2013年上海社会科学院创意产业研究中心共计花费近半年的时间，对上海市级文化创意产业园区的发展状况进行了全面的实地调研，覆盖了当时上海大部分由市经信委和市委宣传部挂牌的市级文化及创意园区，累计达96个。在这次调研的过程中，一方面实地走访了园区，获得了大量园区发展状况的一手资料；另一方面也在与园区经营者、区域管理机构代表、文化创意企业代表的座谈交流中，了解了文化创意产业园区各参与方对于园区建设发展的基本观点。通过这次的全面调研，基本掌握了上海市级文化创意产业园区的发展现状以及发展过程中产生的各种问题与困难。
在对园区全面调研的基础上，本文首先从地理区位、园区产权、经营者类型、经营者规模等几个角度方面对上海市级文化创意产业园区的发展现状进行全面分析。
以内环、中环、外环作为区位划分标准，内环内共有园区50家，内中环间共有园区20家，中外环间共有园区12家，外环外共有园区14家。其中长宁区12家、虹口14家，静安区10家，徐汇区10家，杨浦13家，普陀区7家，浦东新区6家，黄浦区5家，嘉定区、闵行区各4家，宝山区、青浦区3家，闸北区、金山区家，奉贤区1家。
超过50%的文化创意产业园区都集中在内环内区域，其中虹口区、杨浦区、长宁区、徐汇区、静安区、普陀区、黄浦区等上海市中心城区更是集聚了超过70%的园区。园区的集中导致园区经营者对可供改造的园区资源的争夺也越来越激烈，使得园区的经营成本不断上升。从实际情况来看，上海市中心的园区在空间上已经很难有大规模的扩张以满足企业成长的需求，而园区数量也逐渐接近饱和。
由于文化创意产业园区的政策限制，目前绝大多数文化创意产业园区是由老旧厂房或者都市产业园改建而来，其土地性质大部分为国有划拨工业用地，少量为国有出让工业用地或者商业用地，个别园区为集体流转土地、军队用地。上海市级文化创意产业园区中80%左右的土地性质及用途为国有划拨工业用地，体现上海市级文化创意产业园区大部分是在“三不变”原则下由工业园区转型升级而来。土地性质为国有出让的园区中工业用地园区与商业用地园区各为7家和8家，比例基本相同。土地性质和土地用途为集体土地及农业用地的园区主要是金山区、奉贤区等以现代农业、民间文化为主题的市郊园区。
从所有权角度来看，有87%的园区产权属于原来拥有厂房的国有企业所有，10%为民营企业所有，剩余很少几个属于外资企业及军队所有。从经营者角度来看，很多拥有园区产权的国有企业主要从事工业生产，自身没有资金进行园区改造，也没有运营文化创意园区的能力及经验，只能将园区出租给民营或外资企业经营；因而虽然有87%的园区为国有产权，但是真正自己经营的数量并不多，54%的园区为经营者自己所有，剩余46%为经营者租赁后改造经营。
除去园区地理位置、产权归属等硬件条件，园区经营者是决定文化创意产业园区经营情况最重要因素。从实际调研情况来看，上海市级文化创意产业园区中外资园区整体的园区环境和经营状况都明显好于内资园区；而内资园区中经营情况差别也很大，如锦和、弘基、纺控等管理园区数量比较多，形成连锁经营的企业经营状况比较好；一些园区规模比较小，经营者自身资金实力、经营能力不足的园区发展状况已经落后于平均水平。
从园区运营方的结构来看，上海市级文化创意产业园区中国有企业经营的园区数量与民营企业经营的数量相差不多，分别为54%和41%，与所有权指标相比的差距不大。
以平均租金、平均投资、平均收入这三个角度来衡量，外资企业运营的园区经营效率最高，其次是国内的民营企业，国有企业经营的园区经营效率最低。平均租金方面，从高到低分别是外资园区、民营园区和国有园区。其中内资园区与外资园区相比租金差异达到了50%以上。平均投资方面，改造投资由高到低分别是国有园区、民营园区和外资园区，国有园区投资几乎达到了民营园区的2倍，外资园区的3倍。平均收入方面，外资园区远远高于内资园区，其收入基本是内资园区的3倍。
经营规模是影响文化创意产业园区经营效率的重要因素，目前上海市级文化创意产业园区大部分是由各个独立的经营方自主经营，互相间的沟通交流比较少。下属管理园区比较多的有上海纺控集团、弘基地产、锦和商业、静工集团和德必集团。本次调研走访的园区中属于上海纺控、弘基地产、锦和商业管理的文化创意园区数量最多，分别为10个、5个及3个。上海纺控集团因为原先大部分厂房都位于市中心区域，在工厂外迁后原来厂房转型创意园区，拥有大量的物业资源，具有先天优势。弘基地产和锦和商业作为民营企业经营创意园区的代表，在创意园区的改造和招商运营方面积累了很多经验，其经营的园区运营状况基本都比较好。德必集团作为创意园区新商业模式的代表，依靠园区提供的财务服务、法律服务等各种增值服务获取新的收入来源；同时通过为优秀的入驻企业提供租金换股权及各种创业指导服务，帮助创业企业快速成长。
在园区基础数据分析的基础上，本文对上海文化创意产业园区发展水平的分析主要基于园区所处的生命周期，通过借鉴目前在国内学界接受程度比较高，运用比较广泛的四阶段划分方式，可以将文化创意产业园区的生命周期划分为建设阶段、导入阶段、成熟阶段和衰退阶段共四个时期，每个时期都有其鲜明的特点。
