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文 | 王宏杰
近几年，城市设计、城市风貌成了行业内关注的重点，上上下下都在强调城市设计的重要性，提出城市风貌需要控制，避免“千城一面”，强调城市特色。但是，坐在高铁上一路走下去，每到一个城市映入眼帘的都是一片片、大同小异的板式高层住宅。很多都是百米高层住宅，这已经成了我国绝大部分城市，特别是新区都有的景象——“百米新城”。
这些高层住宅如雨后春笋般不约而同四处开花，大江南北，大城小镇，形成了新的“千城一面”。住宅是城市的重要组成部分，通常，住宅风貌和建筑肌理是城市的背景和底景。但是这些高层住宅，规模庞大、体量巨大已经成了难以忽视的城市主角了。
住宅形态发展的几个阶段
我们国家的住宅形态经历了几个阶段。建国初期到九十年代大多数城市的住宅都是六层行列式，就是所谓的“排排房”、“兵营房”。这里面设计的巧妙比较经典的是早期的北京百万庄小区、上海曹杨新村、以及90年代中期的湖州东白渔潭小区等等。
图3：上海曹杨新村 （图片来源于网络）
在上世纪九十年代末期，政府取消了福利分房政策，商品房进入了城市发展的舞台。到了2000年初期，出现了“小高层”住宅，大部分在9-15层。因为有电梯，这类房子成了先进的生活方式，很多人愿意坐电梯，也愿意住的高一点。
图4：北京安慧里小区（图片源于网络）
但是随着房地产开发的升温，建筑高度和密度飞速提高。由于我们国家老百姓对南北通透住宅的痴迷，在市场利益驱动下，塔楼逐渐退出市场舞台。
到了2010年开始出现大量横宽的百米高层，有的建筑长度为4-5个单元，像一个个竖立的巨型扑克牌。这些住宅方方正正，密密麻麻的排列在一起，密度很高，建筑间开敞空间较小，拥挤和压抑。无论是城市建设者还是普通百姓都诧异并批判这样的居住怪物。
图5：百米新城（作者自拍）
然而这个阶段的住宅在金融上的价值已经超过了居住价值，建筑形式也从体现宜居到体现利益最大化。空间生产导致空间金融化，密度越高、地价越贵；盖的越高、挣的越多；买的越多、兴许涨的越多。因此也有人打趣，那不是楼房，那是
竖立的水泥存折。
在这个过程中，政府、开发商、业主都成了暂时的赢家，而城市风貌却成了永远的牺牲品。
图6：某城市新区（作者自拍）
百米住宅的负面影响
这些齐平头的百米住宅，直观的感觉就是一片“混凝土屏障”，给人视觉上压抑感，对城市风貌产生了根本的影响。特别是对城市重要的景观资源，如历史遗迹、山前水边等地区造成了不可挽回的视觉污染。大家可以通过以下图片看看对高层住宅对城市景观的影响。
图7：唐山抗震纪念碑旁更高大的万达广场（作者自拍）
图8：张家口“大好河山”后面的住宅（作者自拍）
图9：南昌乌沙河沿岸住宅（作者自拍）
图10：三亚半山半岛（图片源于网络）
图11：海南清水湾（图片源于网络）
图12：西安城墙外入境的高层（图片源于网络）
图13：长沙湘江滨水高层住宅（图片源于网络）
图14：大连牛角山（图片源于网络）
其实类似的现象还很多，很多城市重要片区都被高层住宅环抱。欢迎大家继续补充。
除了风貌和视觉上的问题，高层住宅还在其他方面对城市造成影响。
1. 道路两侧的高层板楼挡住了街道的阳光。有的开发商为了最大化的利用日照间距，地块北侧全部设计高层，建筑阴影完全挡住了道路的阳光。街道见不到阳光，树木成活率低，冬天路面积雪难化，行走不舒适，街道空间消极。
图15：地块北侧的沿路的高层住宅挡住了北面道路的阳光（图片源于网络）
2. 高层建筑林立的街道界面高宽比过大，街道显得狭窄收敛，舒适度降低，让人产生压抑心理。
