二手房交易流程

 

流程：评估——打协议——面签——批件——进件——出他项——银行——正孚——放款

详解：

1 评估：需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价，出具书面评估报告；

所需材料：房主身份证复印件房地产权证或房权证复印件。

2 打协议：到房屋所在区的房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，证明交易正在进行，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消协议。

所需要件：买卖双方身份证（复印件一份）、双方手章、房地产权证（复印件一份）、卖方个人结算账户（复印件一份）。如上次成交到现在超过5年，房本在5年内，需提供商品房合同或契税票。房改购房还要提供房改协议。除南开和河西区，其它区都需要提供评估报告。

3 面签：借款人到银行签订借款合同

所需要件：买房，夫妻双方身份证，夫妻双方手章，户口本，结婚证，过户费，首付款，买卖协议（根据各区房屋需要的复印件不相同，比如南开的房屋需要原件2份，复印件5份）、评估报告。

 

4 批件：一般需要3-5个工作日，银行对贷款人的资质进行审核，看贷款人的资质，比如工作年龄等。

 

5 进件：进件=过户，对房主进行更名，进件过后出来新房本名字为买方姓名

所需要件 买房：身份证、手章、买卖协议、契税（现金）与银行借款合同

          卖方：身份证、手章和房地产权证

进件完成后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买房凭此取件单到房管局拿新房本；他项取证但，有担保公司带走。

 

6 出他项：7个工作日后，房管局出一绿本《他项权证》，此证明由银行凭他项取证但领取，约束房产抵押权，证明该房屋现有贷款，在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。

 

7 银行：流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。

 

8 正孚：政府的谐音，是国家对资金监管的机构，需要3-5个工作日。

 

9 放款：资金监管过后银行放款到卖方存折里。

 

借款人是外地人时需要提供的材料：

    夫妻双方身份证，户口本，手章，收入证明，结婚证（离婚证或单身证明），暂住证，首付款，提供本地联系人。

本地联系人需要提供证件：身份证，户口本，手章，联系方式，本地联系人需到场签字。

 

买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

 

 

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看房无数，终于最终锁定目标，出手拿下了！缘分来了，什么都挡不住！

  纯是缘分，我们自己办的过户、贷款手续，还省下了不少冤枉钱！

  自己交易，首先要建立在双方充分信任的前提下，我真是赶上了个好房主！说说我的过户手续吧，以供后来人参考！

  1、双方持房屋产权证、身份证到区建委办事大厅，免费领取《存量房交易信息表》，填写上交。工作人员就会帮助做网签登记，打印出一堆材料，包括正规《存量房屋买卖合同（自行成交版）》4份、资金划转声明4份、交易税的凭据等等。双方自己协商，签合同签、协议！

  2、持房屋产权证，卖方的原房款发票、原契税发票、身份证、建委大厅打印的交税凭据，到地税部门缴纳相关税费。包括契税、个人所得税、营业税、教育附加、城建维修五项。

  3、完税后，持地税部门的发票和房产证、签好的合同，双方本人到建委交易大厅，就可以过户了。新房产证10日可取。

  如果是全款买房，手续就这么简单。一次性打款、过户，一天时间就可以全部搞定啦！

  如果要贷款呢，手续就复杂些啦，从银行里拿点钱出来，人家是要慎重慎重再慎重的！多的都是跑银行的手续！

  一般情况下，需要办贷款买房，首付是托管在银行的，待贷款批下来，过户当天全款一起打给卖方。我是个特例，由于我和jj相互信任，合同当天我把首付直接打给了她，她直接就过户给我了。然后我们才去银行办贷款，以致于银行的人都不乐意了。 

  贷款手续：

  1、首先到银行的信贷部申请贷款，需要的人、物十分齐全，买卖双方夫妇本人携带身份证、户口本、结婚证、房产证到银行，买方另外加开收入证明，银行会给你一大堆文件、协议、合同、声明，一统狂签。（奇特的是，我们明明自己签了合同，银行还会要求我们另签一份） 

 2、银行会委托评估公司上门评估房子值不值这么多钱。三天后出评估报告。 

 3、银行会找担保公司给你做担保。

 4、评估报告和担保落实后，就等银行批贷放款。卖方拿到全款，买方正式成为房奴！

 

