今天继续边学边聊《民法典》（物业管理部分内容），谈谈《民法典》中的“业主的建筑物区分所有权”内容。
1、《民法典》中的“业主的建筑物区分所有权”共计17条，比《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”多3条（物权法的章节为14条）。
2、其中，增加的3个条款中有2个条款是从《物权法》条款中分拆出来的，实际只增加了1个条款。
3、对比《物权法》，《民法典》中“业主的建筑物区分所有权”的17个条款中，有8个条款未修订，有2个条款做个“个别文字”修订；5个条款做了较大的修订。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百七十八条，业主共同决定的事项及参与表决权数、表决权数。
1、业主共同决定事项中，增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的内容。
2、降低了业主共同事务参与要求和表决要求，具体如下：
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
决定（1、筹集维修资金；2、改建、重建、建筑物及附属设施；3、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动）事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（ 简单数值：50% ）；
决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（ 简单数值：33.5% ）；
3、降低了“使用建筑物及其附属设施的维修资金”的难度，只需要参与表决的“专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”即可（ 简单数值：33.5% ）。
4、评述
对于住宅、公寓等项目来说，《民法典》降低了业主大会成立、议事及表决的门槛和难度；今后，对于从事住宅、公寓类物业管理的物业服务企业应当更加注重现场物业管理及服务质量，赢得业主和客户的满意，否则更换物业公司将更加容易；
今后，使用维修资金也将更加容易；但由于国内绝大多数省市的维修资金都是由政府或事业单位负责管理，现实中的维修资金使用还要期待各省市的法规、制度文件的规定；
对于维修资金的紧急使用，《民法典》也专门增加了内容，在“第二百八十一条 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”；希望该条款能够早日实现、实施。
“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”属于“大比例”表决事项，利用公有部分从事经营活动将增加难度；同时，按“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的新增规定，物业服务企业利用共有部分经营必须合法、合规，要提前与业主进行约定、并提前明确经营共有部分的“合理成本”；否则，后续经营过程中将存在较大风险和隐患！
第二百七十五条、第二百七十六条，关于停车的车位、车库的条款。
1、将《物权法》中的1个条款拆分为2个条款，内容文字方面没有变化。
2、第二百七十五条第一款先规定车位、车库的归宿、第二款规定共有道路或其他场所的车位属业主共有。
3、第二百七十六条规定车位、车库应当首先满足业主的需要。
以上的条款顺序的修订，主要是体现了《民法典》作为权利法典的意义，且可以避免以往一些新闻媒体、业主认知的错误（即：将“车位、车库应当首先满足业主的需要”误解或曲解为“车位、车库归全体业主所有”）。
1、第二百七十七条 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
2、第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
3、第二百八十六条 对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
1、第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
解析：在《物权法》原文上增加“为由”，文字表述严谨、文理畅通。
2、第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
解析：在《物权法》原文上增加“一致”，条文更加严谨、符合法理；也避免因法律条文的不严谨造成现实处理该中状况的不统一性，并侵害了有利害关系的业主的利益；同时，该处也是借鉴和完善了《最高人民法院司法解释》的内容。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
3、第二百八十六条 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
解析：在《物权法》原文基础上，将“要求”改为“请求”。对于这个用词的修订，老周的理解是立法机关考虑到当下中国社会的现实情况；按原来的“要求”用词的理解，物业公司对于以上侵害他人合法权益的行为如处理不了、可直接告知业主委员会，请业主委员会按物权法“赋权”让违规行为的业主改正，但这只能是“理想很丰满、现实很骨感”。
1、第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
解析：《物权法》条文中使用的文字是“电梯、水箱等共有部分的维修”。
2、第二百八十六条对侵权行为的责任承担，由《物权法》的“停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”修订为《民法典》的“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”。
附：《民法典》与《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”内容对比表。
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