车位等小区配套设施如何确权登记
地方有一咨询，如何确定小区配套设施的产权归属，实务中常见的有房屋、幼儿园、会所、社区管理用房、地下车位等。不动产登记人员在判断不动产登记申请如何登记时，应当建立登记思维，从登记能力、登记原因、登记类型来考虑相关不动产如何登记。下面以住宅小区为例，讨论如何通过登记原因判断配套设施的产权归属，从而确定登记类型。
大致来说，住宅小区的配套设施产权可以有三个主体，业主所有（单独所有或共有）、开发商、政府等其他权利人，注意这里的政府是广义的，包括了教育局等政府部门。小区的住宅肯定是业主所有，所存在疑问的是住宅小区的配套设施，登记人员如何判断产权归属进而确定登记原因来收取登记申请材料，这里给出四个判断标准。
一是根据法律规定判断
区分所有的建筑物所有权人享有对建筑物的权利包括专有部分的所有权和共有部分的按份共有权以及共同管理的社员权。属于全体业主共有的配套设施，按照《民法典》规定，除了属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，这是法定共有。注意这里的道路和绿地是作为土地的附着物被业主共有的。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权解释》）明确，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分，这些部分都属于小区的公共部分，其目的是为了给小区业主提供公共的服务，对住宅小区的生活品质和便利度影响很大，要按照《房屋测量规范》进行测量并计入公摊面积。
可以作为专有部分的房屋、车位、摊位等特定空间，《区分所有权解释》列举了三条标准，包括具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用及能够登记成为特定业主所有权的客体。前两者在法律上是成为可以独立使用的物的实质标准，也是不动产单元的判断标准。满足上述标准，自然能够按照《不动产单元划定及代码编制规则》的规定，登记成为特定业主所有权的客体。对于不符合上述标准，不能登记为业主专有部分的，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，即是业主共有。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
二、根据地方性法规来判断
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权解释》）明确，人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。依据国务院《物业管理条例》，物业管理用房的所有权依法属于业主，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得同意后按照规定办理有关手续。各省《物业管理条例》对物业共用部位、共用设施的内涵作了进一步明确，此类地方性法规对产权归属的规定也可作为确权依据。
《福建省物业管理条例》规定，本条例所称物业共用部位包括：建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。地下室、底层架空层等共用部位和共用设施设备的权属在购房合同中没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。特别是最后一款规定，将没有明确约定归属的配套设施权属定为全体业主共有，符合国家的规定，也明晰了产权归属。
《广东省物业管理条例》明确，共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。
《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；（四）法律、法规规定的其他共有部分。
三、依据合同约定来判断
区分所有建筑物小区的业主的权利有三：对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。如何判断住宅以外的部分是共有还是属于他人所有（开发商或者政府），除了上述的按法律、司法解释及当地地方性条例外，还要从双方合同约定来判断。《区分所有权解释》明确，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
这里的合同约定包括出让合同约定和预售商品房买卖合同约定两种。《国有建设用地使用权出让合同》范本第十五条有明确，受让人同意在宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府。对于出让合同约定应当移交的幼儿园、廉租房、市政广场、道路、桥梁等建筑物，属于在出让时已经明确由开发商代建的，产权属于政府，在首次登记时应当直接登记到政府指定的相关部门。注意合同约定的措辞，移交或者无偿移交，意味的是移转建筑物的占有，毕竟开发商是合法建造建筑物的土地使用权人，当然自始占有建筑物。如果是写的回购，产权是开发商的，当然是办理转移登记。
至于谁投资谁拥有这种原则或者提法，目前没有在现行法律上看到此类表述，也不应作为确定产权关系的标准。此外还有人提到要根据是否出让金对此有减免或者是否计入建筑物的成本造价等等及，个人认为都是没有必要考虑的，也不足以作为判断配套设施产权的依据。毕竟，没有开发商是按照成本价来卖房子的，都是随行就市，价格是由供需关系决定的，认为市场价与单个项目成本有关系的，应当回去再看看马克思主义经济学原理。另外住宅用地是市场竞争方式出让，只要出让公告和出让合同有明确配建设施及移交要求，即可认定双方已经对幼儿园等建筑物产权归属达成共识，无需越厨代庖的操心。这种情况就是民法典规定的建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人的例外情况，因为有出让合同可以作为相反的证据证明。
未写入出让合同的，2010年《福建省人民政府关于加快学前教育发展的意见》（闽政〔2010〕24 号）有明确规定：住宅小区开发的承建方必须按照土地出让合同要求和有关规范标准建设幼儿园，建成后将房产产权交教育主管部门。《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）要求，确保已建成的小区配套幼儿园按照规定及时移交当地教育行政部门。《福建省人民政府办公厅关于加快发展社区服务业的意见》（闽政办〔2012〕150号）规定，土地出让合同中应明确社区公共配套用房规划要求和所有权的归属。建设单位要根据规定将社区居民委员会工作用房所有权和居民公益性服务设施移交给所在地街道办事处使用管理。
按照《民法典》规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。对于出让合同中已经明确要移交的幼儿园，社区管理用房、广场等建筑物，以及政府文件有明确规定应当移交的幼儿园等配套设施，即使没有体现在出让合同中，应当视为已经属于出让合同约定的一部分。出让合同约定或政府规范性文件对产权归属的规定可以作为配套设施产权不属于建设用地使用权人的相反证据，据此直接登记给教育行政部门或者街道办事处等政府部门。
四、根据技术图纸来判断
各地在判断配套设施产权归属时，要先判断该配套设施的用途。按照《不动产登记簿使用和填写说明》要求，建筑物规划用途根据建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途来确定，即根据经过审查的规划总平面图，也可以依据施工图等技术图纸设计的设施用途来判断产权。对于配套设施建筑物，还要考虑是否计入小区业主的住宅公摊面积，如果按照《房屋测量规范》等技术规范测量，已经计入小区业主的公摊面积，则意味着成为业主共有，不能作为个人专有部分。
我国台湾地区《公寓大厦管理条例》要求公寓大厦（即住宅小区）起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分、约定专用部分、约定共享部分标示之详细图说及规约草约。于设计变更时亦同。起造人应将公寓大厦共享部分、约定共享部分与其附属设施设备检测确认其功能正常无误后移交业主委员会。《不动产登记法》可以参照此条规定，明确由开发商在申请首次登记时依据规划设计图纸等明确专有部分、共有部分等产权归属。
对于各地争议较多的车位、车库的产权，不能作为法定的业主共有，因为毕竟很多人没有汽车或者不是都同时买了汽车，而建筑造价或者成本难以判断前已述及。因此《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。即开发商可以出售车位或者车库，如果没有事先约定，规划的车位、车库产权归于建设用地使用权人。
土地使用权可以地上、地表、地下设立，建设车位需要取得土地使用权，规划要求建设的地下车位即使出让合同中没有约定出让地下空间土地使用权，也应该认为已经取得该车位的土地使用权，无需补交出让金。至于规划外的地下车位，考虑到地下车位建设的成本和政策效应，如果要鼓励开发地下空间，可以不用补交土地出让金。《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（闽政〔2014〕8号）规定非营利性的地下车位可以不用补交出让金。
平战结合的车位，个人认为不属于《国防法》规定的国防资产，国家对平战结合车位的管理目的只是在于战时使用，类似征用，产权归属和日常管理应当属于开发商，开发商也可以将此出售。
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