随着社会经济持续稳定的发展,城镇化进程不断推进,商品住宅小区的数量大幅增长;同时,住房制度改革的深入,使得原有单位的自管房模式逐渐被社会化的物业管理模式所取代。根据全国普查数据分析,2008年全国的物业管理面积为125.46亿平方米、物业服务企业的数量为58406家,2012年底物业管理面积增长至145.3亿平方米,物业服务企业数量增长至71000家。五年时间里,物业管理面积增长了16%,物业服务企业数量增长了23%。而2012年至2013年一年间,物业服务企业的数量就由7.1万家增长到10.5万家。物业面积的增长意味着小区数量和小区住户的增多,随着物业面积和物业服务企业的增加,潜在纠纷也有可能持续增多。
物业服务企业数量和物业服务面积大幅增长的同时,由于目前我国关于物业管理方面的法律还处于建立健全的过渡阶段,政府关于物业管理纠纷方面的监督管理措施尚未完全到位,物业行业自律机构的内部监督制约机制尚未完善,致使业主与物业服务企业之间因物业服务而产生的纠纷大幅增长。如何应对物业纠纷的大幅增长成为问题,参考劳动仲裁模式,笔者认为设立物业争议仲裁机制也很有必要。
一、物业纠纷现状
实践中,物业服务纠纷的类型主要包括物业服务合同的效力纠纷、物业服务合同的履行纠纷、物业服务企业或业主的侵权纠纷。据调研,物业纠纷收案量正呈现逐年上涨的趋势,审执情况不容乐观。物业服务纠纷中,业主拒交物业费的纠纷所占诉讼的比例最大,而非诉争议解决机制却鲜少用于解决该类纠纷。
以Y市某基层法院为例,该基层法院2011年~2015年物业纠纷共收案2754件,其中2011年的收案数量是148件,2012年上升至624件(其中物业公司为被告的11件),同比增长321.6%;2013年持续上升至684件(其中物业公司为被告的8件),同比增长9.6%; 2014年上升至770件(其中物业公司为被告的5件),同比增长12.5%;2015年,物业纠纷的收案数量下降至528件(其中物业公司为被告的7件)。(详见图1)
图1:2011年~2015年物业服务合同纠纷收案量趋势图
解决方式种类 | 实践操作及局限 |
人民调解机制 | 哈尔滨市将物业纠纷人民调解机制在全市推广,成立物业管理纠纷调解委员会并建立物业纠纷人民调解工作专家库,进行物业纠纷的调解;沈阳、北京、常州、武汉等地亦建立物业纠纷调解委员会。但是人民调解机制的运行效果取决于地方政府的认识和政策,并受到调解队伍素质、调解经费的制约。 |
仲裁机制 | 河北圣沧州市物业管理协会与仲裁委员会联合组建挂牌成立物业服务纠纷仲裁办公室,旨在调处物业物业纠纷,且对业主申请仲裁的免受仲裁费用,发挥了仲裁灵活、便利、一裁终局的优势。对于仲裁机制而言,除非成立专门的物业仲裁机构,如果仅将物业纠纷纳入到现行的仲裁体制中,那么物业纠纷的解决将受到仲裁契约、仲裁费用等因素的制约,无法成为物业纠纷的主渠道。 |
行政调解机制 | 成都市青羊区房管局成立物业纠纷行政调解工作组,专门调解物业纠纷;北京市延庆县各街道成立物业纠纷行政调解委员会调解物业纠纷。行政调解可以实现以监管带调解,以调解促监管。但由于其行政色彩浓,如何保证中立性有待进一步探索,另外行政调解的程序、效力等不甚明确。 |
行业调解机制 | 南宁物业管理行业协会成立会员服务中心,为会员单位调解物业纠纷;上海物业管理协会实行独立专门委员会模式强化行业调解的中立性。行业协会作为自律性机构,强化行业调解有利于促进本行业的健康有序发展,但是目前行业协会在各地的发展参差不齐,导致行业调解机制未能实现普适运行。 |
司法性非诉调解机制 | 北京市西城区法院与北京市物业协会成立诉讼与非诉讼对接机制,调解物业纠纷;北京市延庆县人民法院设置诉前调解法官,在立案审查期间内主动调解双方纠纷,将矛盾化解于诉前。该机制的运行缓解了法院的收案压力,但是在很长一个时间内无法实现全国普适,无法作为解决物业纠纷的主要机制。 |
民事诉讼 | 诉讼具有权威性、终局性和强制执行性,物业服务企业偏好选择诉讼方式实现物业费的追索,欠物业费的业主数量越多,物业服务企业诉讼的边际成本就越低;但是对业主而言,针对物业服务质量起诉物业服务企业的机会成本要高于以不缴纳物业费方式消极应对物业企业的成本。导致各地物业服务企业追索物业费诉讼案件逐年增多。 |
三、设立专门物业争议仲裁机构的必要性
由于物业行业发展参差不齐、立案登记制有案必立、物业法律制度尚不完善、物业纠纷非诉机制认同度低等原因,物业纠纷数量呈现诉讼爆炸之趋势。此外,高诉讼成本促使业主选择以不交物业费的方式对抗不合格的物业服务,无形中又扩张了物业纠纷的诉讼规模。因此,如何让普通业主积极维权而不是消极不缴费,如何让物业企业积极改善物业服务、强化物业管理而不是偏好诉讼,如何减少物业纠纷诉讼的收案量,缓解法院案多人少的矛盾,是全社会应当共同关注的问题。笔者经调研认为,设立专门物业争议仲裁机构确有必要。
(一)有利于减少诉讼收案数量,缓解法院案多人少矛盾。
劳动争议仲裁前置制度的设立,极大的缓解了劳动争议诉讼纠纷的收案数量。根据国家统计局对劳动争议纠纷的调查结果,在2012年和2013年,仲裁前置制度的设立为全国法院的劳动争议收案量减少了20多万件案件(详见表2)。若将仲裁前置机制引入物业纠纷的解决中,将有效缓解物业纠纷诉讼爆炸对法院工作造成的压力。
表2:劳动仲裁收案量与法院收案量对比表
联系客服