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【锦囊案例】十个最值得借鉴的养老地产项目开发模式(上)

十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体.让其退出职场后仍得以有尊严地生活,这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。


1.项目基本情况

面积:占地510亩

位置:台湾桃园县龟山乡

户型设计:一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级

户数:4000户(已建成2000户左右)

交通:每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位:集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”

入住资格:年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。


2.项目特色

1、宽阔优雅的养生环境:享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道,远离城嚣烦恼,沉浸在大自然中,提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划:为银发族体贴设想的全方位照护服务,兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐,满足银发族的生活需求,享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传:塑造多元养生文化,丰富退休生活价值,规划调养身心的休闲活动,参与社团活络人际,提供文化传承的发展机会。

4、住得好,付得起:全村4000户不同坪数住房,有良好的经营管理质量,规划多元的银发学员课程,举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程,丰富生活内涵,安排住户中学有专长者担任教学或服务工作,贡献人生经验,真正享受快乐优质的退休生活。


3.居家式养老的特色规划

全区无障碍环境设计;

经济救援服务;

每户设有紧急呼叫设施,以及全天候监控中心,随时提供紧急救援服务

完整的小区机能;

(1)设有超市、书局、银行等商业区

(2)设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区,提供团膳以外的选餐服务

(3)设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施,增进健康体能

(4)设有会议厅,可举办大型活动及银发族相关议题研讨会,增进小区活力

(5)设有招待所,提供家属探访的住宿需求。

(6)宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰,设置各种宗教聚会场所,满足心灵需求。

(7)网络化小区

每户均预留网络线路,并向住民访客提供无线上网

(8)安全的警卫门禁系统

二十四小时严密警卫,进出刷卡记录


4.完善的健康照护

(1)专职照护

(2)定期健康评估

(3)建立健康计划

(4)健康促进

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询,推动健康,促进与教导自我保健观念。

(5)健康维护

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心,并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建;

用药咨询:护理师、药师及医师提供用药咨询;

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机,提供长者血压、体重及血糖的自我监控,维持良好的慢性病管理。

(6)紧急救护

定期举办救护训练,提高员工救护知识

紧急医疗转送服务:有林口长庚医院为后盾(社区位于长庚医院对面)

(7)长期照护与疗养

有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

(8)多元养生休闲

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动


5.经营模式

(1)出租模式:知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出(社区还为老人提供试住服务,以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。)

(2)出售模式:由于土地是政府作为福利低价划拨,因此每平方米造价不高,售价在台湾算是平价,目前已售罄。买房有一规定:不能作为遗产处理,到不住时须交回村里作为捐助。

(3)收费:费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务(护工等)


九、“大社区 养老组团”的开发模式——万科随园嘉树,被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目,采用“大社区 养老组团”的开发模式,随园嘉树土地属性为旅游用地(商业用地),40年产权(2003-2043年),从产品设计、服务配套以及样板区的体验,万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品,也是万科进军养老地产的一个试点产品,特别是养老服务的试点。


项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓(占用地面积的93%),5381平方米的公共配套(不计容),和4571平方米的“金十字”颐养中心(占用地面积的7%)。健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,其余16栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源,其中75㎡户型占比60%。另外,社区还配有地下车库11073平方米,提供230个车位。


配套设施

1.长者乐园:“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区,面积达4500平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦,是一个专为长者营造的养老配套集群。


2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区


以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标,浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部,诊疗面积共约2000平方米,设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等,配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区,可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。


3.两大宗教信仰场所,满足心灵需求

(1)中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

(2)全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。


4.社区配套

(1)独创村民食堂的良渚食街。

(2)全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

(3)杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

(4)全国首个配有“村急送”服务的社区。


服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营,主要针对健康长者,除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外,更加注重服务配套,为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务,而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作,提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里,这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计,意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间,并整合国际先进技术与服务体系,形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则:独立、参与、照顾、自我充实、尊严,从长者的身、心、灵全方位需求出发,提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系,包括多项具体服务内容,以“6心”级服务和24小时管家为主要特色,为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。


运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验,而在服务方面,又吸收了台湾的模式,混搭之下,找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地,经过八年多的前期建设,仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分,出售30年使用权。户型75~110平方米,均价14000元/平方米,再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中,前60套以出售来试探市场反应,一面世就被一抢而空,客户为40~50岁的中年人士,与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远,但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售,而后期剩下的房源,万科已经计划以自持的形式,进行出租运营。


项目特点

(1)依托良渚,拥有优越的自然环境。

(2)项目以养老组团 大社区的开发模式,打造“一碗汤的距离”的养老概念,中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

(3)项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

(4)随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式,并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业,持有20%的物业。随着项目的推进,逐渐增加项目持有物业比例,说明万科注重后期运营,将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。


八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园


特点-学院式服务


七、国内首个“保单 实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立,社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区,和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况,提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。


2013年10月23日在武汉建成,并进入试运行阶段,占地245亩,建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划,其首创了“保单 实物对接”的模式,瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成,餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例,按照目前市场价,除入门费外,每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户,到了保险合同约定年龄后,不论未来社区租金如何上涨,都可以保证入住,只需按当时市场价缴纳服务费即可。


如选择购买保险产品,合众人寿推出3款实物养老保障计划,包括合众乐享优年生活实物养老保障计划(A)、合众颐享优年生活实物养老保障计划(A)和合众尊享优年生活实物养老保障计划(A)。以35—40岁客户为例,如果选择10年缴费期,每年的投入只需3 到5万元。


合众优年生活养老社区规划


合众养老社区外景


六、“休闲 养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制(包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍)养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础,提倡“天人合一”与“和为贵”的思想,致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式,入住人员交纳押金后可获得会员资格,并免费享有居住权或租赁居住,入住老人主要以健康老人为主。


基本信息

占地面积:100000平方米,为民办房地产性质的老年社区,位于昌平区北安河,附近医院:北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。

客房分布:客房通过连接性地面连廊进行串联,住宿分为四个区域居住:颐太居、养申居、天祥居、年和居;共计1200余床位;室内面积40平米开间至80平米套间,供给三种户型(另有一套600平方米室量的四合院)


服务理念

太申祥和山庄(国际敬老院)是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统,24小时热水供应,电视、电话、空调等一应俱全,每天有专人打扫卫生、护理,整个区域采用无障碍通道,防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点,特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和山庄(国际敬老院)还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备,可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查;由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄(国际敬老院)的康乐中心为星级宾馆,拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅,环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。


服务模式


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