【儒德律师原创】近年来，物业服务合同纠纷在司法实践中非常多见，经常出现物业公司不满业主欠缴物业费而降低服务水平，而业主又因为对物业服务不满而拒缴物业费的局面，物业公司与小区业主似乎成为了一对剪不断理还乱的冤家。儒德律师特结合相关案例为您做以下分析：
案例：
甲小区业主委员会与乙物业公司（有合法资质）签订《物业服务合同》，选聘乙物业公司对甲小区提供物业服务，双方约定了物业服务等级标准、服务内容、物业服务费金额和交纳方式等内容，合同签订后，乙物业公司履行了甲小区的物业管理服务义务。王某系甲小区某室的业主，一直未交纳物业服务费共计4326.5元。乙物业公司于2013年7月到8月先后数次以催缴通知单、律师函、在小区宣传栏等处张贴物业管理费催缴函等形式催缴物业费。但王某始终以乙物业公司在小区公共秩序和卫生环境的维护管理上服务不到位为由拒绝支付物业费。乙物业公司遂诉至法院要求王某支付欠缴的物业费并参照银行同期同类贷款利率标准计付逾期付款违约金。法院最终支持了乙物业公司的诉讼请求。
儒德律师分析：乙物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与甲小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，业主均应履行合同约定的缴纳物业费的义务。物业管理有限公司履行了甲小区的物业管理服务义务，具有向业主收取物业管理服务费的权利。王某作为该小区的业主，在接受物业管理有限公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。王某未依约向乙物业管理有限公司支付自2011年10月30日起的物业管理服务费用，违反了合同的约定，故乙物业管理有限公司要求王某支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物业管理服务费的请求，合法有据。
根据《物业管理条例》第六十七条之规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”因此，王某应当按照《物业服务合同》的约定缴纳相应的物业服务费。由于乙物业公司已为业主提供了物业服务（即履行了合同主要义务），因此即便存在部分服务不到位的情形，王某亦不能以此为由对抗其合同主要义务的履行，其以乙物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费，缺乏法律依据。若物业公司在提供物业服务的过程中存在服务不到位的情形，王某可根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，另行依法解决。
此外，儒德律师建议：物业公司在催交欠款的时候一定要履行书面催缴的义务，并保留好相关证据。司法实践中法院一般在受理物业服务企业起诉业主欠缴物业费的案件时会严格审查物业服务企业是否履行了书面催缴义务，如果物业服务企业未按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定向欠费业主书面催缴物业费，而直接向法院提起诉讼的，人民法院会告知其先依照该条的规定向欠费业主书面催缴，如果其坚持起诉，人民法院则会直接驳回起诉。
当然实践中还有更多复杂的情况。无论是物业公司还是业主，遇到有关情况，一定要寻求专业律师的法律帮助，儒德律师祝您生活愉快！
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