公共维修基金为何花不掉？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。

国家规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的由物业暂时代管原则上不能动用。成立业主委员会后由业委会接管。 

公共维修基金使用的地方虽然不是业主的室内，但是住宅公共设施的维修、保养、更换却关系到更多人的利益，它影响着我们的健康，甚至是人身安全。

现状

从1998年国务院发布相关文件起算，我国住房专项维修资金制度已有15年的历史。此后有关部门再次联合印发了《住宅专项维修资金管理办法》，但“公维”基金依然沉睡，百姓质疑和非议不绝于耳。

全国缴存在的公共维修基金已经超过万亿元，但是使用率却不足百分之一。截至2013年底，北京缴存资金约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。截至2012年10月，广州市缴存资金约81亿、使用8千万，使用率0.99%。截至2012年1月，天津市缴存资金145.4亿，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

而我国从80年代开放商品房买卖后，早期楼房的各种设施都已经开始老化。电梯、水箱等需要更换，楼顶、路面等也需要修缮，房屋漏水、电梯带病运行，这些对居民的影响已经不单单是不方便的问题了。

使用困难

三分之二以上业主同意

公共维修基金的使用需经“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，以及占总人数三分之二以上的业主”都签字同意，再经过有关部门审批才能拨付使用。 

很多小区没有业委会，加上有些业主对物业公司不信任，拒绝签字。

一些小区的居民以事不关己的理由拒绝动用公共维修基金。比如底楼拒绝为修缮漏水的屋顶签字；一个单元的电梯坏了其他单元的居民不同意动用公共维修基金来修。

审批流程复杂

在三分之二业主同意的基本条件后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤，才能真正使用上这笔钱。

公共维修基金管理办法规定，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会提出申请，业委会争得小区三分之二以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方察看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，公共维修金最终才能被动用。

面对如此复杂的流程，能走到最后申请成功的小区少之又少。

北京金港国际小区业委会主任于志红说，“光鉴定就要排队半年，一圈走下来就得一年多。之前做的预算到批下来时，物价、人工费都涨了，根本不够用。”

多头管理效率低下

以北京为例：自从1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元。按此计算，基金使用比例仅为2.3%。

北京公共维修基金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理，业主对资金的存取还要到银行，多头管理太突出。

2013年北京市住建部门曾专门出台文件，对房屋损坏造成渗漏、电梯故障等六大类维修使用基金的使用进行简化，但总体来说全国普遍存在使用难。

其他

公共维修基金还普遍存在着归集不到位、数据混乱、增值不高、续筹困难等问题。

很多老旧小区在经过了二三十年后存在漏雨、漏水、墙壁破损等很多问题都得不到解决，再加上物业公司也收不上来钱，形成了恶性循环。

由于共同财产理念缺失和公共权利意识淡漠，多地业主大会成立比例低，业主共同决策困难，业主大会议事规定形同虚设，社会基础薄弱。

专家观点

住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟：  

为了最大限度地保证维修资金的安全，其使用规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在几大缺陷。