“稳地产”见效还有多久？

从“政策底”到房地产投资数据的底部，还需要经过“销售底”、“拿地底”两个拐点。

1、“稳地产”见效还有多久？

事件：10月份金融数据中，央行专门公布了个人住房贷款数据，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。房贷数据的回暖，引发了市场对于房地产调控政策边际转向的关注。

由于房地产产业链占实体经济的比重较大，房地产周期与债市利率高度相关。因此本次房贷数据的回暖，也引发债市投资者对于“稳地产”的预期。那么本次调控政策边际转向后，地产周期是否会很快见底？从“政策底”到“市场底”，又需要多长时间？有关这一问题，我们做出如下分析：

从历史上来看，地产周期的转向并不是一蹴而就的。从“政策底”到房地产投资数据的底部，还需要经过“销售底”、“拿地底”两个拐点。以2014年到2016年地产周期的回暖为例：

上一轮“政策底”，出现在2014年10月。2014年9月30日，银监会出台“9·30”新政，监管放松了对首套房贷的认定：“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”同时，“新政”鼓励金融机构发行住房抵押贷款支持证券和期限较长的专项金融债券，进一步拓宽融资渠道

然而，调控政策转宽并未立刻带来购房者对于楼市回暖的预期，上一轮“销售底”直到2015年3月份才出现。继“9·30”新政之后，2014年11月，央行降息0.4个百分点，2015年3月又降息0.25个百分点。2次降息后，购房者预期全面改善，住宅销售面积增速才出现趋势性上行。

随着销售回款的改善，房企“拿地底”于2015年5月出现。随着销售的全面回暖，房企对于后续楼市的信心增强，拿地开始增加。以“百城成交土地规划建筑面积”增速计算，2015年5月土地成交数据开始出现趋势性回暖。

房企“开工、投资底”于2015年11月出现。在地产投资链条中，从拿地到新开工通常需要6个月左右的时间。2015年5月房企拿地开始增加后，2015年11月房企新开工增长。而新开工投资通常决定了房地产投资的趋势，因此同一时间，房地产投资数据触底回升。

所以综合来看，在上一轮地产宽松周期中，从“政策底（5个月）-销售底（2个月）-拿地底（6个月）-开工、投资底”，共经历了13个月的时间。

而观察本轮地产周期的回升，投资者需要关注以下三个要点：

一、当前调控政策边际转向，是否能真正带来地产销售的回暖？至少从2014-2015年这一轮地产周期来看，开启“政策底”的银监会“9·30”新政，宽松力度并不小。但真正推动销售数据全面回暖的关键政策，仍当属2014年11月、2015年3月央行的两次降息。

二、即使“销售底”即将出现，从“销售底”向“拿地底”的传导仍需要时间。上一轮地产周期中，“销售底”向“拿地底”的传导经历了2个月，速度相对较快。但反观本轮房地产周期，在“三条红线”政策不动摇的前提下，房企负债压力普遍加大。因此即使销售数据改善，房企仍需要一定时间来修复资产负债表，本轮“销售底”向“拿地底”的传导时间可能会更长。

三、从“拿地底”向“开工、投资底”传导，通常需要半年时间，这是由房企项目流程所决定的。而从当前房地产数据来看，无论是“销售”还是“拿地”，均没有出现趋势性拐点。

所以综上所述：（1）当前政策边际转向，是否能很快促使楼市销售数据改善，仍值得商榷；（2）即使销售数据回暖，从销售改善到地产投资增速上行，仍需要至少3个季度的时间。所以我们判断，短时间内陆产投资的拐点仍难以出现。