喧嚣与沉静：2021年国内基建市场回顾

作者：薄著，来源：信贷白话

2021年，是基建市场比较火爆的一年。

各种片区开发、大型项目的中标消息不断。数十亿、数百亿金额，几十平方公里、乃至几百平方公里开发规模的项目大单频出；

F+EPC、投资人+ EPC、ABO+投资+EPC，各种模式，好不热闹......

然而这种火爆终究是表面火爆。

国家统计局最新数据显示，2021年前10个月基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长1.0%，较前三季度增速回落0.5个百分点。前10个月，基础设施投资两年平均增长0.3%

基建投资是经济增长的重要引擎，较长一段时间内，中国基建投资保持两位数较高增速，不过2018年以来，基建投资增速快速下滑至个位数，2020年受疫情冲击，全年基建投资增速仅为0.9%

2021年，虽然国内疫情较2020年缓解，没有发生2020年上半年那样的大疫情，但基建投资增速仍然低迷---尤其是在去年较低的基数上。

2020年下半年到2021年10月底，如果你仅看各大建筑企业和地方政府公布基建项目中标信息，那整个基建市场热闹极了，但最终的统计数据出来，显示基建市场十分低迷，原因在哪里呢？

我们先来分析一下基建市场为什么表面上会很火爆。

第一个是因为疫情。

疫情来了之后，一方面，中央政府的主要精力放在抗击疫情方面，另一方面，我们也担心疫情会导致经济的低迷，可能还需要内需（包括基建）拉动，所以，对从2019年开始的严厉防控地方政府隐性债务这个事，在2020年几乎没提，到2021年初才有所提及，直到2021年下半年，银保监15号文和财政部40函出来，才又恢复到2019年那种严厉提及的程度和频次。那么，在中间这一段时间呢，实际上有所放松。

再加上2021年是一个新的五年规划的起步之年，也是许多地方政府班子换届之后的第一年。两个因素之下，就刺激了或者说是释放了地方政府大搞基建上项目的这种雄心。地方政府上项目搞基建的这个欲望没有得到压制，而是爆发了出来。

第二个原因是大型建筑企业拓展国内市场。

我们的建筑企业早已走出国内，在全球大型建筑市场占有很高的市场份额，海外业务占大型建筑企业将近一半的业务量。因为疫情的原因，这些建筑企业走不出去了，没有海外工程可做，必须在国内拓展市场。

由于海外业务的萎缩，为了维持业务规模，为了完成业绩目标，这些建筑企业把更多地精力放在了国内市场的开拓上。派出了大量的人力，下了任务，在国内市场找工程。

这样，急于上项目干事业的地方政府，遇到了急于揽工程做业绩的建筑企业，一拍即合，就搞出了很多大项目大单子。很多是出于造声势的需要，真正落地的项目其实并不多。

第三个原因就是在模式上的“创新”

自从2017年叫停政府购买服务实际做工程，2018年PPP趋冷，2019年《政府投资条例》严禁施工企业为政府投资项目垫资，之后，市场一直在找新的突破监管的方式。

这个模式就是“投资人+EPC”，它的核心是变政府投资项目为企业投资项目，项目是我这个投资人投资的，不是政府投资项目，从而施工企业就可以垫资了。甚至，工程也不需要招标了------因为，投资人跟施工企业是一家，投资招标了，施工就不需要招标了。

还有一个ABO模式，即政府授权建设运营模式，也就是通过政府的授权，把一个政府投资项目交由企业实施，成为企业投资项目。

这两者结合起来，就是“ABO+投资人+EPC'模式。

一段时间以来，造成了这些模式可以不形成建筑企业垫资，可以不形成地方政府隐性债务的假象。

这样，急于上项目干事业的地方政府，遇到了急于揽工程做业绩的建筑企业，

这些建筑企业还有钱（因为国内的建筑行业，现在集中度也是比较高的，他们有钱）可以垫资------但是地方政府对于让他们垫资还是有一点合规性迟疑------这时候有人拿出了这个模式，说这样可以，不算政府投资项目垫资，是企业融资，不会形成政府隐性债务.......