通过对上海文化创意产业园区所处的区域条件对其进一步行进分类，可以更好的了解上海文化创意产业园区的分布规律以及各区文化创意产业园区的发展水平。对处于成熟阶段的上海市级文化创意产业园区，大部分都位于内环内的城市中心区域，其数量呈现由内而外逐渐减少的趋势 ；而处于建设期和导入期的园区则大部分位于内环以外的区域，其数量呈现由内而外逐步增加的趋势。
更深入的园区所属区县的分布则表明，处于成熟阶段的市级文化创意产业园区主要分布于长宁区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、徐汇区和杨浦区等市中心的老城区。而处于建设阶段和导入阶段的园区主要分布于嘉定区、金山区、闵行区、浦东新区和青浦区等新城区。上海市级文化创意产业园区中大量的园区都是经由老旧厂房改建而成，而这些老旧厂房大多位于长宁区、杨浦区、虹口区、静安区等市中心的老工业区。这些区域是上海市产业结构调整的重点地区，拥有大量的老旧厂房。处于成熟阶段的文化创意产业园区的大量出现一方面解决了这些地区产业调整升级的问题，填补了老厂房搬迁后留下的产业空缺，为上海的旧城改造提供了一条新的途径；另一方面文化创意产业园区的发展为这些区域文化创意产业的发展提供了良好的平台，吸引了大量文化创意企业的集聚，优化了城市的产业结构，提升了区域的人文环境，塑造了区域全新的形象，从而有效激发了区域的活力，构成了区域竞争力的新来源。
对于嘉定区、金山区、闵行区、浦东新区等新城区，其中处于建设阶段和导入阶段的文化创意产业园区数量与处于成熟阶段园区的数量基本持平。其主要原因在于这些区域大多位于市中心以外的区域，其中大部分园区都是以新建的形式建设运营，整体建设周期比较长，导致近半数园区还处于建设及导入阶段。在未来的一段时间内，随着大量处于生命周期前段的园区逐渐进入成熟阶段，这些区域中文化创意产业园区的整体发展水平也将不断提高。
因此分区域来看，外环以内的上海市中心区域文化创意产业园区的发展水平比较高，整体处于成熟阶段。而外环以外区域的大量园区还处于建设与导入阶段，整体发展水平比较低。从单独区县的角度来看，黄浦区、静安区、普陀区和徐汇区的园区发展状况良好，基本都处于成熟阶段。而宝山区、长宁区、虹口区和杨浦区的园区虽然总体处于成熟阶段，但已有部分园区开始进入衰退阶段，整个区域的文化创意产业园区面临发展水平下滑的风险。嘉定区、金山区、闵行区、浦东新区和青浦区的园区整体处于建设及导入阶段，需要持续加大对园区建设的投入，这些区域虽然文化创意产业园区的整体发展水平还不高，但未来整体发展的空间非常巨大。
从本文对上海市级文化创意产业园区发展现状的分析可以发现以下几个主要问题：
首先，上海市级文化创意产业园区的物业近90%为国有企业所有，但是由于其经营能力有限，使得实际由其自己运作的园区数量仅占到50%左右。与民营及外资园区相比，国有企业经营的园区整体的投入产出效率远远落后。
其次，园区经营者的规模普遍偏小。在实地调研的近100个园区中，只有上海纺控集团、弘基集团、锦和集团等少数园区通过连锁经营扩大园区整体规模，降低运营成本。其他大量园区仍然数据小规模的分散经营状态，从而造成大量园区同质化竞争严重的状况。
最后，从分区域对上海文化创意产业园区的发展状况的研究可以发现，上海各区文化创意产业园区的发展水平很不平衡。各区县中，长宁区、黄浦区和徐汇区文化创意产业园区的整体发展处于领先水平；杨浦区、静安区和普陀区则具备进一步提高发展水平的潜力；嘉定区和浦东新区文化创意产业园区具有广阔的发展空间；宝山区、虹口区的文化创意产业园区整体发展水平已经落后。
为了应对当前上海文化创意产业园区所面临的同质化竞争问题，首先应当由文化创意产业园区的管理部门制定一定的准入标准，建立市级园区的淘汰机制，为园区间的兼并整合创造条件。对于拥有上海文化创意产业园区近90%产权的国有企业，可以通过国资委的整合成立专业的文化创意产业园区经营机构，统一经营下属园区。通过向一些经营状况良好、建设有连锁园区的经营者学习，提高园区的整体规划，加强园区的管理运营能力，提高国有文化创意产业园区的整体发展水平。
而对大量小规模分散经营的文化创意产业园区，则应当充分发挥市场的调节功能，对园区物业资源进行公开的招标竞争，以吸引更多更有能力的文化创意产业园区的经营者。通过对园区不断的更新淘汰，促进文化创意产业园区经营者之间的兼并调整，推动专业文化创意产业园区运营机构的发展，提高上海文化创意产业园区的整体发展水平。
目前上海对文化创意产业园区的政策扶持，主要集中于园区硬件建设的投入，对于园区公共服务平台等文化创意服务支持体系建设的资源投入相对较少。大量的政策优惠也主要集中于对文化创意企业的直接支持，对于能够提升城市整体文化创意环境的创意公共活动的投入比较少。因此在未来的政策扶持中，管理机构应当加强对各种创意公共活动的支持力度，重点打造具有上海特色的创意公共活动，增强上海文化创意产业的影响力。而文化创意服务支持体系的建设是提高文化创意产业园区运行效率，形成创意资源集聚的重要条件。从服务的范围来看，文化创意服务支持体系面向的对象是不特定的文化创意企业及个人。通过建立完善文化创意产业的服务支持体系能够使最广泛的创意主体受益，极大地提高了文化创意扶持资源的利用效率。
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