最近，有关房企的消息层出不穷，“三条红线”等房企融资新规尚未降温，险资战投房企又再度引发关注。
近一段时间以来，一向冠以“野蛮人”的险资频频举牌地产，阳光城日前公告称，将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人，转让完成后，泰康保险的持股比例将上升至13.61%，成为阳光城第二大股东。
此前，大悦城牵手太平人寿，中国平安拟参与招商蛇口定增（9月13日宣布终止）。平安也早已入股碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂等地产企业。
这不禁让人想起多年前“宝能系”耗资百亿元，四次举牌万科，持股比例一度突破20%，新兴险资跨市场监管套利，对房企展开收购遭到了强烈的抵抗。而如今，世事变幻，房企对险资的态度已然由反感变得暧昧。这背后是一拍即合的阳谋还是行业逻辑的突变？
宝万之争，险资房企的第一次交锋
这是中国资本市场上最惊心动魄的大战。
2015年，股市动荡，一片低迷。宝能集团的姚振华却逆流而上，他通过“宝能系”旗下前海人寿和钜盛华开始增持万科，并对外公告：“应保监会的要求，维护市场稳定，买入蓝筹股”。而另一位主角，万科的王石先生，并未意识到此时的暗流涌动，甚至还欣慰的发个朋友圈说：“还是我们深圳的企业，彼此知根知底啊。”
王石的朋友圈发完不久自己就担忧了，暗流逐步浮出水面。早就做好准备的姚振华动用百亿资金不断的增持万科股票，先后四次举牌。到15年年底，宝能集团已经持有万科的20.08%的股份，成为万科的第二大股东，直逼第一大股东华润集团。王石此时才意识到姚振华的意图，明白了他就是个想恶意收购万科的“野蛮人”，宝万之争拉开帷幕。
2015年12月17日，王石公开宣战宝能集团，他指出：“不欢迎宝能系成为万科的第一大股东，不会受到资本的胁迫，将为万科的信用和品牌而战”。然而，现实就是这么真实。第二天，宝能集团再次举牌，以24.29%的股权比例一跃成为万科的第一大股东。
姚振华不打招呼、不动声色，不到半年时间，动用近400亿元资金，把原大股东华润集团远远甩在身后，手法之凌厉远超万科及其他股东的预期。
“宝万之争”引起了最高层的密切关注，它被看成了实体经济与资本力量博弈的标杆性事件。
2016年12月，证监会用前所未见的严厉口吻警告说：“我希望资产管理人，不当奢淫无度的土豪，不做兴风作浪的妖精，不做坑民害民的害人精，你用来路不当的钱从事杠杆收购，行为上从门口的陌生人变成野蛮人，最后变成行业的强盗，这是不可以的。这是在挑战国家金融法律法规的底线，也是挑战职业操守的底线，这是人性和商业道德的倒退和沦丧，根本不是金融创新。”自此野蛮人一词火遍江湖，也成为了某些险资的代名词。
故事的最后以宝能系险资退场，王石隐退，深铁成为大股东，郁亮结班画上了句号。在这次交锋中，当然可以说是宝能的一次失败，但对于险资来说却并非如此，险资越来越“凶悍”，在二级市场频频举牌房地产股票，保险公司对于房地产的追逐，正显现出前所未有的热情。
房企与险资的“小心思”
宝万之争后，险资入市受到严格监管，尤其是类似野蛮人的标签，让险资面临很大的压力。但去年以来，监管层在不同场合，多次鼓励险资作为长期资金投向权益市场。曾明确表示，希望社保基金、保险机构进一步提高权益类资产投资比重，壮大专业机构投资者力量，双方的需求可谓一拍即合，险资战投房企热潮再起！
保险公司追逐房地产的背后，一个不可忽略的大背景是“经济下行”下的资产配置压力，以及宽松货币政策下的流动性充裕。经济下行周期，好的可投资标的乏善可陈，而那些低估值、分红高、股权结构分散的房地产股及地产公司就变得更有吸引力。
保险公司的妾有意，不久之后换来了地产的郎有情，而这一态度转变的背后是地产行业唯规模论退场，房住不炒的国策和融资新规的影响，银根收紧下险资反而成了房企拓宽融资的重要渠道。
前不久，相关部门对房企划出“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率＞70%，净负债率＞100%，现金短债比＜1。根据这三条线的踩线情况，房企被区别划归“红橙黄绿”四个档，三条线全踩的红色警告，安全避开三条线的绿色鼓励，并要求相关房企降负债方案。
从最近恒大7折卖房、到阳光城引入战投，无一不是“三条红线”下的降负债之举。而引入险资作为战略投资者来降负债似乎成了房企的上佳选择。
保险投资地产有助于提高保险公司投资收益率，且符合险资的长期特性，而“不缺钱”的保险公司也可解决地产公司的资金饥渴症。
从目前主要险资的布局领域来看，地产股成为险资布局热点，险资加码布局头部地产股也有抄底龙头地产股的动机，房地产市场在国家调控下已显现出马太效应，竞争优势再度向头部公司集中，但前期房市的整体低迷环境，已大幅拉低头部地产股的估值，出现难得的投资洼地。
另一方面地产股又具有普遍高股息率特点，长期持有可为险资带来丰厚回报，这也契合险资资产配置要求能够穿越周期、稳定收益的要求，抄底地产股契合险资的长期投资预期。
对房企而言，此时引入战投，拓宽融资渠道，也拓宽了自己降负债的空间。而对险资而言，“保险+地产”已经成行业投资范式，此时不买，难道等着房企挺过这一关涨价了再买吗？
不论房企打算怎样应对，“三道红线”都已不可避免的成为了多米诺骨牌中的第一块。房企降负债、去杠杆的改革之路也不得不走的更快一些。
未来，地产“姓保”的格局，会不会越来越明显？
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