城市中心会衰落吗？
新城区会打败老城区吗？
市中心的房子还要不要买？
……
太阳底下没有新鲜事，中国大城市今天所思考的这些问题，在欧美国家看来并不稀奇，因为他们经历过同样的问题，也走过同样的弯路。
本文就来说说英国伦敦在城市化中的一些经验与教训。
二战之后，伦敦经济迅猛发展、人口快速增长，其中心城区的人口在当时就超过800万。和今天的北上广深一样，当时的伦敦在管理上遇到了前所未有的挑战，交通拥堵、环境污染、高房价等“大城市病”接踵而至。
城市化有两种模型：
一种是沿着城市边界无缝蔓延，俗称“摊大饼”，这种模式的优势是成本低、效率高，母体城市的资源可以很快地顺延到新城区。缺点是城市会继续膨胀，人口聚集度继续攀升，交通拥堵、环境污染等问题加剧。
另一种是跳跃式发展，即远离城市边界，在远郊地带另起炉灶，规划一些自成一体、独立发展的卫星城。这种模式的优势是，有利于快速疏散人口，减轻主城区负担，缺点是成本高、效率低，搞不好就变成远郊卧城。
为了快速疏散人口，当时的伦敦和今天的中国城市一样，选择的是后一种模式。
根据公众号“英伦投资客”的介绍，1944年，伦敦制定了一个“大伦敦规划”，规划面积达到6735平方公里，涵盖周边与之紧密联系的134个郡属市等地方自治政府，涉及1250万人。
具体方案是：
在距伦敦中心半径约为48公里的范围内建设4个同心圈，第一圈是城市内环，第二圈是郊区圈，第三圈是环形绿化带，第四圈是乡村外环。
图片来自公众号“英伦投资客”
如图所示，第四圈便是卫星城建设的主战场。1946年，英国制定“新城法”，计划在伦敦第三圈绿化带以外的区域新建8个具有独立性的卫星城，其中就包括Harlow和Crawley等新城，与伦敦核心区相距30—60公里。
然而，这个看上去完美无瑕的规划，并没有获得市场的认可。在实践中，由于这8个卫星城依然处于大伦敦的通勤区间内，住在卫星城的人难以抗拒伦敦中心区巨大的吸引力，还是纷纷回到中心区工作，最后卫星城逐渐沦为功能单一的“睡城”，不仅没有达到疏散人口的目标，反而增添了很多长距离通勤的客流，让伦敦的交通压力更大。
与此同时，由于把资源和注意力过多地倾注到卫星城，也导致伦敦市中心的不少余地空间被耽误，特别是伦敦东部和南部那些占据优越地理位置的区域，一直没有认真发展，导致优质土地资源的闲置。再比如伦敦眼旁边的Elephant&Castle，也迟迟没有获得重视。
于是，这个《大伦敦规划 1944》是以失败告终的。
伦敦卫星城失败的原因可以归结为这样几点：
一是对伦敦规模边界的认识不足。当一个国家的城市化率超过70%后，其城市人口的增速就会下滑，城市继续扩张的动力就没那么大了。二战之后的英国，其城市化率已经不低了，当时的伦敦已经接近规模极限，没有那么多的新增就业机会与人口去填补卫星城。事实上，今天的伦敦在规模上与当时相比，并没有显著的扩大。
二是卫星城建设成本过高，难以持续经营。前面说过，城市化必须要有成本意识，沿着城市边界无缝蔓延，可以最大化地调动社会各界的积极性去参与建设新区。但距离主城区数十公里的卫星城，因为建设成本太高，往往只有政府孤军奋战，财政投入的负担重，难以持续，往往半途而废，让卫星城变成卧城。事实上，与美国由市场引导自发形成卫星城不同，英国的卫星城主要就是由政府来主导建设的。
三是对伦敦产业结构的认识不足。二战之后的伦敦，发展迅速，很快从一个工业城市发展为以金融、商业、文化、教育、娱乐、传媒等高端服务业为主导的金融中心城市。高端服务业与工业不同，它必须依附于人口稠密、配套完善的中心城区，功能单一、人口稀疏的卫星城对高端服务业不具备吸引力。产业升级之后的伦敦，人们比以往更向往市中心。
在卫星城上走过弯路的伦敦，决定痛定思痛，主动承认错误并重新制定战略：表示尊重市场和人的选择，回归伦敦市中心，甚至鼓励核心区域加密竖向紧凑发展。
2004年2月，伦敦颁布了新的规划——《大伦敦空间发展战略》，描绘了伦敦未来30年的战略发展，并明确了市中心在空间发展上优先权。
正是在这个背景上，Wapping、金丝雀码头、Shoreditch等原来被忽略了中心区余地，迅速被重视起来，最近十多年被伦敦倾注优势资源大力开发。其中，金丝雀码头发展为一座可与伦敦金融城媲美的新金融中心，Shoreditch汇聚了思科、英特尔、亚马逊等科技公司，有伦敦科技城之城。Wapping 则占据地利之优，其位于老金融城与金丝雀码头中间，且毗邻伦敦科技城Shoreditch，发展为一座综合性的宜居、宜业的现代化新城。
位于伦敦泰晤士河畔、金融城旁的Wapping区域，曾经是世界上繁忙的港口之一。
在上个世纪30年代，Wapping区域总面积就达到20万平方米，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港口有关的业务人员高达10万之多。到了上世纪六七十年代，伴随着英国制造业和运输业的衰退，Wapping也无可避免地没落。
