卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元

来源：人民法院报2016年8月16日第三版 |  作者：刘宇 顾宇

 

　　房屋出租人出售房产应当及时通知承租人，否则将承担违约责任。近日，江苏省南通市中级人民法院终审审结这样一起财产损害赔偿纠纷案，终审维持一审判决：如东县海保公司因未及时履行通知义务，被判向租户李女士赔偿损失17.2万元。

 

　　2005年起李女士在如东县租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影拍摄生意，约定年租金4万元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某，并已办理了房屋产权变更登记手续。

 

　　2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至如东县人民法院，请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效，三被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估，赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。

 

　　被告海保公司辩称，原告主张赔偿损失386.65万元依据价格评估结论作为参考，评估的商业用房单价过高，评估报告鉴定的价格有失公允。原告以2006年与2015年市场价的差距作为损失，该主张没有依据。涨幅损失的计算应扣除办理产权登记手续产生的税费。

 

　　被告滨州物业公司辩称，其受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋的租赁合同，相关责任应由海保公司承担。

 

　　被告吴某辩称，其对讼争房屋的取得属善意取得，且办理了产权登记手续，原告主张协议无效于法无据。

 

　　如东县法院一审认为，海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告海保公司和吴某的成交价的20%，计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。被告吴某已对价受让且占有财产，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，因房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告吴某不承担赔偿责任。被告滨州物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。驳回原告的其他诉讼请求。

 

　　李女士不服，提起上诉。

 

　　■法官说法■

 

　　应保障承租人的优先购买权

 

　　该案一审承办法官说，近些年房地产业繁荣，随之而来的房屋租赁争议也越来越多。依据法律规定，房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权，但是实践中优先购买权没有受到应有的重视，许多房屋所有人认为房屋是自己的，可以随意处分，租赁人无权干涉其房屋买卖活动。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，具有合理性和正当性，业主在房屋交易的时候要充分予以重视，否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。即使自己的房屋，买卖也不能太任性。

 

尽管优先购买权在法律中规定了很长时间，但是关于优先购买权受侵害时如何赔偿，法律并没有明确的规定。根据我国法律规定的基本理念，民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断，本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。

 

（租户的优先购买权的效力，是否以登记备案为要件？没有明确规定。优先购买权效力，是只针对出租人的，还是同时针对第三人的？承租房屋没有登记，优先购买权的效力对出租人、第三人均无效，还是只对第三人无效？本案中，房东对房屋的处分权受到了租户优先购买权的限制，房东出卖房屋之前，没有通知租户，侵犯了其优先购买权，此时的合同是有效还是无效？根据最高法院无权处分的司法解释，合同有效，但不得履行，合同效力与第三人是否善意无关。第三人办理房屋过户时，不知有租户存在，此时应适用善意取得制度，保护其房屋所有权。侵犯优先购买权的损失，应以房屋卖价与起诉时房屋市场价的差距为标准。本案的赔偿标准不合理。）