图16：高层建筑林立的街道空间（作者自拍）
图17：高层建筑林立的公共空间（图片源于网络）
3. 对城市小气候产生不良影响。建筑物高度越高，对风速、风向的影响越大，甚至影响周边地区的风环境，有时也会导致风灾。
4. 产生大量的交通和停车，增加路网的负荷。（幸好很多楼盘没有住满，交通问题暂时并不突显）。
5. 安全问题。高层建筑的消防主要是靠建筑内部的消防设施保障达到消防要求。但是，万一，物业不维护不使用消防设施怎么办？那么就会出现前几天杭州纵火案的后果……
为什么会有这样的景象呢？
去问建筑师。
建筑师一肚子委屈：“这都是甲方给的设计条件，容积率和建筑限高基本上就把建筑形态控制死了，开发商又有市场需求，没有设计发挥的余地了”。
可以理解，建筑师是设计行业的下游，规划局、开发商都对设计提出要求，建筑师只有执行的份儿了。
图18：某小区立面图（图片源于网络）
去问开发商。
开发商很务实：“为了增加产品的多元性，满足不同客户的需求。高层住宅为小户型，满足年轻人需求，较低的住宅是大户型，布置在小区内部设计成楼王，价格可以卖的高，如果能设计成低层的城市别墅，那就更好卖了”。
所以开发商根据需求用足了规划设计条件，来满足市场，争取最大化的溢价。
举个比较极端也普遍的例子，为了集约用地2010年国家规定不能建设别墅项目，要求容积率不能少于1.0。
但是上有政策下有对策，在一个地块里，一边是容积率不到1的别墅，一边是容积率2-3左右的高层，这样平均容积率为1，符合规定。所以出现了一种打擦边球的政策性房地产产品叫“高低配”，就是周边沿街百米高层，地块内部是2-4层的别墅式洋房，形成了史上最丑身高差。
图19：典型的“高低配”的样子（图片源于网络）
这也就是为什么很多城市，在荒郊野外的远郊地区还有百米高层的原因。住在这样的小区里也很滑稽：一边是强调远离喧嚣的世外桃源别墅区，一边是密密麻麻的高层鸽子笼。别墅里的富人一抬头，看到的是百米大板楼，一排排的小窗户里屌丝们齐刷刷盯着他的生活。真是互相不舒服。
图20：高低楼互相观望（图片源于网络）
但是为什么偏偏要是100米，大约32-33层的高层呢？怎么不是90、110米呢？开发商说，这主要是建筑消防方面的原因，要满足消防的要求。
去问消防专家。
消防员叔叔说几年前上海火灾之后，2014版《建筑设计防火规范》适当提高了高层住宅建筑的防火要求，明确：“建筑高度超过100米以上的居住建筑应设避难层”。这样就增加了建筑成本也会增加公摊面积，开发商觉得不合算。因此100米成了房地产开发约定俗成的最高控制线。
图21：百米高层小区（图片源于网络）
当然，由于不同城市抗震等级不同，开发商也要考虑抗震造价和高度的关系。比如80米是抗震级别的分界线，超过的话，抗震级别要增加，同样也会增加成本，所以有的开发商也会选择80米。所以不管是80米还是100米，开发商肯定是选择经济效益最高的建设高度。
当然建筑的高度不是开发商自己定的。城市规划部门会在城市开发之前对用地进行规划，提出容积率、建筑限高等设计条件。虽然不同规模、级别的城市在不同的片区会有不同的设计要求，但是在新区，理论上不应该出现千篇一律的“百米新城”，那么为什么全国的规划同行都给了一样的限高呢？
去问各个城市的规划同行。
城市规划师的无奈超过建筑师。在现有政策下，城市运营依托土地财政支撑，城市为了土地收益提出优惠政策吸引大开发商来投资。这些大开发商一般有满足自己利益的设计模式，无论在哪个城市都按照自己的模式实施。
