浙江省律师协会

【全文】

沈龙柱诉刘南花房屋租赁合同纠纷案

福建省厦门市海沧区人民法院

民事判决书

(2011)海民初字第724号

原告（反诉被告）沈龙柱。

被告（反诉原告）刘南花。

第三人李卫东。

原告（反诉被告）沈龙柱与被告刘南花（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加李卫东为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈龙柱的委托代理人赖增荣，被告（反诉原告）刘南花的委托代理人黄诗彬、黄子烟及第三人李卫东的委托代理人曾福平、陆德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈龙柱诉称，2010年5月23日，由于被告经营的需要，向原告的代理人租赁位于海沧区海达路15号店面，并于当日双方签订了《租赁合同》。依据合同的约定，租赁期限为3年，自2010年6月10日起至2013年6月9日止，租金按季度支付，每期租金提前20天支付，押金为人民币3000元（以下金额均指人民币）。合同签订后，原告依约履行了交付标的物给被告经营使用。被告于2010年6月7日、10月11日支付了两季度的租金（自2010年6月10日起至2010年12月9日止）。后被告无故推诿拒绝再付租金，原告于2011年2月28日发函通知被告解除租赁合同并赔偿损失，被告仍未腾出该店面并一直使用至今。故请求判令，1、原、被告于2010年5月23日签订的《租赁合同》于2011年3月1日解除。2、被告支付自2010年12月10日起至被告实际搬出店面之日止所欠租金（暂计到起诉之日即2011年3月31日止为9537元），并被没收押金3000元，两项暂计12537元。3、被告于合同解除之后立即搬出店面，并恢复原状。

被告刘南花辩称，一、原告已将讼争店面转让给第三人李卫东，原告已非该店面的权属人，原告无权要求解除《租赁合同》并收取租金。二、原告解除《租赁合同》的理由不能成立，被告不同意解除。由于原告将店面转让给第三人，导致被告无法交纳租金。原告只要求被告搬离店面，从未向被告追讨过租金。三、原告无权主张2010年12月10日起至今的店面租金。2010年9月15日起讼争店面的权属人已经不是原告，而是第三人。原、被告的《租赁合同》的权利义务应由第三人与被告承担，租金也应由新的房屋权属人收取。综上，原告现在已不是讼争店面的权属人，原告解除《租赁合同》的理由不能成立，原告也不能主张店面转让后的租金。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。

第三人李卫东述称，1、第三人在与原告签订买卖合同时，不清楚原、被告之间签订的租赁合同。2、原告将讼争店面过户到第三人名下后，至今未交付讼争店面，第三人至今也未收到任何租金。3、第三人是房屋的实际所有人，但现讼争店面尚未交付，第三人无法正当行使自己的权利，造成严重损失。4、第三人认为原、被告签订的租赁合同有效，被告未按租赁合同的约定支付租金、原告未按买卖合同的约定交付店面，均造成违约，第三人保留追究其责任的权利。

反诉原告刘南花诉称，2010年5月23日，反诉原告与反诉被告沈龙柱的代理人签订一份《租赁合同》，约定反诉原告承租位于海沧区海达路15号店面，租赁期限三年即从2010年6月10日起至2013年6月9日止，租金按季度支付，2010年6月7日反诉原告交付了第一季度2010年6月10日至9月9日的租金。反诉原告于2010年10月11日支付了2010年9月10日至2010年12月9日的租金。然而，2011年4月14日反诉原告向房管局调查材料时才知道，早在2010年9月14日反诉被告就将该店面转让给了第三人，该店面自2010年9月15日起的权属人就不再是反诉被告。反诉原告在不知情的情况下将2010年9月10日至12月9日的租金支付给反诉被告，故请求判令反诉被告沈龙柱返还反诉原告支付的2010年9月15日至2010年12月9日的店面租金7800元。

反诉被告沈龙柱辩称，1、反诉原、被告签订租赁合同在先，反诉被告与第三人签订买卖房产合同在后。2010年5月23日，反诉被告将拥有所有权的店面租给了反诉原告，并于当日签订了一份《租赁合同》，依合同约定，租期3年，自2010年6月10日起至2013年6月9日止，租金按季度支付，每期租金提前20天支付。2010年9月14日，反诉被告将该店面卖给了第三人李卫东，并签订了《房屋买卖合同》。2、根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。3、反诉被告因与第三人李卫东的其他原因，对该店面尚未交付给第三人李卫东，也从未通知反诉原告将该租金转交给第三人。综上，反诉被告与反诉原告之间的租赁合同效力不因所有权的变更而消灭。依合同的规定，反诉原告既然占有并使用了该店面，理应承担支付租金义务。因此，反诉原告反诉请求返还租金，显然违背了客观事实及法律依据，应当予以驳回。

第三人李卫东述称，1、购买时第三人知道讼争店面已经出租，但签订合同时反诉被告沈龙柱向第三人保证于2010年9月30日前交付店面，但讼争店面至今未交付，第三人也从未收取过任何租金。

经审理查明，沈龙柱于2006年6月27日购买位于海沧区海达路15号店面（厦地房证第00463740号厦门市土地房屋权证）。2010年5月20日沈龙柱向案外人刘武鹏出具一份《委托书》，委托刘武鹏代为管理海沧区海达路15号店面事宜，具体为有权出租并收取租金，签署或解除相关租赁协议。2010年5月23日刘武鹏作为出租方与刘南花签订一份《租赁合同》，约定刘南花向刘武鹏承租位于海沧区海达路15号店面经营使用，租赁期限为2010年6月10日至2013年6月9日止，租金每月2600元，按季度支付，押金为3000元。后刘南花支付两季度租金。2010年9月14日沈龙柱与李卫东签订《厦门市房地产买卖合同》，将所有的海沧区海达路15号房产出卖给李卫东，沈龙柱应在2010年10月15日前将房产交付给李卫东使用。其中第六条约定，若本房地产原已出租的，沈龙柱保证已将该出租情况真实全面地告知李卫东及承租人，承租人已放弃优先购买权。李卫东保证继续履行沈龙柱的原租赁合同，直至租期结束。2010年9月29日李卫东取得海沧区海达路15号房产的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00800870号）。2011年2月28日刘武鹏向刘南花发出《关于解除租赁合同函告》，主张刘南花只支付两季度租金（自2010年6月10日至2010年12月9日止），拒绝再支付租金，违反合同的约定义务，因此要求解除双方签订的《租赁合同》，没收押金3000元，缴纳所欠租金等。2011年3月31日沈龙柱诉至本院，请求解除与刘南花签订的《租赁合同》等。......

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