  实际费用：

1、营业税

普通住宅：购买5年内：房款差价×5.5%；5年或5年以上：免征

    这项与房产证时间有关，我就因为房主去年才办的房产证，很吃亏，其实她买房都满五年了，可房产证办的太晚了，害我不得不花了笔冤枉钱。所谓房款差价就是"成交价－原房价"，即房主的获利金额！另外，这项中介给算的时候，都是按作假算的，所谓合理避税。自己办过户，照样也可以。不过要人家房主答应才行，毕竟作假房价风险在卖方。可以按“地方指导价”（很低）报房款。这是公开的秘密，建委和地税也都默认。其实我觉得这就是管理部门的不对了，与其这样，不如减少征收的比例，或者减免来的好。又强收，又贵的要命，又为刺激消费，还定个傻子都不信的地方指导价。还不如痛痛快快的减免！还省得纠纷。

2、个人所得税

普通住宅 房屋成交总额的1%或房款差价的20%

3、契税

普通住宅：房屋成交总额×1.5%(90平以下1%；90平到140平1.5%；140平以上3%)

    这俩项和总房款有关，自然“合理避税”的时候也能避掉一部分。但是如果买的是公房，卖方懂点行的就不让作假了。因为卖方卖掉这个公房一年内，再买房时，按规定，这笔契税就会退给他。你交的越多，将来都归他。

4、教育附加和城市建设税 

这俩项地税一并收，好像加起来700多吧。苍蝇虽小也是肉。没地避！

5、房屋产权证工本费、印花税

共计85元，拿房本时交给建委

6、评估费、担保费

这俩项，在办理贷款的时候，银行会找评估公司，担保公司做，如果认识银行的人，哪怕是认识个银行的“大客户”，这俩项都可以不收费。

 与中介收费大比拼：

1、2、3、4 前四项税费都是地税征收，中介能避的，自己照样能避！

第5项——这难道就是中介所谓的过户费3000？？？——明抢！ 

第6项 中介一般评估费开价是：商贷收600，公积金收1500。担保费每家中介都算得不一样，100w左右的房子，给我开价都2000-2500，然后义正言辞的告诉我，这是评估公司，担保公司收的，和中介没关系，一分钱也降不了。其实，中介找的都是他们熟悉的银行，评估和担保费银行实际也不收，都返给中介了。暗抢也是抢！ 

另外，中介还会开出俩项中介的收费，2.5%的代理费，0.5%的代书费！

首先，代书费纯扯，去建委填表，打印相关合同，资料，一分钱都不要，免费。这项，一般在和中介坎价的时候，都可以抹掉不收！

然后就是代理费，中介的辛苦费？一定要坎，我的最好成绩是砍到了1%，但这个程度一定要是自带房源才可以，比如说在中大恒基看的房，在链家作手续。如果不是自带房源，在哪家看在哪家买，估计能砍到2%，如果你很厉害，砍到1.5%也不是不可能的。

 

  注意事项：

 1、买卖双方必须充分信任，前提是一定要验明正身，房本，看好房子质量。谨防上当。验房本最简单的方法就是去建委填表的时候人家就验了！

 2、携带证件、资料齐全，以免耽误时间。白跑！我在整个过程中，频繁的跑复印小店，狂印。在建委办事大厅边上开复印，贼赚钱！

谨以我二个月来，深入数十家中介敌后，阅房无数，总结出来的点滴经验，献给前仆后继投入买房大军的兄弟姐妹们。

 

给XDJM们的建议：

1、完全可以不通过中介，自己交易。手续远没有想象的复杂。而且一直担心的风险问题，现在看来也很容易避免，因为交易时，首付款、贷款完全托管在银行，银行给冻结。买卖双方都没有风险。而房本的真实性，房主的真假辨别，也很容易，到建委出合同的时候，建委就给核实了！

2、如果非得通过中介买的话，一定要跟中介坎价！千万别相信中介的忽悠！砍价时，技巧和分寸很重要。但也要适可而止，就算你了解了真实的费用，也不可能砍到这个价，人家中介还要养活一大屋子人呢，比如，我砍得最好的一次，砍到1%代理费，代书费、过户费免，但是明显感觉中介就不怎么积极了，从我这赚得太少了，不如改黑别人呢。