当地规划部门缺少话语权难以严格管控，这也就是为什么很多城市都有类似的万达和恒大。当这些楼盘突破规定之后，其他的项目也就难以把控了。
除了住宅建设的各个领域对高层住宅有要求以外，还有一个普遍的观念，就是大众都认为我们国家土地资源紧张，城市居住用地不足，所以住宅盖高点也是节约的一种体现。
其实，按照城市总体规划对人口的预测和居住用地的配置，一般情况下多层或者小高层住宅完全能符合当地用地和人口的需求，无需大量的百米住宅。
规范政策、市场利益是塑造住宅形态的铁腕
问了一圈，似乎找到了答案：大江南北的百米新城是规范政策和市场运作下的产物。
1987年颁布《住宅建筑设计规范》规定：“7层及7层以上的住宅，应设置电梯”。从那天起，全国都是6层住宅小区了。
2010年住建部、国土资源部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定“住宅容积率必须大于1”。这样的“禁墅令”也是产生大量的“高低配”高层住宅的原因之一。
有学者说我国的住宅形式，特别是百米住宅是计划经济的壳子里装的市场经济的瓤。
面对这样的现象，难道我们就没法改变吗？高层住宅就不能服从城市利益和城市风貌吗？说好的城市特色呢？
图22：千篇一律的城市住宅，谁知道这是哪里？（作者自拍）
城市设计去哪儿了？
普利兹克奖得主、意大利著名建筑师伦佐.皮亚若针对建筑的重要性曾经说过：“如果你讨厌一首歌你可以不听它，如果你讨厌一篇文章，你可以不读它，但是如果你讨厌一个建筑，你不得不每天都看到它”。延展开来，如果它是一座座新城呢？如果是你居住的家呢？
相信没有一个规划师预见并设计了今天遍地的“百米新城”。绝大部分规划设计都注重城市风貌、完善城市形态、提升城市品质，赋予过不少有地方特色的设计思想。还有一个叫城市设计的神器专门治疗千城一面。
但是，这些导则和设计在规范和市场的大手下被碾压殆尽，不管规划师有多努力，不管制定过多少导则，顺着京沪高铁走一走，满眼的百米新城就是一个个活生生的突破设计的案例。
规划管理部门和城市规划师们意识到问题的严重性，呼吁城市设计法定化，赋予城市设计法律地位。针对日渐失控的百米新城，很多城市出台了各种地方法规。
如武汉出台“汉十条”《武汉市建管审批指导意见（试行）》，对高层建设进行控制。
比如，针对“高低配”现象，提出：一个范围内的建筑高度差，既不能差距太大，也不能“齐平头”、对“混凝土屏障”现象提出: 要疏朗通透，不要“一睹视墙”。规划师用示意图的形式、用通俗易懂的语言，掰开了揉碎了说清楚控制要求，目的都是希望尽可能避免高层建筑对城市景观造成过多的负面影响。
图23：武汉“汉十条”之一，虽然插图不那么漂亮，但是表达的很清楚（图片源于网络）
不管怎么说，城市设计、城市规划一直都存在、总是在努力、从没有放弃。
但是很多百米住宅已经成为现实，在空间这个维度上，住宅诚实的显示了这个时代该有的城市形态。形成了世界上绝无仅有的、属于我国的特有城市形态——“百米新城”。
随着时间的推移，高强度的开发会给城市基础设施配套带来压力，比如交通拥堵、停车难、医疗教育设施配置不足等等，这些都会在不远的将来成为城市必须面对的问题。百米住宅在工程、城市、社会、安全等方面的病症还会逐渐显现，需要我们去思考和应对。
一篇小文，不为学术，就为一声叹息吧。
作者 | 王宏杰
中国城市规划设计研究院城市设计分院主任工程师
原文发表于杂志《人类居住》中，题为《大江南北满眼都是“百米住宅”，说好的地方特色呢？》
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