保利地产‐‐地库无效成本研究分析与对策，文章版权属于原作者，如有侵权请联系删除！文章由胖栋编辑发布
①
|无效成本|
无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
由于利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。
通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。
设计无效成本组成
本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件②
|地库无效成本之车库轮廓|
地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本
一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。
*参考数据：
普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米
地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米
地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米
单个车位成本8~10万元
一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成本，提高利润率的效果明显。
（一）地下车库轮廓—设计原则
地下室轮廓尽量充分利用退缩条件，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室
地下室轮廓尽量趋向正方形，尽量避免窄长形
如上图理论分析，同样的地块面积，越狭长，周长越长，地块付出支护及侧壁成本越高
注：一层地下室叠成两层时，导致成本增加因素有：无效面积增加（车道、塔楼下面积），支护、土方开挖、基础、施工条件、工期
（二）地下车库轮廓无效空间的具体形式
地下空间轮廓的无效性普遍存在：
注：本图根据公司提供各地项目抽样其中27个项目统计得出。
① 地下室轮廓尽量方正，尽量避免大量斜边、锐角，过多折边，均会导致停车效率低下，应剔除无效空间的出现。
案例一：
案例二：
说明：地下室轮廓总体简洁，方正；避免局部无必要的转折。
案例三：
说明： 地下室轮廓总体简洁，方正，避免局部无必要的转折和面积 。
案例四：
说明：剔除了无效面积，可适当减少地下车库土建成本。
② 地下室轮廓 尽量与原有塔楼竖向构件重合
最大限度减少侧壁外墙及基础成本投入
塔楼下部分空间是否全包进地下室？
案例一：
但应注意：
（1）塔楼下空间包进地下室所增加的成本，不能简单的以主楼外地库经验单方造价套用， 应从结构、基础、防水、基坑支护、回填土方等变化因素综合比较，通常其增加的成本总量不高。
（2）塔楼下空间是否包进地下室应从施工效益、增加附加值和增加成本几个因素综合考虑。当施工效益+增加附加值＞增加成本时，推荐将塔楼下空间包进地下室。
（3）应避免片面追求单车位面积指标未经综合评估将塔楼下空间剔除的做法。
③ 对于满铺地下一层可做足车位的项目，地下室轮廓尽量剔除裙楼商业等建筑，实现少做人防地下室面积的目的。
根据各地人防办细则，原则上裙楼建筑可不做地下室尽量不做，以使应建人防面积尽量减少。
有些地区人防办认为即使裙楼商业下部没地下室，但由于与高层塔楼相连，裙楼也要按塔楼一样按基底计算应建人防面积，此时地下室剔除裙楼意义不大，故需提前咨询项目所在地人防办。此做法需经当地人防办认可后采用。
④ 地下室轮廓应充分利用退缩条件，避免出现停车效率较低区域
举例：广州某项目，根据广州规划细则“建筑工程退让规划路边线大于3米的地上、地下空间和消防间距范围外，在符合以下条件的情况下，建筑工程可外伸地下建（构）筑物、步级（含台阶）和外挑构件（含雨蓬）（如图下图所示）”即在某条件下，地下室容许突出地上建筑控制线。
案例一：
结论：充分理解当地规划细则对地下室轮廓控制要求，挖掘地下室轮廓限值，改平行停车为垂直停车，大大提高停车效率（停车数刚满足规划要求），避免多挖一层局部地下室或增加地面停车影响地面商业，减少无效成本投入。③
|小结|
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