楼面地价与容积率，你会算吗？

在进行房地产项目评估时，有些核心概念需要先弄懂了。今天给大家介绍两个：

楼面地价

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式：

楼面地价=土地总价÷计划修建面积=土地单价/计划容积率。

计划修建面积=土地上积×容积率

容积率=地上修建总面积÷计划用地上积

2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地上积为13145平方米，容积率为3.2，修建密度≤25%，绿地率≥25%，修建高度≤80米。最终成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。

假定一个小区土地价格为40万/亩，容积率为1.8的话,两种方法得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。

楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)

楼面地价与地上基准地价比较，楼面地价具有了解简单，操作简洁，易于使用，更新方便等特色，是政府和开发商都乐于接受的计价方法。