企业在选择园区时，会从市场价格、交通区位、运营服务、优惠政策、人力资本等方面综合考虑，其中，运营服务是最重要的因素之一。优质的运营服务不仅能够收获良好的客户关系，还能为创造股权投资机会、提升园区续租率等，为园区创造收益。做好园区运营服务，首先要精准把握客户需求：
01动态跟踪客户需求
园区的客户主要为企业客户，企业客户的需求除了要保证自身在园区内的办公与经营顺利外，更多需求是随着其所在市场的变化而变化的。如互联网+园区、或文化创意类园区等主题产业园，运营服务人员就需要实时掌握主题行业的动态，从中可以挖掘到增值服务的机会，譬如行业热点话题研讨会、行业信息交流平台等都是园区客户感兴趣的焦点。
02分析客户需求
基本型需求：需求得到满足时，客户会认为理所当然；但在得不到满足时，客户会不满意。
（1）物业服务：物业管理是园区最基础性的管理，是一切工作开展的前提，两天断网、三天断电的园区是必死无疑的。
（2）基础配套：包括公共会议室、洽谈室、路演大厅、食堂，园区必备。
期望型需求：需求满足得越多，客户会越满意；但在得不到满足时，客户会不满意。
1、企业服务：是园区赢得回报乃至共赢发展的重要载体和实现途径。
2、加强专业知识；集聚人气，提升园区知名度。
3、商务配套：具有相当规模的产业园或者产业新城还会配备酒吧、美容店、书店、图书馆、影院等，让入园企业享有丰实的“社会福利”式的商务配套。
这里涉及到一个时序性，园区进入稳定经营周期后，根据园区整体需要和企业现实需求，适当调整商业业态，补充、更新商业店铺及综合配套设施，提升园区综合服务水平。
兴奋型需求：需求被满足得越多，客户的满意度会大大提升；但在得不到满足时，客户不会在意。
1、智慧园区：科学技术的不断发展，从技术上支持了园区运营服务管理的落地。
2、品牌提升：企业的品牌形象与其办公环境息息相关，提升园区的软环境，也就间接提升了企业的形象地位。
3、创新资源：如引进众创空间、创业咖啡等创业载体，设立创业天使投资基金，重点支持与园区优势产业相匹配的海外高科技项目，实现嫁接式孵化；为入园企业与名校、科研院所间搭建桥梁，积极探索园区博士后工作站、院士工作站等高端产学研平台的落地；与金融机构合作，推广创新融资产品，构建多层次科技投融资服务体系。
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