本文旨在从各种角度去阐述公寓与住宅的区别，引入正文之前先上一组数据。
以上数据出自微信指数与百度指数，公寓的热度与日俱增，看过房子的人基本都知道公寓，但大多数人其实对公寓的认知还是处于朦胧的阶段，那么公寓跟住宅到底有什么区别呢？
一，性质上的区别
住宅与公寓都有产权年限（此处不讨论小产权房），而产权年限是土地性质决定的，居住用地的产权年限是70年，商业用地的产权年限是40年。居住用地一般会划分在环境相对舒适，周边的医疗，教育配套相对完善的地块。商业用地则会划分在金融中心，地铁口或城市商圈中心，因为商业的命脉是人流。
住宅的面积一般在89到120平方米之间，以平层为主，总价较高。受到房住不炒政策的影响，国内一线城市的住宅一般都限购，本地人自带名额，外来人口在当地缴纳三到五年社保可以获得买房名额，缴纳社保期间不得有中断。分期付款的情况下首套住宅的首付是三成，可公积金贷款，二套住宅首付四成。贷款年限可以在十年，二十年，三十年之间选择。
公寓的面积一般在35到60平方米之间，以平层和复式为主。公寓在大部分城市不限购不限贷，有钱就可以买。分期付款的情况下首付一律五成，商业贷款，且贷款年限最长为十年。
二，功能上的区别
住宅有八大基本功能，分别是起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、阳台。住宅的学位大多是就近分配，可以落户，民用水电，且年限长，一般是成家置业的首选。住宅的价格依照周边的配套完善程度以及当地居民的收入水平来定，周边配套越好的住宅越贵，配套包括商业配套，生活配套，交通配套，市政配套，医疗配套，教育配套等。
公寓的基本功能与住宅基本无异，但是没有入户与学位分配的功能，商用水电，年限为40年。另外公寓有注册公司，挂牌运营的功能，
三、客户群体上的区别
住宅的客户群体以刚需人群为主，买房包含了居住，入户，学位等等需求。也有人买房是为了赚钱，在目标地区规划政策或者大型基础建设落地之前低价买入，升值之后高价放出。在城乡改造建设力度大的城市投资房产是一个不错的投资方式，但是准入门槛较高。
公寓的客户群体可以分为三大类，一类是名下有住宅，但是住宅距离工作的地方距离远，所以就近买公寓，达到提高生活质量的目的。一类是名下没有住宅的外来人口，有可观的收入，社保缴纳时间不满五年，比起租房更希望拥有自己的房产，这类人也会考虑在工作地点附近购买公寓过渡。而另外一类是投资，前期以租抵供，后期商圈成熟之后再放出，虽然二手公寓的交易税费最高可以去到30%,但还是有很多人通过投资公寓赚了不少钱。
四，从自住和投资的角度去分析公寓和住宅
住宅与公寓投资的回报方式有两种，一种是出租，一种是价值沉淀后出手，两者互不冲突。同地段，同一时间的前提下，投资住宅的成本是投资公寓的2到3倍。以佛山为例子，总价200到250万的住宅一个月的租金在3000到3500左右，而总价80到100万的同地段的复式公寓租值在2500到2800。（价格说明地段和配套）
而房价上涨是区域性的，以平方数为单位，衡量公寓与住宅的涨幅应该以平方数为单位而不是总价。
自用来说，住宅仍是成家置业的首选，毕竟功能性摆在眼前，低容积率带来的私密性和舒适度也是住宅的魅力之一。公寓的配套高度完善，生活便利，复式公寓的使用率也是一大卖点之一，但是户型不好，高容积率带来的缺点也显而易见。
投资来说，住宅的优势是保值与增值的稳定性，如果你是一个远见或者运气好的人，相信你也经历过几千一平方买入，几万一平方卖出成就感，缺点就是成本高，限购，周期长。公寓的优势是总价低，租售比高且不愁租，缺点是二手交易税费高。
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根据《居住证暂行条例》第二条规定公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以依照本条例的规定申领居住证。
申请居住证材料：申领居住证，应当向居住地公安派出所或者受公安机关委托的社区服务机构提交本人居民身份证、本人相片以及居住地住址、就业、就读等证明材料。
居住地住址证明包括房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同或者房屋出租人、用人单位、就读学校出具的住宿证明等；就业证明包括工商营业执照、劳动合同、用人单位出具的劳动关系证明或者其他能够证明有合法稳定就业的材料等；就读证明包括学生证、就读学校出具的其他能够证明连续就读的材料等。居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。
居住证持有人在居住地享受下列便利：
1、按照国家有关规定办理出入境证件；
2、按照国家有关规定换领、补领居民身份证；
3、机动车登记；
4、申领机动车驾驶证；
5、报名参加职业资格考试、申请授予职业资格；
6、办理生育服务登记和其他计划生育证明材料；
7、国家规定的其他便利。
总结
住宅还是公寓都有自身独特的点，住宅固然是成立家庭必不可少的物品，但是现在的年轻人更倾向于买一套小公寓，两个人住，生活要多精致有多精致。其实人一辈子不一定只会买一套房子，在经济允许的情况行下，住宅也好公寓也好，合适就买，用不上了就卖掉。其实也没那么复杂。
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