，使房屋实现增值，该增值部分属于女方所有。在离婚时应当根据原装修款项以及目前房屋现状，适当折旧后取得补偿。

5、女方可要求给予适当经济帮助

女方离婚后如果没有自己的住房，目前的法律规定充分考虑到弱势群体的利益，女方可以根据法律规定要求男方给予适当的经济帮助。《婚姻法》第四十二条规定：离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条规定：婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

29、二手房买卖如何处理户口问题？

问：2011年我因孩子入学问题购买一学区房的二手房，在签订购房合同、交完房款并办理了房产证变更登记后，在办理户口迁入时发现原房主并未迁出户口，请问律师二手房买卖如何处理户口问题？

答：在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，户口问题必须得到购房者的足够重视。

律师认为，引发户口问题的原因主要有以下三个方面：第一，房屋权属管理和户籍管理不可分离；第二，法院不能直接对户口迁移作出民事判决；第三，现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。

那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？

第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。

第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。

律师在实际工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人没有约定具体的违约责任标准，情况更加糟糕。一般情况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方未迁出的情况下，购房者的户口难以迁入。

30、房产纠纷诉讼受理范围及诉讼管辖的相关规定有哪些？

问：我公司为房地产开发公司，在日常经营过程中经常发生各类诉讼案件，请问律师能否介绍一下房产纠纷诉讼受理范围及诉讼管辖的相关规定？

答：一、诉讼受理范围

诉讼受理范围也就是说哪些房产案件可向人民法院提起起诉？房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数属于行政案件的受理范围。但并不是所有房产纠纷都属于人民法院受理范围，而是由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先应对自己的房产纠纷性质有所了解，弄清楚它是否属于人民法院的受理范围。

1、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起民事诉讼。

2、因单位内部分配公房使用权及集资房而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房或集资决定有意见的，不属人民法院受理范围，不能向人民法院起诉。

3、单位分配给职工住房使用权，职工本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向人民法院提起民事诉讼。

4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属人民法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。

5、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，应当提起行政诉讼。

6、以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向人民法院起诉。

7、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，可以向人民法院提起行政诉讼。

二、诉讼管辖

根据《民事诉讼法》规定，房地产诉讼属于不动产诉讼，是专属管辖的一种。专属管辖是一种特殊的管辖，其是指法律强制规定某些案件只能由特定的人民法院管辖，其他人民法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖人民法院。而不动产纠纷案件是由不动产所在地的人民法院管辖。所谓不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产，例如土地、房屋、水利设施、桥梁等等。因此，当事人因房地产纠纷，应当向该房地产所在地的人民法院起诉。

三、诉讼程序

提起诉讼程序首先应当明确双方是否约定仲裁协议或仲裁条款。如果双方订立了以仲裁方式解决纠纷的合同条款或达成了将争议交由仲裁机构仲裁的协议，且对仲裁机构和事项等作出了明确约定，符合仲裁法第16条规定的仲裁协议生效条件，购房人应据此向相应的仲裁机构申请仲裁，人民法院也不受理此类案件。需要注意的是仲裁实行一裁终局，除法定事由当事人是不能对仲裁结果表示质疑的。

1、提起诉讼如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的人民法院提起诉讼。

（1）要确认被告（应当承担责任的人或单位）。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明；如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料；

（2）书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以根据《民事诉讼法》第92条的规定，申请人民法院采取财产保全措施。

（3）提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理通知书》、《举证通知书》，并通知交费。可以持《交费通知书》或《案件受理通知书》缴纳诉讼费用（诉讼费原则上应由败诉方承担）。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民法院将裁定案件按撤诉处理。

（4）举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限（因案件适用程序不同而有异），要求在期限内提交全部证据材料。逾期提交的证据则不予质证。

（5）开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理。到庭后，书记员会核实双方当事人的是否到庭，宣布法庭纪律，然后进入法庭审理。

（6）开庭审理。①核实双方当事人身份；②告知当事人诉讼权利及义务；③询问当事人是否申请回避；④开始法庭调查（先有原告陈述诉讼请求、案件事实及理由，再由被告进行答辩，然后进行举证质证）；⑤举证质证（举证应说明己方证据的来源及证明对象，质证主要是对对方的证据的真实性、关联性、合法性进行质辩）；⑥法官询问（如果法官认为通过前述程序案件还有不清楚的地方，法官会询问双方当事人）；⑦法庭辩论（双方当事人就法律依据和事实争议进行辩论）；⑧陈述最后意见（当事人发表对案件处理的最后意见）；⑨法庭调解（在法庭的主持下有双方当事人协商解决，如果达成协议由法庭制作调解书，未达成的则宣布调解无效）；⑩宣判（调解无效后，法官会宣布休庭，然后经合议后当庭宣判或择日宣判）。

