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农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。 农用地转用的基本流程： ⑴农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划； ⑵确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。 ⑶用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 ⑷用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。 ⑸用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 ⑹国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 ⑺由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。 ⑻国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。 二、农用地转为建设用地的依据 1．土地利用总体规划 农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。 国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划；省级人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整规划。 2．土地利用年度计划． 土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。 3．建设用地供应政策 这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，目时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。 三、农用地转用的条件 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件： (1)城市、村庄和集镇建设规划； (2)土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标)。 (3)保质足额补充所占耕地； (4)符合国家的土地供应政策。 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需必需占用农用地的，应当符合下列条件之一： (1)土地利用总体规划已经明确预留的项目用地； (2)经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建 设项目用地； (3)供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。 市、县土地利用规划部门对符合农用地转用的申请，应当受理，并在一定时间内拟定农用地转用方案、补充耕地方案。 四、农用地转用的批准权限 根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。但考虑到我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的，授权地(市)级人民政府审批。 1．国务院批准的项目用地 (1)国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。 (2)省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。 (3)城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。这里要说明的是，这些城市中只有城市本身用地需要报国务院审批，而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。 (4)涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。 2．省级人民政府批准的项目用地 (1)除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。 (2)县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。 (3)地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。 3．省级人民政府批准或省级人民政府可以授权设区的市、自治州的批准项目用地 (1)乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用的农用地。 (2)农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村集体所有农用地的。 五、农用地转用的申请 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设留用地范围内，市、县为实施城市规划、村庄和集镇建设规划，涉及农用地转用的，由市、县人民政府根据土地利用年度计划和土地整理折抵建设用地指标，集中统一逐级向批准土地利用总体规划的人民政府分批次提出申请。一次报批农用地转用涉及2个或2个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规划区范围以外单独选址的建设用地项目，涉及农用地转用的，由建设单位持建设项目的有关批准文件，向土地所在地的市、县(市)人民政府土地行政主管部门提出农用地转用申请，由市、县(市)人民政府土地利用规划部门对农用地转用申请进行审 查，同意转用的，拟定《农用地转用方案》报有批准权限的机关批准。 使用土地整理折抵指标的建设项目用地，属于土地整理项目本身使用耕地的，如整理区农户动迁安置、企业厂房迁建等需异地建设的项目，不需办理农用地转用手续，除此之外的建设用地需要使用土地整理折抵建设用地指标的，都必须办理农用地转用手续。由呈报土地整理项目的市或县(市、区)人民政府土地行政主管部门提出申请，填写《农用地转用呈报表》。 六、农用地转用方案的编制 1．农用地转用方案编制的主体 农用地转用方案的编制由市、县人民政府土地行政主管部门负责编制。 2．农用地转用方案的内容 土地农用地转用方案应当说明：拟占用农用地的种类、位置、面积、质量、补充的期限、资金落实情况等，以表格的形式填写。同时另附以下材料： (1)上级下达的土地利用年度计划或土地整理折抵建设用地指标的使用台账(复印件)。 (2)乡(镇)土地利用总体规划图，比例尺为1：10000。 (3)建设项目可行性研究时，县级人民政府负责土地利用规划工作的部门提出具体的预审意见，即《农用地转用审查意见表》。 七、农用地转用、土地征用和建设用地之间的关系 现行《土地管理法》设定了农用地转用权、土地征用权和建设用地审批权，下面分三种情况分别叙述它们之间的关系。 1．城市建设区外的建设项目用地 这是指必须在城市建设用地区外选址，使用国有建设用地的建设项目用地的办理情况。如果是使用集体所有农用地的，要经过农用地转用、土地征用和建设用地划拨或出让三个步骤。使用集体建设用地，则不需办理农用地转用，使用国有农用地的则不需办理土地征用，程序上作相应简化。 按照现行《土地管理法》第四十四条、第四十五条规定，农用地转用批准权属于国务院，而征用土地权限属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地和建设用地，不再另行办理征地和建设用地审批。 农用地转用和征用土地审批在省、自治区、直辖市人民政府权限内的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用时，同时批准征用土地和建设用地。 农用地转用属省级人民政府批准权内，而征用土地属国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准征用土地和建设用地。 征用土地方案的实施和办理国有土地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府土地行政主管部门负责。 |
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