在过去的20年里，高层住宅可以说是住宅产品中当之无愧的香饽饽，“买房买高”一度成为一种倾向。究其原因有三个。第一，大家对于过去住久了的低层住宅，因其低矮潮湿、通风采光差等缺陷心生厌倦，而高层住宅通风好、采光佳、视野开阔、少蚊虫、带电梯等优点，吸引了无数购房者的眼球，改善居住环境的内在动因变得越来越迫切；第二，城镇化建设在这20年间推进的速度很快，但是城市用于住宅开发的土地资源却非常有限，于是建造高层住宅满足居住需求，成为行之有效的主要解决办法；第三，在洋房、多层、别墅等住宅产品供应不足的情况下，购房者不买高层也没有其它选择，特别是人口密度大、住房资源供应相对不足的一二线城市。
不过，就在最近几年，却有越来越多的有钱人陆续卖掉高层住宅，搬回到多层住宅，或者在买房的时候直接选择购买多层。而在住宅产品的开发方面，也逐渐呈现出多元化发展趋势，即高层住宅不再一家独大，多层花园洋房、中低层住宅，亦或别墅、合院类产品，正在源源不断地补充市场，特别在很多中小城市。而在普通改善型购房群体中，有超过半数的人也不再选择高层住宅三分之二以上、曾经被认为是“黄金屋”的楼层，却喜欢上了5～10层、在过去不被购房者看好的楼层。比如笔者的一位朋友在置换新房的时候，就卖掉了通风采光效果好的28层而购买了6楼，另一位经济条件非常好的朋友，则不再以高层住宅为改善房，而是直接选择了多层花园洋房。
为什么会出现这样的变化呢？首先从专业人士的角度来看，不少人认为“高层住宅以后有可能沦为城市中的贫民窟”，这其中不乏在我国学术界具有举足轻重地位的专家学者。比如持此观点的东北财经大学经济研究中心主任周天勇曾表示，“未来大量的高层住宅，会面临设备老化陈旧、电梯故障等各类问题，不仅维修很难、费用很高，而且拆除重建的成本也很高，将会变成永久贫民窟”。无独有偶，通过对大数据的模拟研究，北京大学光华管理学院朱国钟教授得出和周天勇完全一致的结论。而且这一观点已被越来越多的普通购房者所认可，并在潜移默化中直接影响到对住房产品的选择和买房观念的重新定位，特别是那些买房需要掏空六个钱包，还要背负几十年沉重债务的低收入家庭，自然不愿意一辈子赚的辛苦钱，最后买了个“贫民窟”的结局。
其次，除了专家提醒“未来高层住宅有可能成为城市中的贫民窟”以外，最近一二年以来，国家住建部、发改委等部门，还先后三次发布了“限高令”，无形中也对购房者的买房观念产生了很大影响。因为从“限高令”的内容来看，不仅对四个一线城市新建商品房的楼高做出了限制，还要求中小城市新建100米以上的建筑，要与城市规模相适宜，与消防救援能力相匹配；县城住宅以6层为主，6层及以下占比不低于70%，原则上不得新建18层以上住宅；确需建造18层以上建筑的，应经过“严格充分论证”等流程，并确保应急消防和市政配套设施建设到位。而在购房者看来，即然国家都已明令禁止今后继续建造超高层住宅，说明高层住宅有不适应时代发展的地方，而对未来行将“淘汰”的高层住宅继续入手或不予置换，显然也是不明智的。
再者，不仅有专家的看法和国家对高层住宅的政策性调整，其实很多购房者站在个人的角度，对高层住宅的未来发展趋势也有了新的认识和理解。众所周知，高层住宅的诞生，更多是城镇化建设大潮下的产物，但是随着城镇化建设速度的逐渐放缓乃至最终停止，今后城市不可能需要那么多的高层住宅，特别是人口流失的中小城市。而早在2020年央行发布的数据则显示，96%的城镇居民家庭拥有一套住房，4成以上的家庭拥有2套及以上住房，说明国内的住房市场已经饱和；加之新生人口连续下滑和人口负增长可能在最近一二年出现，那么未来住房储备需求不足，以及存量住房越来越多，对高层和超高层住宅都会带来需求上的影响，退出历史舞台的趋势也逐渐明朗起来。
为何会有越来越多的有钱人陆续从高层搬回到多层？他们除了具备改善所需的资金实力和对楼市发展趋势的准确把握外，据一位居住高层9年的老业主介绍，主要还是因为高层住宅有以下5个难以解决的“硬伤”：
第一，非正常环境下，高层住宅难以生存。比如在疫情、火灾、地震、战争等特殊环境下：
截至目前，新冠病毒还没有有效的药物可以彻底消灭，而且病毒已经变异升级、出现反弹已经常态化。而一旦出现大面积的感染或潜在威胁，高层住宅小区往往是高风险场所，因为住户对于电梯的依赖性太强，狭窄的电梯间最容易导致交叉感染，采取严格的隔离措施往往需要住户长时间被禁足，但对于他们来说就是一种煎熬。
住宅区火灾事故在所有火灾事故中一直占有较高的比例，主要原因是与居民用电、用火不当有关。而一旦发生火灾，以目前的救援覆盖能力很多城市最高只能达到18层，超过18层以上的火灾发生后，居民只能依靠自救，但有效逃生的几率很低。救援设备与楼层高度不匹配，这是世界各国普遍存在的无解难题。
