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疫情丝毫未减损深圳家长对学区房的热情。
“房价涨跌可以观望，生活品质可以观望，孩子上学不能观望。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示。
贝壳数据显示，今年2-3月，学区购房目的在所有购房行为中占比18.8%，不降反升，且超过改善需求仅次于首次置业。价格更是跑赢大市。
4月下旬，深圳进入学位申请季。小学培养学习习惯，初中才是真正拼成绩的时候，所以，更加重视初中已经成为共识。
参考2019年中考成绩，@深圳买房计划 以430分以上考生人数为依据，得到深圳初中TOP20排名。统计了235个对口楼盘我们发现，最低只要315万就能读TOP20。
当然，现在去买房已经来不及了，我们一般建议提前2-3年做准备，积分更有优势。
需要注意的是，每年的中考成绩都有波动，比如去年从第37冲进前10的“黑马”高峰学校、进步神速的南外大冲等，也有公认非常优秀的学校跌出TOP20。所以，排名仅供参考，买房更要从自身需求出发。
BTW，私立学校不在统计范围。
01
TOP20名校对口楼盘大盘点
1
深圳外国语学校初中部
成绩：最高分448分，440分以上86人，430分以上227人，报考人数442人。
据了解，深外采用自主招生，由各小学推荐和个人自荐报名参加测试，测试内容包括小语种面谈、人机对话等。自主招生很大程度上保证了生源质量，中考成绩优秀也是意料之中。
2
深圳中学初中部
成绩：最高分451分，445分以上11人，440分以上44人，430分以上187人。
深中学区房应该是TOP5里非常友好的了——总价430万就能买到一套紧凑型小2房，还是次新盘。
不过，深中学区房主要是90年代的老房子。不怪业内人士开玩笑，买学区房要闭着眼睛买，因为看过之后很难下手。
3
深圳明德实验学校
成绩：最高分446分，440分以上6人，占比4.7%；430分以上29人，占比22.5%；420分以上57人，占比44.2%。平均分404分。
单看地段香蜜湖，就知道这不是一般的学区房，门槛价1000万。
明德实验初中部对口楼盘只有5个，九号大院还是军产房，听闻某业内大佬为了孩子上学，也住这里。
4
深圳实验学校初中部
成绩：440分以上18人，占比5.88%；430分以上63人，占比20.59%；420分以上104人，占比33.99%。平均分392分。
实验初中部在声名远播的百花片区。对于深圳家长来说，百花约等于“圣地”。在这里，培训班取代了餐厅、超市、影院，取而代之的是学而思、新东方、邦德……
最受欢迎的44㎡“上车盘”，挂牌价1000万，还是二三十岁的“老破小”。
5
南山第二外国语学校(集团)海德学校
成绩：考生342人，430分以上61人，占比17.84%；420分以上140人，占比40.94%，平均分404分。
南二外海德是南山TOP 1，每年中考成绩都很稳，考入四大、八大比例在南山排名数一数二。对口楼盘只有8个。
网友称，南二外的教学管理体系 科技园的白领子女，绝配。
6
深圳高级中学南校区
成绩：430分以上比例为17%（考生694人）。
深高南校区是福田第一梯队学校，周边房价超级贵。学区对口楼盘价格已突破10万/㎡，部分楼盘如香域中央花园、中旅国际公馆已经达到17万/㎡的高价。
7
深圳高级中学北校区
成绩：430分以上比例为17%（考生353人）。
深高北校区作为龙华目前的名校第一梯队，对口学区房毫无疑问最贵，包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5、6期等。2019年第一次中考成绩出来后，区域内学区房的单价更是直接10万/㎡起步，2房小户型，挂牌价860万。
8
高峰学校
成绩：430分以上比例为17.15%（中考人数339人），排名从去年第37名冲进前10，这是坐了火箭？
作为能与深高北争一争的高峰学校，实力不容小觑。2019年中考，高峰学校430分的比例17.15%，夺得第10名。虽然学校处于龙华大浪片区，周边楼盘不多，但价格相对深高北有优势。
9
宝安中学初中部
成绩：430分以上比例为12.2%，排名不算顶尖，但成绩稳步上升。
据@深圳买房计划 了解，宝安实行大学区制招生——以社区、街道等为片区设置大学区，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低录取。
