商品房“陷阱”之合同篇

防范从下笔开始

在购买商品房的过程中，合同是一道门槛，与开发商签订过商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同吗?对于这类合同中的条款您能接受吗?您能分辨出哪些是不平等的格式条款或者是违法的条款吗?对此，沈阳市消费者协会的专业人士向购房市民传经授道，筛选出典型不平等格式条款，并组织3·15律师团对此进行了点评。

关键词：定金不退还

典型条款：“认购人签订本认购书时，即交付定金贰万元。本认购书签订后，定金不退还。”

3·15律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。

消协支招：定金条款应对签约当事人双方进行约定，建议消费者要求售房者把上述条款改成：“认购人签订本认购书时，即交付定金2万元，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商(出卖人)返还定金;因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”

关键词：收取诚意金

典型条款：“乙方自愿认购甲方物业——‘某某花园’VIP卡一张并预付诚意金两万元人民币。”“待认购当日，如乙方认为甲方房源有任何不妥之处，甲方无条件退还乙方全部‘诚意金’。(如需办理退款手续，乙方需书面提前告知甲方，甲方自告知之日起7日内无息退还乙方全部‘诚意金’。认购前不办理退款手续)”

3·15律师团点评：诚意金，又称意向金，不是法律术语，而是商业用语，我国法律并未就诚意金作出规定。一些开发商在楼盘开盘之前，向对楼盘有意向的购房者收取一定数额的诚意金，并告知购房者，诚意金可在选到商品房之后转为预付款或者定金，如未能选到如愿的商品房，开发商将诚意金定期无息返还给购房者。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预(销)售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。

关键词：虚假认购

典型条款：“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币两万元整，并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。

A、一次性付款;

认购人须于 年 月 日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐剩余全部房款即(人民币)拾 万 仟 佰 拾 元整(小写：元);

B、按揭贷款：

认购人须于 年 月 日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐除按揭贷款以外的所有房款(此款项不低于房屋总款的30%)即(人民币)拾 万 仟 佰 拾元整(小写： 元);其余房款办理年，贷款金额：人民币 万元整;

3·15律师团点评：《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

消协支招：如开发商在没有取得商品房预(销)售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”;如果开发商已经取得了商品房预(销)售许可证，应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。

关键词 认购后不退

典型条款：“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退。”

3·15律师团点评：该条款排除了认购人依法解除合同的权利，违反了合同法的相关规定，属于无效的格式条款。

消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。同时，必须添加开发商不能履约卖房应承担的责任。

关键词 已充分了解

典型条款：“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”

3·15律师团点评：在许多“认购书”中，开发商均有类似的文字表述，这是为了在形式上符合《消费者权益保护法》关于消费者知情权方面的规定，但这种做法并不能起到相应的法律作用。原因很清楚，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程的全貌。在《商品房认购合同》中，认购人所认购的实际上是“纸上的房屋”，交付的实物可能会存在这样那样的问题，因此，建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。

消协支招：购房者在购买商品房时一定要根据自己的需求，切忌盲目认购。购房者在选定自己欲购买的楼盘后，一定要查清楚该楼盘是否已办理商品房销售(预售)许可证，确定自己欲购买的商品房是否属于合法的销售范围，然后，再与开发商进行充分协商，签订商品房买卖合同。