宅基地审批、登记相关规定的历史梳理（收藏）

宅基地及农房确权登记历史遗留问题要分类处理，根据不同时间节点对过去相关规定进行梳理，形成合理合法的政策文件。梳理的同时也是学习的过程，比如1987年不占用耕地的宅基地由乡政府批准，1999年之后才开始有一户一宅政策，非本村居民不能购买宅基地，笔者多次看到法院不分时间段就判决城里人或者非本村村民购买宅基地和农房合同无效，实际上这是不了解历史造成的。2000年后才有宅基地面积限额，再比如《城乡规划法》并未要求村民建房必须取得乡村建设规划许可证等等。

一、1950年土地改革前发的所有老契、红契等一律作废。

依据：1950年6月28日《土地改革法》第30条规定，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证。土地制度改革以前的土地契约一律作废”。

二、1950年6月28日《土地改革法》-1962年9月27日《农村人民公社工作条例》期间颁发的私有土地契证一律无效。

依据：1982年《宪法》规定土地属于国家所有或者集体所有。

三、1982年2月13日实施的《村镇建房用地管理条例》首次规定宅基地由公社管理委员会批准。

审批村镇建房用地，以村镇规划和用地标准为基本依据。农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。

四、1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》首次规定，不占用耕地的宅基地审批由乡政府批准。土地登记是行政确认。非本村村民也可以申请宅基地。

第九条集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核以证书，确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

第三十八条农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

第四十一条城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

五、1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定不占用耕地的宅基地审批由乡政府批准。非本村村民也可以申请宅基地。

第十八条农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；

（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。

六、1999年1月1日施行的《土地管理法》首次规定，一户一宅和县级审批，并删除了非本村村民也可以申请宅基地的规定。同时《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

七、１９９３年８月１日起施行《福建省村镇建设管理条例》首次规定宅基地建设需要建设许可证、农房由村建站登记，宅基地违法建设的罚款标准。

个人建住宅及其附属物的，经村民委员会同意，乡（镇）村镇建设管理站按照村镇规划进行审查，划定规划红线图后，向土地管理部门申请办理用地审批手续。然后，由乡（镇）人民政府发给建设许可证。经乡（镇）村镇建设管理站进行放样、验线，即可开工。

村镇房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，当事人应当向房屋所在地乡（镇）村镇建设管理站办理登记手续。

建设单位和个人未取得建设许可证或违反建设规划要求进行建设的，分别由县级建设行政主管部门和乡（镇）人民政府责令其立即停止建设、限期改正，并按已形成的建筑面积每平方米处建设单位以１００元至２００元罚款，处个人以５０元至１００元罚款。影响村镇规划实施的，由乡（镇）人民政府责令限期拆除已形成的建筑物、构筑物和其他设施。农村居民个人未经批准或者违反规划的规定建造住宅的，由乡（镇）人民政府依照前款规定予以处罚。

八、2000年1月1日施行的《福建省实施〈中华人民共和国土地管理〉办法》第一次规定宅基地的面积限额。

第四十一条村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

九、04年 12月1日起施行的《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定了处罚方式包括责令退还和限期拆除，不得以收费代替审批手续。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

十、2008年1月1日施行的《城乡规划法》规定了占用耕地建设宅基地需要办理乡村建设规划许可证，对违反规定的可以拆除。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

十一、2011年5月1日施行的《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》明确农村村民住宅建设需要乡村建设规划许可证。

第三十八条在乡、村庄规划区内进行下列建设，建设单位或者个人应当持下列材料，向建设项目所在地镇、乡人民政府申请办理乡村建设规划许可证：

(一)进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应当提交乡村建设规划许可证申请表、建设工程设计方案、标明项目位置的地形图等相关资料。依法应当经审批、核准、备案的，还应当提交相关文件。

(二)农村村民进行住宅建设的，应当提交乡村建设规划许可证申请表、村民委员会同意意见等相关材料。

十二、2018年2月1日施行的《福建省违法建设处置若干规定》规定了乡村违法建筑的两种处置方式，并明确有违法建设的房屋未处理完毕，不予办理登记。

第十七条乡村违法建筑按照下列规定处置：

（一）在农村集体土地上建设的乡村基础设施、公益设施以及土地使用权人在原有宅基地上建设的住宅，应当取得规划许可而未取得，但符合乡规划、村庄规划的，应当按照规定完善相关批准手续；

（二）对于未取得规划许可，或者已经取得规划许可但违反规划许可内容进行建设的，由乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，责令限期拆除。

第十八条违法建设当事人具有社会保障性住房申请资格的，在未获社会保障性住房或者未落实过渡措施前，暂缓拆除其用于居住的违法建筑。

第二十四条违法建设处置部门和乡（镇）人民政府应当及时将违法建设处置决定及其执行情况告知国土资源、林业、质量监督、工商、卫生、食品药品监督、文化体育、公安、消防、税务等部门和供水、供电、供气等单位。

对于有涉及违法建设的房屋，在违法建设处置决定执行完毕前，不动产登记机构不予办理产权登记、转移、抵押等手续。