学区划分参考宝安区2019年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围：
按照“优化政策、增加选择、相对就近、公平均衡”的原则将相邻的若干所学校进行划片分组，实行共享学区或分享学区。
比如：
如果A、B两所学校组成共享学区，那么这两所学校范围内的学生，一共可以选择2个志愿，志愿顺序由家长选择。
举个：
某家长想申请宝安中学初中部，根据按宝安共享学区的政策，共有3个志愿可以填报，分别是宝中中学（集团）初中部、宝中中学（集团）外国语学校、宝中中学（集团）实验学校，家长可以视情况添志愿，再根据积分高低录取。
目前可选择申请宝安中学学位的小区单价6.5-10万/㎡之间，大部分小区户型以3房为主，适合改善。
10
宝安中学(集团)外国语学校
成绩：2019年最大的中考黑马，非宝中外国语学校莫属。
作为宝中旗下学校，第一次参加中考就取得全市第15名、区内第2名的成绩，实属不易。
与宝中一样共享学区。
11
南山外国语学校(集团)大冲学校
成绩：平均分380.47分（中考人数165人），较去年有大幅提升，最高分444分。440分以上6人，430分以上18人，420分以上38人，400分以上77人。
440分比例南山第1，430分比例南山第2，420分比例南山第4，成为全区学校“低进高出”的典范，强势崛起的新星学校。按四大430分的门槛，南外大冲能冲进南山公立学校前三。
12
福田外国语学校
成绩：考生438人，430分以上10.27%，420分以上22.15%。
福外对口小区很多，不过可以看到，因为地段好、户型大，价格豪宅化很明显。部分小区目前在售房源寥寥几套，也说明名校学区房紧俏。
13
南山外国语学校(集团)文华学校
成绩：420分以上28.3%。
南外几所学校今年中考表现都很不错，对口学区房价水涨船高，尤其是科技园片区。南外文华的门槛价已经去到750万，还是建于1997年的58㎡小两居。
14
宝安实验学校初中部
成绩：平均分384.2分，440分以上7人，430分以上44人，420分以上103人，比例为21.94%。
宝中片区，已经是贵的代名词了。不过还能淘到带宝安实验学校、总价448万的房子，就是不能太挑剔。
15
南山外国语学校(集团)高新中学
成绩：440分以上5人，430分以上29人，420分以上70人，420分以上比例23.17%，400分以上101 人。
看了一眼，南外高新已经没有单价10万以下的房子。在售最低总价的滨福世纪广场一套70㎡2房，950万，且2/3小区在售房源低于5套。
16
深圳中学龙岗初级中学
成绩：除了私立学校百合外国语，深中龙初目前是龙岗最好的公立初中，2019年中考430分以上占比9.16%。
深中龙初为龙岗区属公办学校，由深圳中学与龙岗区政府合作办学。2019年双方合作到期，曾引发学区家长担心“名校不再”，同年7月，双方宣布该校继续由深圳中学管理，管理期限至2025年8月31日止，共计6学年。期满后，双方如对继续合作无异议，即延长至2031年8月31日。
17
侨香外国语学校
成绩：430分以上占比9.15%。
前身为福田区外国语学校，2014年7月侨香校区独立办学，更名为侨香外国语学校。2019年11月，正式更名为福田实验教育集团侨香学校。
创办仅9年，教学质量名声在外，周边学区房价格都不低，单价9.2-14.5万/㎡。
18
石厦学校
成绩：430分以上占比8.68%，仅次于侨香外国语。
1995年创校，毗邻福田区委，是福田区第一所九年一贯制学校，中考成绩一直稳居福田区前列，在家长中也有不错口碑。
19
红岭中学石厦初中部
成绩：红岭中学石厦部近年因为中考成绩稳定，备受家长关注，以2018年中考成绩为例，430分以上占比4.89%，排名全市第19。
红岭中学创办于1981年，是一所与深圳特区成长起来的学校，2004年建设石厦初中部，中考成绩一直排名深圳前列。
值得注意的是，红岭中学石厦部的学区房与南山、宝安相比，拥有不错性价比，单价在6-9万/㎡之间，最低330万左右即可拥有名校学区房。
20
翠园中学东晓校区
成绩：2019年中考成绩430分以上占比7.99%。
学校属于罗湖区插花地，连续9年在罗湖创下不错的中考成绩。去年中考成绩超过育才三中、育才二中。一句话：虽无一流生源，但创一流佳绩。
02
10年内，“学区房”概念不会消失
