案情
2008年11月14日，某物业管理公司与杨某签订《门面出租合同》一份，该合同约定：某物业管理公司将某楼盘7、8号门面出租给杨某使用；租赁期限为14年，起租时间为2008年11月1日；先付租金后使用，租金一年一付（其中7号门面年租金为59728元，8号门面年租金27565元）；本合同签订后，双方均不得反悔，否则按合同租金总额的20%支付违约金。合同签订后，杨某未支付租金，也未实际使用租赁物。某物业公司先后于2010年7月13日、2011年4月向杨某主张租金，杨某则以相应的书面形式拒绝支付。为此，双方发生纠纷，某物业管理公司诉至法院。杨某则辩称合同部分无效，且已过诉讼时效。
判决
法院审理认为，原告某物业管理公司将8号住宅出入口安全通道作为门面出租给杨某，违反了法律的强制性规定，其协议内容无效。该无效部分内容与合同的其他内容（即7号门面）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响其它部分效力。被告杨某未履行支付租金的义务构成违约，应承担违约责任。原被告双方约定租金一年一付，支付第一年租金的诉讼时效期间从2008年11月15日起算至2009年11月14日止，在此期间未发生诉讼时效中止、中断情形，故原告诉请被告支付7号门面房第一年的租金及违约金，已超过诉讼时效期间；2010年7月11日，原告以告知书的形式向被告主张租金，被告回函拒绝支付，对此应认定从此时起，诉讼时效中断，故原告要求被告支付7号门面2009年11月1日至2011年4月30日期间的租金及违约金的请求未超过诉讼时效。由于在履行合同的过程中，双方均有过错，各自应分担责任。原告诉请解除合同，被告亦无异议。综上，判决解除原告某物业管理公司与被告杨某签订的《门面出租合同》（无效部分除外）；被告杨某向原告某物业管理公司支付租金44796元、违约金8959元。
评析
本案中，我们要厘清三个问题：合同部分无效的处理问题，防止损失扩大的义务问题，延付或拒付租金的诉讼时效问题。
首先，合同部分无效不必然导致整个合同无效。某物业管理公司将7号门面房和8号住宅出入口安全通道出租给杨某使用，其中，8号住宅出入口安全通道作为门面出租，违反了《中华人民共和国消防法》的强制规定，属无效协议，该部分协议无效并不影响合同其它部分的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
其次，合同当事人有义务采取措施防止损失扩大。涉案《门面出租合同》部分无效导致了杨某未履行支付租金的义务，为此，某物业管理公司、杨某均应采取适当措施防止损失的扩大，而双方没有采取相应补救措施，放任了损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
第三，拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的”。同时民法通则明确规定了诉讼时效的起算、中断问题，该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。
本案虽已尘埃落定，但也带给我们启示：发现合同内容部分无效后，应依照法律规定及时寻求解决措施，怠于行使权力、消极履行义务，则会承当不利后果。
（利川市人民法院 刘卫华 李亚伶）
（网络编辑：成西）
联系客服