2、依法上诉如果对一审判决不服，可在收到人民法院判决之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。应当在规定的时间内向原审法院递交上诉状，也可以直接向上诉法院递交。提起上诉后同样应当按照规定的时间缴纳上诉费，逾期未缴纳上诉费，按照撤诉处理。

3、申请执行人民法院的裁判文书生效后，如果一方当事人未主动履行裁判文书确定的义务，另一方则可以向一审人民法院申请强制执行。申请执行时，还需要预交执行申请费。申请强制执行的期限，自然人为裁判文书确定的履行期限届满后一年内，法人和其他组织为裁判文书确定的履行期限届满后六个月内。

4、申诉、抗诉如果对已生效的裁判文书不服的，可按照《民事诉讼法》的规定，在裁判文书发生法律效力后2年内均可申请再审，或向检察机关申请抗诉。但在申诉、抗诉程序开始前，不停止对原生效裁判文书的执行。

四、诉讼证据

1、当事人的举证责任根据“谁主张、谁举证”的原则，当事人必须围绕请求事项向人民法院提交有效证据。如果不能提供证据或所提供的证据不足以证实自己的主张，则可能承担不利的法律风险。也就是说如果案件事实不能通过证据加以证实的，对该事实负有举证责任的一方就应当承担举证不能的法律后果，即其所主张的事实不能为法院认可。因此，收集提交案件证据，对自己主张的成立与否有着决定性的影响。根据法律规定当事人对自己提出的主张有责任提供证据，因案件的不同需要提交的证据也有所不同，律师只能根据实践提出一些需要注意的证据：

（1）合作建房纠纷

①提供合作建房的书面合同及补充协议等证明材料。②出地一方的合作者应提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料。③出资一方应提供出资数额、资金到位时间等证明材料。④提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料。⑤违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。

（2）商品房合同纠纷

①提供商品房预售合同或销售合同。②预售方应提供以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照。③提供预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料。④违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。

（3）土地使用权有偿出让、转让合同纠纷

①提供土地使用权有偿出让或转让合同书。②提供土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等。③转让土地使用权的，应提供有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料。④提供有偿取得土地使用权证书。⑤违约一方的违约事实和应承担违约责任的证明材料。

（4）房屋拆迁纠纷

①拆迁人应提供依法取得的房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料。②拆迁人委托拆迁的应出具委托拆迁合同书。③被拆迁人应提供被拆迁的合法建筑的面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料，被拆迁人的家庭人口、年龄等户籍证明材料。④拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等。⑤不能签订书面拆迁协议的原因、理由及强制拆迁的证据保全材料。⑥违约一方的违约事实及应承担的违约责任的证明材料。

2、人民法院调取证据根据现行法律规定只有在特定情况下人民法院才能调查收集证据。当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。

（1）依职权调取的证据：

①涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；②涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。

（2）依申请调取的证据：

①申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；②涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；③当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

五、诉讼时效

诉讼时效是法律规定的为保护权利人通过诉讼实现其请求权的有效期限。其意义在于督促权利人及时行使权利，如果超过诉讼时效就将丧失胜诉权。诉讼时效分为三种：普通诉讼时效：2年（除法律另有规定诉讼时效的案件，其他案件均适用普通时效）；特别诉讼时效：1年（包括身体受到伤害索赔的、出售质量不合格商品未声明的、延付或拒付租金的）、3年（因环境污染发生的侵权诉讼）；最长诉讼时效：20年。房产诉讼适用普通诉讼时效即2年。诉讼时效是如何计算的呢？根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。对于超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

如果在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。另外，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。但对于主张未过诉讼时效的一方就需要承担相应的举证责任。

在房产诉讼中，诉讼时效特别重要，但是又非常容易被人忽略。许多买房人因为错过诉讼时效权利受到侵害而得不到法律的保护。由于诉讼时效直接影响到权利主体均的胜诉权，律师在此建议在合同对方出现违约行为时，应及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至人民法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，并保留相关证据。如通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利等等。