遭遇过一房多卖？
遭遇过定金不退？
遭遇过房屋无法过户？
遭遇过卖方户口赖着不迁出？
遭遇过学区房的孩子入不了学？
……
城里套路深，嗯，买房的套路深似海……
来，今天就告诉你们，买房的那些坑，咱怎么跳过。
1、核查身份
（1）产权证载明的权利人姓名与身份证载明信息、契税完税凭证载明信息是否一致。
（2）产权证载明是单独共有还是共同共有，共有人是谁。
目的：（1）尽量避免遇到无处分权人擅自出售其父母，其他亲属、朋友的房屋的情形；（2）避免出现其他共有人不同意出售房屋导致买卖合同无效，引发纠纷。
签订正式买卖合同时，务必要求权利人全体到场（如确实不能到场的，可以要求其代理人出具《授权委托书》，该委托书最好经过公证）。
2、核查房屋权利限制
（1）抵押信息：银行按揭以及其他抵押贷款信息
（2）司法限制信息：即司法机关对房屋的查封
目的：确认房屋是否存在影响过户的权利瑕疵，如果贷款不结清或者有司法限制，该房屋就无法过户。
对于此类房屋，一定要谨慎交易，在确认该房屋是否能解除抵押、解除司法限制进而顺利过户之前，建议不要轻信卖方的承诺而交付房款。
3、核查房屋是否带租约、是否欠付水电、物业、燃气、宽带等费用
目的：（1）确认房屋是否出租给第三人使用。（2）确认原房主是否有大额欠费
如有租约，则根据我国合同法“买卖不破租赁”的原则，房屋虽然所有权发生了变化，但不能影响租户对房屋的使用，租户仍可在原租期内继续使用该房屋，买方无权要求租户搬离。并且，租期届满，租户在同等条件下还有优先购买权——这就会导致买方权利的不稳定。所以，一定要核查该房屋是否带租约，并考虑是否带租约购买。如果同意买，那最好让租户出具一份声明，写明租期届满承诺搬离，并放弃优先购买权。
关于欠费问题。可以要求卖方做出明确承诺：在办理房屋交接手续前，该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担。
4、“定金”还是“订金”
（1）定金不要大额。
为表示诚意，支付小额定金即可，不建议支付大额定金。（土豪想多交定金的除外。另外：定金总额不超过合同总价款的20%，超过部分视为预付款）。
（2）买方一定要在打定主意买这个房子并且确定自己不会反悔的情况下，交付的款项才建议写成“定金”，否则，就建议写“订金”。——如果交付的是“定金”，在买方违约的情况下，是不退的；但如果写成“订金”，还可以要求对方退回。
5、交易税费
（1）明确约定契税、交易费、营业税和个人所得税如何承担。
（2）明确约定工本费、土地增值税、查档费、印花税等应由哪一方承担。
（3）明确约定如果在合同签订后办理过户前，如因政策问题导致交易费用增加时，增加部分由谁来承担。
（4）明确约定如果双方解除合同，相关税费如何承担。
6、支付房款
（1）写明房屋的“总价款”，一定要将“总价款”的大小写填写完整。
（2）如支付有定金（订金） ，则须在合同中注明金额，同时约定该定金（订金）抵作同等金额的购房款。
（3）一次性支付房款的注意事项：第一，明确约定买卖双方过户的时间节点；第二，明确约定买方向卖方支付房款的前提条件和期限；第三，明确约定买方支付尾款及房屋交接的前提条件和期限（建议坚持“一手交钱，一手交房”的大原则。同时，尽量预留一部分尾款暂时不支付，以防卖方房屋有欠费情况而引发不必要的纠纷）。
（4）银行贷款方式支付房款的注意事项：第一，明确约定买方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提条件和期限；第二，明确约定买方向卖方支付第一笔购房款的前提条件和期限；第三，明确约定买方在贷款发放后 个工作日内由银行直接将该笔贷款作为第二笔购房款支付卖方；第四，明确约定买方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
（5）房屋原贷款未还清如何处理：最好由卖方自行还清并解抵押，然后再购买。如果需要买方替卖方还款解抵押的，要注意以下事项：第一，明确约定双方去银行还款及注销抵押备案的时间节点；第二，明确约定双方办理过户及买方支付第二笔购房款的期限；第三，明确约定买方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
7、户口迁出
一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，要在合同中明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。
8、学区房
（1）不要轻信卖方的宣传和承诺，确认所购房屋是否属于入读学校的学区，最好实地考察，亲自咨询一下将要入读的学校。
（2）了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题。
（3）既然是学区房，那么与户口的关联度就非常高，所以建议一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。
（4）将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。
9、违约责任以及合同解除
（1）违约责任要约定的清晰明确，易于判断。
（2）如果不能确定违约责任是否约定的较为完善，就建议对照双方合同中有关各自权利义务部分的约定，逐项确定违约责任，以免遗漏。
（3）明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分。
10、房屋交付
（1）详细约定房屋交付的标准并列出清单，将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出。
（2）在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
（3）在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。
（4）明确约定该房屋受损或灭失的风险如何承担。
11、其他
（1）明确约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续。
（2）各方签字（盖章、按手印）要清晰，一定要本人签字按印。
（3）各方的地址、联系方式等信息要完整、清晰。
（4）合同中不要留存空白选项，如果没有约定的，也要填写为“无”，或者划一道斜杠。不能留下空白的部分。
暂时就总结了这么多。
房产交易各式各样，难免挂一漏万。
遇见新的坑，我们再继续努力想办法跳过去。
以上
作者简介：赵世峰，法学硕士，三级律师，河南荟智源策律师事务所合伙人，中国法学会、河南省法学会会员，具备上市公司独立董事资格，河南省首批公司法领域、建筑房地产领域专业律师，河南省律师协会直属分会公司证券业务委员会委员。
