我年轻时，曾有一个目标：
和喜欢的人，在喜欢的地方，做喜欢的事。
经过多年努力，现在也算完成大半。
之后目标是：
和喜欢的人，在喜欢的地方，买喜欢的房。
做一个快乐的包租婆。
基于此，我和先生，
在喜欢去的日本投资了一套小房。
因为之前无意说过，询问的读者就比较多，
为了给大家一个真实的反馈，
我特意在收到一个季度房租之后才开始写，
其间发生的费用，都会计算在其中，
这样得到的回报率，参考意义才会比较大。
日本房产投资是一个见仁见智的事：
和一路高歌的国内房产不同，
日本房产经历过暴涨暴跌之后，
已经趋向平稳，主要获利的是租金。
长租好的年收益率可在5%以上，
短租民宿好的年收益率可过10%，
再加上日本房产普遍面积较小，
占用资金量并不大，又有永久产权，
（东京小房产50到100万人民币）
可视作一种低风险的理财产品。
但是，和其他国外房产一样，
日本房产交易过程中，大小杂费也是层出不穷，
我们购买这套日本房产，除了出于喜爱，也是一次学习。
因而，此攻略仅供参考，
望诸位精细计算，理性投资。
这次日本投资从实施到收到房租共历时五个月，
四月研究，五月看房购买，六月租出，八月收租。
收到第一笔房租啦～
在上次从日本玩回来之后，
我们确定了购房计划，
只Yeah了一秒，然后面面相觑。
虽然在国内市场有些经验，
但对于海外房产，我们一无所知。
于是先前期做了一个分工，
我负责找中介，
我先生负责研究日本房产知识。
一周过后，
我手机里加了20多位中介，
我先生看完了所有关于日本房产投资的文章。
筛选中介的过程，也感受颇多。
有的一问三不知，有的满嘴跑火车，
有的刚开始爱搭不理，
突然有天点赞了我洗车扫地的照片，
从此嘘寒问暖，格外热情...
其中，有一个可爱的中介女孩纸，
当天晚上就给我打去了微信电话，
充分了解客户需求，并做了一些知识普及，
这给我留下了很好的印象。
初步筛选之后，我就为几个靠谱中介为主，
让他们每天都给我发一些回报率高的“物件”图。
于是，每天晚上回家，
我先生就带着我研究房产图，
基本上一天能看十几套，一个月下来看了上百套。
经过刻苦的学习，
后期他已经成了半个日本中介，
扫一眼就能说出关键优劣实质利回，
甚至记下了东京主要地铁线路，
图为看房时他在日本街边做笔记。
最开始我们还考虑大阪、京都，
后来锁定东京，
因为作为2020年奥运会、开设赌场等大事件发生地，
东京还是资源最占优势的。
另外我们也考虑到，日本房产并不是用来自住，
公寓新房到手就会有很大的贬值率，一户建更麻烦。
因此，日本二手房明显最适合投资。
随着所看房产图的积累，
我先生渐渐发现了高回报率的关键，
和国内不一样，
日本房子的房价和租金与开发商品牌没有太大关系，
房子有多新，面积有多大，内部装修有多好，也关系不大。
最主要的影响因素还是所处地点、周边地铁路线。
所以，最终确定了这样几个投资要点：
二手房、小户型、小价位、好地段、地铁近。
当时，我还想加入学区房的概念，
所以也重点看了看高校云集的文京区，
发现有一套房子价位很好，离几座大学都很近。
以这套文京区的房产信息图为例，
打红框的是最需要注意的信息：（可点击放大）
1.周边有什么地铁站，几条地铁线路，所需步行时间；
2.建筑时间，81年前为旧耐震标准，之后为新耐震标准；
3.是商用还是民用，商用的可以注册株式会社，对申请某些签证有帮助；
4.不要看表面利回，一定要看实质利回（回报率）：
实质利回={（月租金-管理费-修缮金）*12个月-各种税 }／房子总价
5.每月的管理费和修缮金，
有些房子看起来表面利回高，但其实管理费贵，大幅影响实质利回；
这样算下来的话，实质利回在5%以上的，
都算回报率不错的投资型房产。
这一套研究的时候，
我先生在家用Google map走了几遍，
发现还是离地铁稍微远了一些，
而且是旧耐震，年岁比较老，有些犹豫，
结果没等我们纠结好，这套就售出了。
又看了其他的几套，
发现我们觉得好的，其他人也不傻，
收益率高的小房子基本不等人，
最快一周就会售出。
所以，我们决定不要光看图了，
还是得去日本一趟，尽快确定下来。
当时，在筛选了一轮中介之后，
基本确定了那个可爱又靠谱的中介老王。
（这是个女孩的昵称...）
之前国内的购买经验告诉我，房产中介是很重要的，
尤其是不在身边的房产，基本都要仰赖中介帮忙打理。
首先去看了看错过的文京区的那个房子，
这真的是1977年的房子吗？维护得真好。
老王教我们看门口的邮箱，
能够看到邮箱上都插有名字，而且大部分为日本人，
说明入住率很高，出租不成问题。
日本的租客是备受保护的，
所以在看房期间，
如果目前房内有租户，是不能进入打扰的，
我只能在门口想象了一会儿...
