2018年是米宅海外的东南亚之年，一年中我走过了马来西亚——吉隆坡、新山（碧桂园森林城市所在项目），泰国——曼谷、芭提雅、越南——胡志明、河内六个城市，这六个城市走过的项目也差不多超过百个。
今天，抛开房价和增长的因素，站在中国人买房的角度，站在文化、语言、制度、产品的角度来分析一下各国买房的难易程度。
语言方面
吉隆坡——中国客户买房子很方便，每个售房部都配有中文普通话的销售员，交流基本无障碍。而且在一个售房部中，往往有会说普通话的，也有会说广东潮汕话的或闽南话的，沟通基本无障碍，当地大多数基本会说三种语音：英语、中文、马来语。
图：典型的吉隆坡售房部▲
新山——一半以上都是国内来得开发商，销售员也是国内带来得。所以沟通起来最方便。
两个城市，售房部的展示物料和广告材料，普遍有中文版，即使没有翻译，你也能理解个大概。而且有一半项目，为了吸引中国客户，普遍起一个中国名字，这样中国客户也比较好理解。
曼谷——中国客户不算方便，市区较大项目配有中文销售员，但是市郊和小项目基本上不配。
销售部大多数有会英文的销售员，所以如果你英文很好，没有问题。但是如果你不会英文，只会中文，就比较麻烦。
芭提雅——会中文的销售员不多，但是你会很容易找到会中文的中介，在他们的带领下你的理解应该也没啥问题。
泰国的房地产宣传资料基本上都是英文，因为对于泰国，欧美客户是他最重要的买房群体。
胡志明——中国客户很不方便，大部分销售员只会越语，会英文的有一些。所以，想在越南买房最好带一个翻译，越语的最好，英语的也行。在河内，会英文的更少，所以请个越语翻译更好一些。
越南的售房资料，越南语的占多数，所以了解起来是有困难的。
图：让人摸不着头脑的越南宣传资料
对外国人买房限制
共同限制——三国都不能购买带有土地等房产，就是别墅（部分规划得新区除外）。除非你注册公司购买，这是当地中介教给招数，没有实操。
马来西亚——吉隆坡外国人只能购买100万林吉特以上的房产，在新山市可以购买50万以上的房产。虽然在制度层面，外国人购买房产不能超过一个项目总户数的70%，但是这个制度似乎没有执行。
泰国——没有总价方面的限制，但是要求外国人购买房产最多为一个项目的49%，并且此规定严格执行。特别在芭提雅，有些项目开盘时候，国外份额可能瞬间秒光，但是国内份额需要卖很长时间。
越南——没有总价方面的限制，要求要求外国人购买房产最多为一个项目30%。但是开了一个口子，如果外国人还想购买，则可以以50年租赁权形式租赁式购买。
售房政策节点
马来西亚——政府有类似于预售许可证的东西，没有证件就不能卖房，很规范。
泰国——原则是只要地征下来就可以售房，但是最好等EIA下来再交钱。EIA就是类似于国内的环评手续，EIA不下来，项目就有修改规划的风险。
越南——原则上需要政府手续才能卖房，但是腐败比较严重，用当地人的话，没有用钱搞不定的事情，而且在当地产售房部也没有风险提示和政府文件公示。
土地
马来西亚——土地分两种，99年和999年，虽然相差十倍，但是差别也不大。究竟到期后怎么办，似乎马来西亚政府也没想好。
泰国——永久土地产权，对于外国人和本国人一个态度。
越南——土地政府所有，土地上的住宅永久私有。至于外国人和本国人有没有区别，还没有权威的说法。
贷款按揭
马来西亚——吉隆坡项目——原则上外国人可以做按揭，但是要求条件很高，比如必须是世界五百强企业高管，所以可以无视。但是很多新山市的中资企业通过中资银行可以办。
泰国——原则上可以做按揭，但是似乎外国人也比较难。
越南——外国人从制度上不能做按揭，并且被严格执行。
虽然以上三国，中国人买房不能做按揭，但是都执行的是按照工期付房款的要求，所以一栋高层公寓，往往可以分若干期付款，还是有一定杠杆的。
图：吉隆坡某项目根据工程节点的分期付款表▲
销售流程
马来西亚——马方开发商很佛性，愿不愿看房随你，留不留电话随你，交不交定金随你。
中方开发商相对营销感强一些，有点国内的感觉，但是不强烈，除了碧桂园。
泰国——也是佛性营销，讲解很清楚到位。
越南——整个售房部从装修，到沙盘到谈客户流程、暖场活动，和国内售房部极像。只有一点不像，越南售房部原则上如果不搞活动，周日全天和周六下午不上班，没有单独预约是看不到房子的。
图：越南某项目正在搞开盘活动▲
三国共同点——一般售房部都有样板间，样板间的装修档次不比国内的差。但是整个售房部装修、项目沙盘和谈判设施，比起国内则差的很远。
公摊面积
马来西亚——无公摊，公共空间和墙体均不计入公摊面积。
泰国——无公摊，公共空间和墙体均不计入公摊面积。所以20平方，通常包括一室一厅，30到40平方米就可以做成两室一厅。
越南——有公摊，但是和国内不同的是，公摊只包括墙体，不包括公共面积（大堂、电梯等公共面积），所以越南高层的得房率一般达到90%以上。
产品
马来西亚——在吉隆坡，城市核心区一般为小户型，而相对近郊也有一部分100平方以上的大户型。在新山，中资房企的产品一般接近于国内产品。
泰国——整个曼谷，所有的产品都是30到50平方左右的小户型，相当于国内50到70平方左右的房子。
越南——更多的是仿照中国的产品，以70到100左右的房子为主（相当于国内85到120左右的产品）。
车库——高层产品，马来西亚的车库基本为地上一层到8层，泰国为一层到4层，而越南和中国一样更加喜欢地下车库。
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