写在前面的话：这两周陆陆续续学习研究了国家、各省关于宅基地及房屋确权登记发证工作的法律政策文件，终于完成了初稿。虽然是根据掌握的调研及各地咨询的问题来写，希望能够尽量解决农村宅基地确权登记历史遗留问题，尽量做到于法有据，特别是设定行政处罚的时候。另一方面也要兼顾公平，不能让违法占地的人胜利大逃亡，让守法的老实人吃亏。但感觉还是比较粗糙，正好是周末，放在这里，征求有识之士的意见，还望不吝赐教。这个文件是否能够解决你的问题，可直接在文章底部留言，也可微信我私聊。我的预期是希望能够有60%左右现有无法登记发证的宅基地及房屋能够登记发证。
以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及房屋所有权进行统一确权登记并颁发“房地一体”不动产权证书，政府牵头，自然资源主管部门、农业农村部门、建设部门等协调配合，充分利用已有的农村地籍和房屋调查成果、2019年全省房屋安全信息管理系统、2020年全省房屋结构安全隐患大排查等信息，妥善处理农村宅基地及房屋历史遗留问题，建立健全登记发证长效机制。
2009年12月31日第二次全国土地调查结束之前已建成使用、并在第二次全国土地调查确定的村庄建设用地范围内、符合登记发证条件的农村宅基地及地上永久性存续的、结构完整的农村房屋。
以下宅基地及房屋不予登记：
（一）集体所有土地上开发的商品房屋；
（二）未经批准占用耕地建设的房屋；
（三）在排查中发现存在安全隐患的房屋；
（四）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后城镇居民违法建造和购买的农村宅基地及房屋。
（五）2018年2月1日《福建省违法建设处置若干规定》实施后涉及违法建设的房屋，违法建设处置决定未执行完毕的。
（六）位于自然保护区等禁止建设区域内。
按照“一户一宅、拆旧建新”的原则，宅基地使用权及房屋登记为户内村民共有，户主可作为权利人代表。宅基地使用权及房屋申请登记发证的主体为本农村集体经济组织成员或本村村民。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：
（一）原本村村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；
（二）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；
（三）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；
（四）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前以批准、购买等方式合法取得建造宅基地及房屋，权属未发生变化的。
各地要按照有关法律法规政策规定，坚持“尊重历史、疏堵结合、便民利民、先地后房”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。
（一）有合法的宅基地权属来源材料，房屋办理规划或建设手续的，按照记载的权利人、批准面积等信息依法予以确权登记。权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料记载的权利人不一致的，应当重新确定权利主体，宅基地与房屋权利主体应保持一致。
实际占用宅基地与权属来源材料不一致的，按照下列方式处理：
1.实际界址与批准文件一致，但面积不一致的，可按实际面积确定宅基地使用权面积；
2.实地面积没有超过批准面积，但界址与批准文件不一致的，可按实际界址确定宅基地坐落；
3.实地面积超过批准面积，部分界址与批准文件不一致的，建房行为发生在2000年1月1日前且至今未扩建的，可按实际面积予以确权登记；建房行为发生在2000年1月1日后，实际面积不超过150平方的，准予登记。超过150平方的，准予登记150平米，并在不动产权证书附记栏注记：实测用地面积**平方、超过准予登记面积部分不作为征迁补偿依据。实际面积超过批准面积的部分，都应参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。
4. 实地面积超过批准面积，界址与批准文件不一致的，按无合法权属来源材料情形办理。
房屋未按批准文件建设的，应按照《福建省村镇建设管理条例》规定处罚，补办规划审批手续后予以确权登记。对三层以内面积不超过300平方的建筑，可对违法部分处以每平方50-100元罚款后予以登记。超过上述标准的部分可处以每平方100-200元罚款，并在不动产权证书附记栏注记：准予登记的建筑面积**平方、超过准予登记面积部分不作为征迁补偿依据。
宅基地权属来源材料包括：县级人民政府或职能部门核发的用地批准文件或者盖章确认的用地、建设的证明材料，1999年1月1日前乡镇人民政府核发的用地批准文件或者盖章确认的用地、建设的证明材料，清查用地时补办的用地证明或建筑许可执照等。
房屋符合规划或建设的材料包括：村镇建设管理部门核发的建设许可证、乡（镇）人民政府核发的建设许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等。
（二）有合法的宅基地权属来源材料，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源材料确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后占用宅基地建房，按照房屋未按批准文件建设的情形处理。
（三）无合法的宅基地使用权来源材料，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，按宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明，并提交权利来源和权属演变的书面报告和法律责任具结书，按宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至 1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡镇人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过批准面积的，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡镇人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记。其中1999年1月1日后占用宅基地的，应符合“一户一宅”要求。2000年1月1日占用宅基地的，宅基地面积不得超过150平方。对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明，并按照第一条规定支付土地补偿费用和罚款。
（四）原土地权利人或建房人已经死亡的，可由继承人或受遗赠人代为申请办理确权登记。继承人或受遗赠人也可提交继承权公证或生效的确权法律文书一并申请办理不动产继承转移登记。未提交继承权公证或生效的确权法律文书的，应按原国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》规定办理。有条件的地方可通过政府购买公证服务方式减轻群众的经济负担。
（五）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户，记载户内全部人口。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。
（六）达到法定结婚年龄的成年子女可视为宅基地确权登记条件中的一“户”单独申请宅基地确权登记，也可与户内人口合并计算面积限额。
（七）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。除继承外，宅基地及房屋原则上不得分割登记。
（八）各级人民政府或人民法院已依法处理的土地房屋权属争议，按处理决定登记。对宅基地使用权及房屋和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，各地要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。
（一）明确组织方式。本次登记发证工作由地级以上市或县（市、区）人民政府以“总登记”形式组织实施，统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作。各地要以人民政府名义发布总登记通告，明确总登记范围、时限、条件等要求。
（二）做好权籍调查。各地人民政府要统一开展“房地一体” 农村权籍调查，充分利用农村地籍调查成果，补充开展房屋调查, 形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区，应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等技术规范要求，采用高精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区，由县级自然资源部门或由其委托村民委员会采用简易法开展房屋测量。采用简易法开展房屋测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。
（三）简化登记程序。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）公告无异议且经权利人签字确认后，不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。
（四）完成成果上报。各地要同步建立权籍调查成果数据库, 在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。
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