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“小区公共区域出租，收取的租金该怎么办?”近日，有乐山市民致电本报询问小区内公共区域对外出租产生的收益如何支配。记者就该话题进行了调查采访。 小区设广告牌 谁收走了“租金”？ 市民徐先生不只一次对着小区电梯里挂着的广告牌纳闷。搬进小区的一年多时间里，他看到电梯里的广告换了许多次，家电销售广告、家具销售广告、厨房灶具广告等等……这些广告是谁挂上的？租用费又是谁收走了呢？ 市民何先生也有同样的疑惑。他住在乐山城区青果山附近一小区内，小区的绿化道路和地面停车位明明属于公共设施，凭什么业主停车还要收费？这笔钱又干什么去了呢？ 接连几天，记者走访了乐山城区多个交房不久的小区，发现都存在类似的问题。部分小区还在业主回家必经之路上设有立式广告栏、LED广告屏、相框式广告。 小区公共收益 费用名目真不少 四川广力律师事务所一名律师告诉记者，公共收益看似难以分辨其实很简单。细分下来，小区内属于公共收益的很多。首先是在公共区域安装的广告所获收益，例如电梯内广告、小区楼面广告、安置在小区道路或绿化带内的广告等等。这一部分收入，毫无疑问属于公共收益，因为这些地方或者设施属于小区的公共区域或公共设施。 其次，小区公共区域的停车位收益。在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域。 第三，小区公共区域内租赁的摊位收益。最常见的是外来公司到小区内摆摊做促销，它占用了小区公共区域，缴纳的摊位费属于公共收益。 一些高档小区还规划了活动场地、会所、游泳池等，因这些活动场地属于小区的公共配套，小区业主或者外来人员使用时会缴纳一定的费用，这笔收入也应该属于公共收益。 第四，在很多小区，部分通信运营商在进驻小区时，缴纳了费用，这笔费用也属于公共收益。 第五，损坏小区的公共设施进行的赔偿。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。 第六，物业管理用房的收益。如果小区配给物业管理用房，物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金也应该算作公共收益。 另外，律师还提到，如果小区业主在公共区域经营，这收入不属于公共收益，但经营者行为侵犯了他人共有权。比如一些小区底楼的业主，将自家变成了麻将馆，把桌椅摆到了绿化带、楼房门厅等公共区域内。 记者走访调查 业主大都不知情 市民王先生告诉记者，2010年，他搬进乐山城区通江附近某小区，从没听说过公共收益这个词，更别说看到钱了。 采访中，记者了解到乐山大部分小区的公共收益都由物管公司代收。 在物管公司工作了十来年的陈先生告诉记者，按理说，小区公共收益归全体小区业主所有，通常由代表小区业主的业主委员会召开业主大会来决定怎么使用这笔钱。但是，乐山很多小区没有成立业主委员会，物管公司在进驻新建小区时，与开发商所签订的合同里，就有公共收益由物管公司代收的协议。除非是小区成立了业主委员会，并就此收益与物管协商，否则物管公司就一直代收代管下去。 对此，业主马小姐认为，既然小区公共收益是属于业主的，业主就有权支配，而不应该直接由物业公司开支。有的业主则认为，如果金额太少就没必要包成红包，直接冲抵物业费就好了。 业内人士透露 每年收益有多少 每年小区的公共收益到底有多少呢？ 陈先生告诉记者，规模不同的小区、新建小区和早建成的小区，每年的公共收益都不同。 “新建小区广告非常多，主要集中在家装、家电等，往往在小区交房后一年多两年的时间里非常突出，每年每个广告的费用从几百到上千元不等。”陈先生告诉记者，“小区内公共收益的大头，其实是小区临时停车位收费。他所在的公司管辖的几个小区里，规模小的小区每年的公共收益少的有两三万元，规模大的小区一年有五六万元。” 公共收益去向 大部分补贴物管 陈先生告诉记者，在乐山，由物管代收代管的公共收益用途有两个：补贴物管费和支付小区公共设施维修费用。 “很多新建小区在交房后很长一段时间内，业主都不能住满，物管费也收不齐。在付出劳动却收不到物管费的情况下，一些物管公司就盯上了小区公共收益。” 将公共收益用于支付维修费用，则是涉及到维修基金的提取难问题。 陈先生告诉记者，他管辖的一个小区，因业主入住率不高，没有成立业主委员会。后来，小区里有个监控坏了需要维修，可因没有成立业主委员会，没法使用维修基金。因此，物管公司就拿出了一部分小区公共收益，用来支付维修费用。 他说，提取维修基金很麻烦，需要业主委员会召开大会通过业主同意，然后到相关部门备案，才能到银行取钱，手续相当繁杂。很多时候，物管公司不太愿意花那么多精力去提取维修基金，便用公共收益来支付了维修费用。 维护业主权益 应要求公布账目 据四川广力律师事务所律师介绍：根据《物权法》等相关法律规定，小区的公共收益归小区全体业主共有，业主有权支配收益和查账，但对于公共收益如何使用、如何返还，目前尚无具体规定。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物管公布收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。业主如对公示账目有质疑，经过全体业主同意，可请相关审计部门审核收支账目。另外，业主还可向辖区街道、居委会投诉，求助业主大会，向行业主管部门反映。 哪些收入算公共收益，这些在法律上有明显界定。根据我国相关法律规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有。因此，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等，该部分收益如出租、广告等应属于小区公共收益。 陈先生还告诉记者，据他了解，乐山有少部分小区的业主委员会与物管公司就公共收益的分配使用进行了协商，一般来说是三七开，有些是二八开，业主委员会占多数，物管从中收取一点管理费。不管是谁管理这笔费用，小区公共收益的开支都应当对业主公开，这点他认为乐山小区目前做得不好。 本报记者 罗曦 |
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