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农村村民建房政策、法律法规依据及常见问题解答

对于广大农民来说,建房是件大事,但不少人对于农村村民建房政策法规缺乏了解,导致了一些违法、违规的情况出现。下面,小编就为大家普及一下农村村民建房政策法规依据,还有一些常见问题解答。

1、规范农村村民建房有哪些法律法规和政策依据?

答:《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《湖南省实施(中华人民共和国城乡规划法)办法》、《湖南省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》、《湖南省村镇规划管理暂行办法》、《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》(湘政办发〔2016〕81号)等相关法律法规和政策文件。

2、农村村民符合哪些条件可以在本集体经济组织内申请使用宅基地

答:①现有宅基地面积低于规定的限额标准的;②达到法定结婚年龄且已分户无宅基地的;③因自然灾害、旧村改造、避险移民、自然村合并或征地拆迁等原因需重新安排宅基地的;④因离异且在财产分割时未取得宅基地的,或虽取得宅基地但宅基地面积未达到规定限额标准的;⑤法律、法规、规章和政府规定的其它条件。

3、哪些情形,农村村民不得申请使用宅基地?

答:①不符合村镇规划、土地利用总体规划和村庄规划的;②未满18周岁,以分户为由申请使用宅基地;③将原有宅基地出卖、出租、赠与或改为经营场所后,再申请宅基地的;④户口已迁出再向原户籍所在地申请新宅基地的;⑤原有宅基地已达到规定标准或者能够解决分户需要的;⑥土地权属有争议的;⑦影响交通、水利、电力、通讯等设施的;⑧其他不符合法律法规有关规定的。

4、农村村民建新房要不要拆旧房?

答:需要。根据《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》(湘政办发〔2016〕81号)规定,实行建新拆旧。原址重建的,除保留施工期间必须的生活用房外,应先拆除旧房后方可开工建设;保留的生活用房,应在新房建成3个月内拆除。异地新建的,原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议,承诺在规定时间内自行拆除旧房。逾期不拆除的,由乡镇人民政府依法组织拆除。

5、什么是“五个禁止”?

答:“五个禁止”是指禁止非法倒卖集体土地建房;禁止占用基本农田建房;禁止建新房不拆旧房;禁止未批先建、批小建大、批此建彼;禁止违反城镇规划、乡镇土地利用总体规划、村庄规划建房。

6、农村村民建房需办哪几个证?

答:分两种情况。①在乡镇、村庄规划区内:需要《乡村建设规划许可证》、《集体建设用地许可证》、《集体土地使用权证》;②在在乡镇、村庄规划区外:需要《集体建设用地许可证》、《集体土地使用权证》。

7、在自家的自留地、自留山等建房可以不用审批吗?

答:自留地、自留山的土地所有权属于村集体,村民只有使用权,没有所有权,在自家的自留地上建房要经过当地政府有关部门审批,否则以违法用地、违法建设查处。

8、农村村民建房可以边审批边施工吗?

答:房屋建设必须等所有审批手续都齐全后才能动工。一边办理审批程序,一边施工建设是违法行为,一律按违法用地、违法建设查处。

9、农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内什么类型用地?

答:空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用地的,不得批准占用耕地。

10、对依法收回的空宅基地和村内空闲地,如何处理?

答:能复垦的要恢复耕种,不能复垦的由村委会作村预留建设用地,安排住宅或其他建设用地。

11、因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的,应由谁对原土地使用权人给予适当补偿?

答:应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。

12、我国《土地管理法》、《湖南省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》对农村宅基地作了哪些规定?

答:我国《土地管理法》第8条规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第62条进一步规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《湖南省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》

第32条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过130平方米,使用荒山荒地不超过210平方米,使用其他土地不超过180平方米。

13、耒阳市对农村村民建房规模是否有具体的规定?

