承租人多次迟交租金，出租人能否解除合同？

2012年3月18日，李某与张某签订《租赁合同》，约定李某将位于某购物广场的一商铺出租给张某使用。合同约定，商铺的租赁期为3年，自2012年5月15日至2015年5月14日，租金约定：第一、第二年租金每月45000元，从第三年的第一个月开始在上年基础上递增4%。租金按月结算，由在每月第1日前按照现金付款的方式缴付租金给李某，如果张某拖欠房租费用超过30日的，李某有权解除本合同并收回房屋，由此引发或造成的法律责任和经济损失由张某承担或全额赔偿。

根据李某提交的租金明细表载明，涉案商铺的租金从2012年5月1日开始计收，张某应在每个月的1日缴付当月租金，但张某实际缴费日期分别为2012年6月17日、2012年6月29日、2012年7月20日、2012年8月10日、2012年10月17日、2012年11月8日、2012年11月29日、2012年12月23日。张某缴费当天，李某均出具收据，载明收到张某交来的租金，共计8张收据。

2013年1月15日，李某认为张某一直未按期缴付租金，该逾期交租的行为构成习惯性违约，符合合同约定的解除合同的条件，故应解除合同并腾退涉案商铺。

张某认为，由于其经营状况不稳定导致其每月缴付租金时间不定，但张某都全部补足租金，李某也接受了张某逾期支付租金，李某不应再以张某此前存在逾期付款为由解除合同。

本案争议焦点为：承租人多次迟交租金，出租人能否解除租赁合同？

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这个问题在实践中存在争议。一种观点认为，双方在合同中约定了解除合同的条件，承租人逾期付款的行为构成违约，合同约定的解除条件已成就，出租人有权解除合同并收回房屋。

另一种观点则认为出租人在此履行的过程中没有解除合同，并收取承租人逾期后所补足的租金，表明出租人放弃其合同解除权。具体可见以下案例：

（2013）成民终字第535号案

一审法院认为：刘雄诉称陈久平多次未按月支付租金符合合同解除条件，原审法院认为，陈久平虽有迟延支付租金的行为，但主观上不具有恶意拖欠租金的故意，且陈久平一直在履行支付租金的义务，从双方履约情况来看，双方均未严格按照合同的约定履行各自的义务，刘雄在陈久平逾期支付租金后仍然收取租金的行为应视为双方在租金的支付期限进行了变更，故对刘雄要求解除其与陈久平签订《房屋租赁合同》的主张，原审法院不予支持。

二审法院认为：关于陈久平是否迟延支付租金，导致合同解除的问题。《房屋租赁合同》约定，租金按季度支付（先支付后使用），提前一个月支付。承租人不交付或不按约定交付租金达到0.5个月以上的，出租人有权解除合同。从现有证据来看，陈久平确有租金迟延履行达0.5个月以上的现象。……即使陈久平存在迟延交付租金的行为，刘雄在《房屋租赁合同》约定的解除条件成就时，未及时通知陈久平解除合同，而是继续收取陈久平支付的租金，应视为对其解除权的放弃以及对继续履行合同的认可。

（2016）浙10民终2104号案

一审法院认为：原告的单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃的形式消灭。四被告从2008年开始至本案起诉前很长一段时间内一直存在大量逾期支付租金超过半个月的行为，但七原告未能提供证据证明在起诉前已经向四被告表达拒绝继续履行合同的意思，并继续收取下一期的租金，此前已发生的单方解除权当然消灭。

二审法院认为：根据已经查明的事实，四被上诉人在合同履行过程中多次存在逾期支付租金超过半个月的行为，上诉人的约定解除权条件曾多次成就，但上诉人没有提供证据证明其在四被上诉人逾期支付租金的时候曾通知被上诉人解除合同，且在逾期支付后，上诉人还是多次接受了该逾期支付的租金并出具了相关的收据。在此情况下，上诉人行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，可以认定是其放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。因此，一审法院根据本案的实际情况对上诉人解除合同的诉请不予支持并无不当。

小编认为，首先，合同约定承租人拖欠租金超过30日的，出租人可解除合同，此时应探究该约定背后的真实意思。出租人将房屋出租给承租人，其目的在于收取相应的对价。因此合同的真实意思应为：当承租人未能支付相应对价时，导致出租人的合同目的落空，此时应允许出租人解除合同，收回租赁物。但承租人如果租金仅为逾期支付而并非不支付的话，出租人收取了足额的租金后不存在其目的落空的情形。其次，虽然承租人逾期支付租金，但出租人接受了承租人的迟延履行。案例中出租人迟延交付租金超过30天，出租人在合同履行的过程中没有要求解除合同，反而接受了其每一期的迟延履行。尤其是案例中出租人在收取了租金后还出具了每一期的收据，这表明了承租人并非通过银行转账等方式单方面支付租金，出租人出具收据的行为表明出租人对双方继续履行合同的意思表示的认可。小编认为，从公平合理的角度出发，应认为出租人对此前出租人逾期付款的行为放弃行使合同解除权。但是，这不代表出租人就此丧失了救济的权利，如果出租人此后再次逾期交付租金构成违约，出租人可在合同解除的条件成就时解除合同。