之后我看了一下周围的地段，感觉主要都是生活区，
全是爸爸妈妈和孩子，上班白领估计不会太多，
关于学区房我也再和老王以及朋友确认了一下，
日本学生也并不一定爱住在学校旁边，
离地铁近还是王道，
于是再度缩小范围在繁华地段。
之后又去了几个目标地区，
看了很多当时在Google map上看过的房子，
果然是实地才更有体会，
有一套当时很喜欢的，楼下就是墓地，
虽然我们感觉日本租客并不介意，
但考虑到多年后转手问题，还是放弃了。
还有这套，当时图上没有太注意到问题，
但我先生现场看了说，
没有安全门，女孩子肯定不会租。
在门口观望了一会儿，
果然出来的都是男孩子。
这套方位可以，
但好像只剩下一楼，
一楼见不到阳光，是很难出租的。
老王说，日本人会比较喜欢高层，
我先生说，没错，好多AV都是在高层公寓拍的。
我若有所悟。
还有一套想看的公寓正在修缮中，
看来每年的修缮金也不是白交的，
这套是Lion公寓（地产商的名字），
明显感觉设施高端一些。
修缮过程中，整个房子都会被罩起来。
三鹰的这套同样是Lion公寓，
很符合我的审美，
在艺术大学旁边，小小的，安静又漂亮，
周围还有宫崎骏美术馆，能看胖龙猫～
虽然地段离开了中心区，
但算是挨着日本人最喜欢的吉祥寺一带，
而且离地铁站也很近，徒步5分钟，价格也很不错。
从大堂信息看，满室率也比较高。
我把三鹰这套作为了备选。
最后还看了一套，
在新宿附近，地段繁华，
附近有两三条主要线路，都离得比较近。
但看Google map的时候我就发现楼下有个摩托车店，
觉得肯定很乱，有些接受不了。
老王说，摩托车店这种商铺对房价和出租没有影响，
相反是有些饭店产生油烟，
或消防产生噪音，才会有影响。
后来问了日本朋友，确实是这样，
其实日本所有房产关键点还是位置：
日本寸土寸金，只要地段方便，
能随时搭到地铁，就好出租，
其他我纠结的，貌似都不是事儿。
当时这套租客已经搬出，老王就带我们进去看了一下。
其实不到二十平米，一眼就看完了...
不过厨房、洗手间、阳台倒一个都不少，五脏俱全
老王介绍说，
在日本租住这样单人公寓的学生、白领很多。
这套地段不错，毗邻都心，距离地铁近，
周边有主干道、超市、商圈，
还有小河和公园。
虽然内外观看起来没多好，
但租金收入却相对比其他几套高。
因为时间有限，本来还想看一看豪宅涨涨见识，
但实在走不动了，鞋都爆了一只。
想想当初日本朋友说要开车带我看房，
我却拒绝了，说要用双脚丈量房产离地铁的远近，
那一刻她露出了意味深长的微笑...
幸好还订了个接送服务，于是夫妻横躺把家还。
这里不得不说一下日本人的服务和敬业，
来的时候，接我们的是日本司机，
开车安静沉稳，全程戴着白手套，
下车帮我们把行李一直送到楼上。
回去送我们的换了个印度帅哥，
全程都放印度Hip pop，开车完全是Free Style，
疲惫的我其实也很想配合他跟着节奏扭一下，
但心有余力不足。
在飞机上，我们探讨了一下，
看的这些公寓都算是中上之选，
也许之后会有更好，但不想再花费过多心力。
于是，我们细细研究，最后圈定了两个：
三鹰Lion房，新宿摩托车房，
情感上我肯定偏向于前者，安静大牌又文艺，
但是理性上我偏向后者，
虽然破点，但地段繁华，满足一个好投资房的条件，
小户型、小资金、地段好、地铁近；
租金和回报率方面，破房反而比文艺房高不少。
飞机落地之前，我们决定选择后者，
突然感觉好心酸，
做了这么多功课，最后买了一个“小破房”。
但后来事实证明，
我们的选择还是正确的，
买下前后不到一个月，房子就顺利租出了，
小房客反馈说地理位置便利，环境舒适，自己很满意。
老王也说，奥运会前后可以改成民宿，会取得更好收益。
那么，做好了决定，
我开始着手海外付款。
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