从八十年代开始，英国政府开始重新重视Wapping区域，由政府牵头成立了伦敦码头开发公司进行改造。今天，原来的工业码头已经不复存在，取而代之的是另一个繁荣、宜居的新社区——London Dock，再次吸引众人的目光。伴随着业态的丰富，越来越多的住宅项目也被逐步开发。
London Dock由伦敦地产开发商、伯克利集团旗下的St George开发，目前正式推出全新一期26层高公寓楼，也是整个项目规划里独有的高楼：Cashmere Wharf。
地段繁华
Cashmere Wharf位于伦敦一区，毗邻金融城、金丝雀码头及伦敦更多的商业中心和科技城。
Cashmere Wharf地处伦敦东区的知名旅游景点Wapping，Wapping魅力在于拥有其他地方都没有的历史瑰宝，如通过一些古老的楼梯，可以步入泰晤士河畔。这里还有游客到伦敦必到打卡之地——Whitby，据说建于1520年左右，是伦敦较老的河畔小酒馆。
另外，Cashmere Wharf还紧邻伦敦塔桥、伦敦塔，可远观泰晤士河，可谓是名副其实的江景房，项目距离伦敦金融城也仅一步之遥，朝南户型16层以上的住户在窗边就可以俯瞰碎片大厦。
生活丰富
居住在Cashmere Wharf，意味着周边有各式各样的生活配套设施和生活方式可以选择。在标志性的伦敦塔桥上漫步，可通往时尚的南岸区，别致的酒吧，精致的餐厅及文化场所鳞次栉比，泰特现代美术馆、莎士比亚环球剧场、国家剧院和皇家节日音乐厅......周边还有充满匠人欢声笑语的博罗市场，伦敦的一些好的酒吧可欣赏泰晤士河美景。
上图 | 伦敦塔 下图 |莎士比亚剧场
伦敦码头地理位置得天独厚，还可以从金融城以及毗邻地区众多设施中受益，包括肖尔迪奇和斯皮塔佛德时尚街区。在这里，你会发现米其林星级餐厅，街头小吃店，设计师精品店，艺术画廊和时尚酒吧交织在一起，五光十色的生活就在眼前。
图 | Cashmere Wharf泳池效果图
图 | Cashmere Wharf健身房效果图
Cashmere Wharf将人们的这些需要考虑在内，并提供了令人震惊的14,000平方英尺的配套设施，包括私人俱乐部、健身房、游泳池、桑拿房、壁球室、私人放映室都有。
交通便利
Cashmere Wharf项目交通便捷，可轻松游览伦敦；步行即可到达金丝雀码头、金融城、科技城和伦敦塔桥。距圣凯瑟琳码头也很近，步行即可抵达各个交通枢纽站，居民可轻松穿越整个城市。
图 | Cashmere Wharf 周边一览
Whitechapel站的地铁新干线将于2018开通，开通后Cashmere Wharf业主可乘该线快速抵达希思罗机场。总体而言，地铁新干线的开通将使从Whitechapel至其它主要车站的行程时间缩短50％以上。
项目距离：
塔丘山地铁站（区线和环线）- 0.5英里
沃平站（地上铁）- 0.6英里
Shadwell站（地上铁和码头轻轨）- 0.6英里
白教堂 地铁新干线站（2018年开通）- 0.9英里
住房需求旺盛
由于伦敦码头（London Dock）毗邻金融城、金丝雀码头、摩尔伦敦以及就业增长迅速的新兴科技城，其住房需求持续上涨。据最新数据统计，金融城、金丝雀码头一带的就业群体是伦敦收入较高的群体之一，他们的平均年薪在50,000英镑和80,000英镑之间。
图 | 伦敦金融城
科技城的繁荣也进一步助推了这一区域的薪金水平。据了解，科技城里60,000英镑及以上的高收入群体占比相对较高，而且年龄也趋于年轻化。
这些高收入群体对周边的房地产市场的繁荣起到了助推作用。有数据显示，在过去五年中，该区域平均价格上涨了67％，相当于每年上涨11％，且新房的需求十分旺盛。为了满足这一区域的市场需求，Cashmere Wharf的推出可谓备受期待。
匠心设计
图 | Cashmere Wharf效果图
玻璃和钢结构建筑彰显了更广阔的城市天际线，是内外美学的杰出之作。所有公寓设计光线和空间充足，许多房间有落地窗。宽敞的居住区有独特的背景，展现出这座城市让人印象深刻的景观。
豪华内饰
图 | Cashmere Wharf 厨房效果图
时尚的室内设计和现代家电为您带来轻松的生活体验。定制化集成厨房、温泉浴室和舒适的卧室让客户体验到家的感觉。
设施齐全
图 | Cashmere Wharf私人影院效果图
健身房、壁球场、泳池和虚拟高尔夫套房供客户选择，桑拿、蒸汽浴室、按摩浴缸、理疗室、24小时门房和私人影院为您提供舒适方便的各项服务。
多种户型
图 | Cashmere Wharf客厅效果图
目前推出一居室、二居室、三居室等多种户型，满足投资、自住、租赁等各类需求。
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