于是乎，将信将疑也好，故意装天真也好，地方政府和建筑企业放手签了大量的大工程大单子------因为双方都有造声势做业绩的需要，这样就形成了基建市场表面上非常热闹、非常的这个活跃这样一种假象。

当然，不是所有的大单子都是这样来的，当然也有合规的好项目。

第四个原因我觉得是成片开发征地的需要。

新版《土地法》对于征收农民集体土地的限制很严，必须是为了公共利益才可以征收，那么，单纯的为了开发房地产项目，就很难征收农民的集体土地。

《土地法》第四十五条规定：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

我们看到，其中（一）（二）（三）（四）（六）都不含商业房地产开发的内容，只有第（五）政府组织实施的成片开发建设，因其中必然包含提供居住功能的房地产开发内容，才使得成片征收农民集体土地成为了必要和可能。

这可能是地方政府为什么必须规划开发片区，规划城市新区，规划片区开发项目的原因。

也是我们看到各地都有很多片区项目，到处都是片区项目的原因。

以上是对于2021年基建市场表面火爆原因的分析。

当然我们知道，统计数据也表明，2021年基建市场实际是比较低迷的，大量轰轰烈烈的项目也并没有落地。关于2021年基建市场低迷的原因以及对于2022年基建市场的展望，我将在下一节给大家介绍。

---

工 隆 建 通 智 库

【博主讲堂】

土地和片区开发融资

12月2日西安

主讲人：薄著

【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）

（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

六个逻辑及两个应对

（三）“十四五“基建五个新特征

二、基建和土地片区开发63个实务问题

（一）政府投资管理14个问题

1.政府对于投资项目是如何分类管理的？

2.如何定性政府投资项目？

3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？

4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？

5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？

6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？

7.政府如何安排资金用于项目？

8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？

9.委托代建与授权开发有什么不同？

10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

11.如何定义垫资？

12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

13.施工企业为城投国企垫资违规吗？

14.建筑企业供应链融资可行吗？

（二）政府预算和债务管理18个问题

1.什么是政府预算？

2.政府财政预算分哪几类？

3.政府预算的编制流程是什么？

4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？

5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？

6.能否签订超过3年的政府支付合同？

7.政府的合规举债方式有哪些？

8.政府债券分哪些品种？

9.片区开发可发哪些专项债？

10.什么是政府的隐性债务？

11.如何甄别是否构成隐性债务？

12.有预算是否不构成隐债？

13.延期多久付款会被认定为隐债？

14.什么是来自于政府财政资金的收入？

15.政府补贴可否作为还款资金来源？

16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？

17.政府如何合规把钱给到城投？

18.财政如何给城投合法注资？

（三）土地一级开发15个问题

1.土地开发的流程是怎样的？

2.什么是土地储备业务？

3.土地储备的资金是如何管理的？

4.土地储备的资金从何而来？

5.土地出让金返还模式还可行吗？

6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？

7.土地出让金如何合规用于项目？

8.城投如何合规介入土地储备业务？

9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？

10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？

12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？

13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？

14.重庆地票业务为什么可以贷款？

15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？

（四）片区开发16个问题

1.什么是片区？什么是片区开发？

2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？ 

3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？

4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？

5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？

6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？

7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？

8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？

9.土地招拍挂有什么规定？

10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？

11.能否带条件出让土地？

12.如何才能勾到地？

13.银行如何分析片区项目融资的可行性？

14.多大的片区项目便于融资？

15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？

三、片区开发融资35种模式

（一）土地一级开发阶段6种

1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式

2.土地注入模式

3.分期付款+延期付款

4.做地模式

5.一二级分段+联合模式

6.二级赎买一级模式

（二）棚改旧改城市更新6种

1.棚改自求平衡模式

2.二级带一级模式

3.广东“三旧”更新模式

4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式

5.其他各地城市更新模式分析

6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）

7.住建部叫停大拆大建及其应对

（三）综合开发自平衡6种

1.未来社区模式

2.TOD模式

3.EOD模式

4.M0新型产业模式

5.矿山生态修复自平衡模式

6.砂石资源自平衡模式

（四）结构化合作7种

1.开发性PPP模式

2.片区特许开发模式

3.园区全流程PPP模式

4.混改+上市模式

5.专项债+土地模式

6.专项债+市场化融资模式

7.专项债+PPP模式

（五）“授权+投资+EPC”8种

1.京投ABO模式

2.片区ABO+模式

3.F+EPC模式

4.投资人+EPC模式

5.投资合作+EPC模式

6.参股+施工模式

7.认购基金+施工模式

8.节点购买模式

（六）做大做强城投5种

1.园区运营商模式

2.经营性项目城投委托代建模式

3.授权开发+做大做强城投模式

4.片区综合开发市场化融资模式

5.园区“授权+封闭运行”模式

四、片区开发投融资总论

1.片区项目开发条件分析

2.片区项目资金平衡分析

3.片区开发投融资模式选择

4.片区公益性项目和土地整理资金的解决

五、片区”ABO+'模式的整改

1.片区综合开发市场化融资

2.渐进优化法

3.快进快出法

4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改

六、现场交流、实操演练