由于附加了教育属性，深圳学区房的价格一向较为坚挺。
深圳贝壳研究院一份相关报告显示，在受疫情影响的2-3月，学区购房目的占所有购房行为的份额不降反升，达18.8%，超越改善，成为置业者第二购房目的，仅次于首次置业，需求刚性凸显。
目前距离学位申请还有一段时间，但各区学位预警已经接连响起。
2019年11月，龙华发布2020年深圳首个义务教育阶段学校新生学位预警——预计小一学位总缺口近8000个，初一学位总缺口近3000个；福田小一学位缺口超7000个，初一学位缺口超2000个。截至今年2月中旬，福田、龙岗、罗湖、龙华、宝安、光明、坪山七区发布学位预警。
与之相应的，2020年以来，深圳学区房价格跑赢大市。
链家网站数据显示，2020年3月，深圳二手房均价为60395元/㎡，环比上涨2.35%。而据媒体统计，截至3月份，名校加持的片区房价较年前上涨从5%-10%不等。
“学区房的价格，体现的实质是教育的价格。”深圳资深地产评论员朱文策表示，名校学区豪宅，具备双重稀缺价值，会表现出更高的价格和更强的上涨动能。“只要名校的教育质量维持或者一直上升，在教育市场上的稀缺性一直存在，教育的价格就会持续的转移到周边的房地产上。”
未来一段时间内，学区房的走势将会如何？
央视财经评论员马光远发表评论称，最起码在10年以内，“学区房”这个概念不会消失。他说：“学区房是很重要的，而且每个父母都希望孩子赢在起跑线上，在他们眼里边就是有好的学校。既然大家都这么想，你怎么能够否定学区房的价值呢？”
但他同时也表示，10年以后，如果中国的孩子真的少了，教育慢慢往均衡方向发展，资源不再那么紧缺，我们可以不考虑（学区房）。
国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，今年的学区房将会秉持这些年来的刚性特征。如果住房市场总体保持向上的势头，那么学区房的表现将会更加明显。
不过，教育资源配置不平均催生学区房出现的普涨，似乎也不意味着学区房可以闭着眼睛就能买。深圳学区房分类复杂，涨势诡异。除了看排名，还要综合区位、配套、成绩走势、炒作程度等多项变量。
宋丁认为，位于城市集中区域、地铁等综合配套完善、学校排名靠前的学区房上涨动能最强。
朱文策则表示，学区房值得投资是一个共识，但既然有共识市场便不存在低估，好的学区房价格也都不便宜，买家要根据自己的承受力去测算。
他建议，比较保险的做法可能是名校本部更好一些，名校的分校或者是贴牌挂名的分校反倒要注意观察，“一所学校的成功需要较长时间和较多因素共同促成。”
03
选房tips
1、提前购房
鉴于深圳学位愈来愈紧张的趋势，建议提前2-3年选定学校并购买对口楼盘，积分会比晚购房的人高。
2、确认小区配套的学校
注意：紧靠学校，不一定就是对口的学区房。具体查询方法可登陆小区所在的区教育局网站进行查询。
3，确认学位指标未被前任使用
购买前，需要确认该房产是否被使用。依据深圳学位锁定规则，小学锁6年，初中锁3年。
4，学区划分变动
虽然学区房能让你上对口的学校，但每年的入学积分办法、片区划分也会有不同程度的变化。
比如今年南山有一个大调整——2020年实行小学学位锁定6年、初中学位锁定3年，以往是对口的中小学学位一起锁定9年。再一个是原先对口的小区有可能被划出所在学区，分到新学校去。
这些风险都需要提前知晓。
福田 http://map.28dat.net/ftcz.aspx
南山 http://nsjyk.sz.edu.cn/visitnsgbxyxqdt
罗湖 http://lhjjk.sz.edu.cn/visitlhgbcyxqdt
宝安 http://www.baoan.gov.cn/zxbs/jy/ywjy/xqhf/
盐田 http://www.yantian.gov.cn/cn/service/zdywly/xwsq/
龙华 http://www.szlhq.gov.cn/bmxxgk/jyj/ywgz_124229/zsxx/
龙岗 http://www.lg.gov.cn/zwfw/zdfw/jy/pjjy/czjy/xqhf/
坪山 http://www.szpsq.gov.cn/ztfw/jyly/czjy/czxqhf/
光明 http://gmjjk.sz.edu.cn/visitgmgbcyxqdt
大鹏 http://www.dpxq.gov.cn/ztzl/mszt/jypx/zxjy/xwsq/