地震的发生几率虽然不高，但是由于目前对地震的提前预测能力不足，加之不同地区的地质结构不同、房屋主体建筑结构各异，发生地震后居住高层的住户几乎无法逃生，造成的人员财产损失也特别惨重。而即便地震没有造成墙倒屋塌、人员重大伤亡，但是房屋出现墙体开裂、地基下沉、主体建筑倾斜等险情，一样导致房子无法住人不得不拆除重建。
而一旦发生战争，仅停水停电就足以导致整座城市的基本生活陷入瘫痪，更何况建筑物还会受到敌方炮火的猛烈攻击。这个观点绝非危言耸听，世界性大国不仅在一战、二战中被动卷入，如今正在交战中的俄乌冲突令全世界震惊，这说明战争离大国同样不会遥远；而战事发展状况说明，所谓降维打击只存在理论上的可能，只要发生战争双方都会有损伤，特别是军事实力旗鼓相当的两国发生战争，没有任何一方可以免遭战争涂炭，届时的城市将满目疮痍，断壁残垣。
但是反观多层住宅、小高层、别墅、合院类住宅产品，由于人口密度低，住户对电梯的依赖性不强，在特殊环境下生存状况明显强于高层住宅。
第二，高层住宅公摊面积较大，买了不划算。
高层住宅由于电梯井、公共连廊、设备间、值班室等占用了很多面积，因此公摊面积通常要达到25%～30%之间，这也就意味着，如果你买了面积100平方米的房子，实际使用面积只有70～75平方米，有四分之一以上的钱被公摊面积“侵蚀”掉了。而一旦遇到无良的开发商，甚至能将公摊面积做到30%以上，这样的案例网络曝光的不在少数。不仅如此，后期的物业费、卫生费、取暖费等也是按照建筑面积收取，业主钱花的就非常冤枉，感觉没有把钱花在刀刃上。特别是平均房价已经接近万元每平的当下，少则要为公摊面积花掉数十万，多则花掉数百万，非常的不划算。而多层住宅的公摊面积通常只有10%～15%，这样可以节省大量的公摊面积费用，即便再有钱的人，也是要核算购房成本的。
第三，容积率高，绿化覆盖率低，人口密度大，居住体验差。
高层住宅的容积率如果控制在1.8～2.5之间、绿地面积占用地总面积的30%以上是比较合理的，居住起来舒适性较好。但是目前无论在什么层级的城市，容积率达到5以上、绿地面积在30%以下的小区可以说随处可见，这与开发商过度追求投资收益有关。而一旦容积率数据与规范要求不符，也就意味着单位面积土地上房子建得多了，相应的健身器材、景观亭廊、便民娱乐设施等配套减少了。而楼层建得越多，则居住的人口数量也越多，大家挤在一个有限的空间环境中生活，不仅休闲时无法找到合适的健身娱乐器材，由于相关器材的使用频率较高，还容易损坏，增加维护更换成本；一些楼间距较窄的小区，居民的采光和通风很容易受到前排楼栋的遮挡，甚至15层以下白天的光照都被遮挡，阳台洗晒的衣服、被褥等很难自然晒干而是阴干，这就会给居民的生活带来不好的体验。而多层住宅小区的容积率低、绿化覆盖率高，人口密度小，居住更加舒适，自然吸引有钱人购买或置换。
第四，对电梯依赖性太强，出行会受到很大影响，还要分摊较高的电梯维修保养费用。
高层住宅上下楼主要依靠两部电梯，楼层越多住户越多，电梯使用的频率也越高，特别是二梯四户或六户的单元楼，由于电梯长期超负荷运行，如果再缺乏必要的维护保养、配置了小厂家生产的电梯，就会导致电梯事故频发，电梯寿命缩短。而维护、更换电梯产生的所有费用，都要分摊到每个业主的头上，经年累月下来就会增加居住成本。不仅如此，每逢上下班高峰期，仅等电梯就要占用很多时间，住的楼层越高时间成本越大，如果遇到其中一部电梯出现故障，只有一部电梯运行，就会给出行带来更大的不便。而多层住宅即便没有安装电梯，由于住户较少，上下楼也不会耽搁太长的时间，何况按照新的建筑规范，还鼓励新建多层住宅安装电梯，其中四层及以上新建住宅建筑必须安装电梯，这样高层住宅的电梯优势已不复存在，有钱人也就没必要再去考虑购买高层住宅了。
第五，高层住宅拆迁比较困难。
由于高层住户较多，等到需要拆迁的时候，拆迁工作会很难协调，因为即便有个别住户不签字，就会导致整栋楼无法拆除。而且高层住宅的拆迁补偿费用非常高，开发商建楼都是要进行成本核算的，新规下又不允许超出规定高度加盖楼层，那么开发商建的新楼就会亏本，在没有利润的情况下，开发商也不不可能去做亏钱赚吆喝的投资。而高层住宅一旦老旧以后无人拆迁，就只能进行简单的修补，投入上成了无底洞不说，真的到了无法住人的时候，可能就要被强行推倒，到时候业主也拿不回多少钱，那么与其等待楼房衰败了不值钱，反而不如提前搬离了。而多层住宅最多7层，今后即便老旧了，由于住户少拆迁工作也相对容易协调，而且还有向上加盖的空间，有钱人正是看到了这一点，才会提前搬到多层。
因此，虽然高层住宅存在通风采光好、视野开阔、无蚊虫等优点，但是随着一段时间的使用后，其特殊环境下不易生存、公摊面积大购买不划算、容积率高居住体验差、电梯依赖性强影响出行、老旧后不易拆迁等5大“硬伤”也逐渐暴露出来，而这些“硬伤”对于多层住宅来说并不存在，那么有钱人从高层住宅搬到多层住宅，正是基于这些原因。
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