   答:有。根据《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》

(湘政办发〔2016〕81号)规定,农村建房应当控制建房规模,各地可根据实际制定具体要求。《耒阳市城市规划区村民住房和拆迁安置房建设管理办法》(耒政发【2013】26号)第19条规定,村民住房的用地标准,根据其家庭常住农业户口人数,结合原有住房面积进行确定。三人以下户(含三人),总用地面积最高不得超过120平方米;三人以上户,每增加一人,可增加30平方米的总用地面积,但最高不得超过180平方米。第20条规定,村民住房的建筑面积根据其家庭常住农业户口人数进行确定,建筑面积人均不超过55平方米/人,三人以下户,每户建筑面积不得超过165平方米;三人以上户,每增加一人,可增加建筑面积30平方米,但每户总建筑面积不得超过240平方米,且一户最多两套住房。

14、农村宅基地的权属,《物权法》是如何规定的?

答:根据《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法及国家有关规定。

15、宅基地可以转让或继承吗?

答:根据《土地管理法》第8条规定,农村村民的宅基地,属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权,一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产,因而不能继承。但村民继承了房屋,宅基地的使用权也随之转移。

16、怎样解决宅基地纠纷?

答:我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法,主要有三种:①协商解决。根据《土地管理法》第1 6条第1款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决。”据此规定,公民之间发生的宅基地纠纷,应当先通过协商的方式加以解决;②行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定:“个人之间,个人与单位之间争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”;③司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定:“当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉”。这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷,只有按照《土地管理法》第16条的规定,先经过有关行政机关的处理,对于处理决定不服,才可以向人民法院提起诉讼。否则,人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的,被侵权人可以不经行政机关的处理,而直接向人民法院起诉。

17、农民宅基地因自然灾害等原因灭失的,是否可以重新分配宅基地?

答:根据《物权法》第154条规定,“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地”。

18、农村村民的宅基地违法行为主要包括哪几种类型?

答:按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的规定,宅基地违法行为主要包括以下八类:①农村村民未经批准、非法占用土地建住宅的行为;②农村村民采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的行为;③农村村民建住宅超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占土地的行为;④农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的行为。⑤农村村民建住宅用地,违反乡(镇)土地利用总体规划的行为。⑥农村村民不按照批准的用途使用宅基地的行为。⑦农村村民擅自在耕地上建房的行为。⑧农村村民在基本农田保护区建房的行为。

19、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的应当承担什么法律责任?

答:责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

20、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的应当承担什么法律责任?

答:没收非法所得,可以并处罚款。

21、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的应当承担什么法律责任?

答:由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权。

22、农民超过规定的标准多占土地,应如何处理?

答:多占的土地以非法占用土地论处。

23、对于未办理建房用地手续已建房的农村村民,如果符合土地利用总体规划、城市总体规划、乡(镇)总体规划、村庄规划及其他农村宅基地许可条件的如何处理?

答:经申请准予补办宅基地用地手续。

24、对乡镇(街道办事处)、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的,应如何处理?

答:对乡镇(街道办事处)、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的,依照《土地管理法》第81条、《土地管理法实施条例》第39条之规定,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得额百分之五以上百分之二十以下罚款。同时,对单位或个人依法给予行政处罚外,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员视情节依法给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

25、违反土地管理法规定,擅自在耕地上建房,破坏种植条件的应当承担什么法律责任?

答:根据《土地管理法》第七十四条规定,“违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

26、农村村民占用基本农田建房,毁坏种植条件的应承担什么法律责任?

答:根据《基本农田保护条例》第33条规定,“违反本条例规定,占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田,毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理,恢复原种植条件,处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上两倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”《土地管理法实施条例》第40条:依照《土地管理法》第74条的规定处以罚款的,罚款额为每平方米25-30元。

27、《城乡规划法》对在乡、村庄规划区内的违法建设工程的处罚有何规定?

答:依据《城乡规划法》第65条规定,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

28、《刑法》对违反土地管理法律法规有什么处罚条文?

答:第228条以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金;情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。第342条违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。第410条国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权,情节严重的,处3年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处3年以上7年以下有期徒刑。

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