就在几天前，沈阳市出台了大学生买房的零首付政策。在这份名为《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》的文件第十四条特意提到了“支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房”，规定“毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元”。
政策一出，舆论哗然。而沈阳市官方微博也在当天发布消息称，“零首付”暂不具备出台条件。尽管媒体对其持批评态度，但是大学生买房的现象在中国并不少见。毕业5周年不到就买房的更是大有人在，只不过此前这些买房者并不享受沈阳市的各种优惠而已。
我们不妨来看一个旧闻。2012年，光大银行与某地产公司市场研究中心发布的调查显示，2010年北京首套房贷者的平均年龄仅27岁，为全球最低。相比之下，其他国家和地区的首次购房者平均年龄都在30岁以上。而中国青年报社会调查中心通过民意中国网和题客网对19869人（其中37.3%的人住在北京、上海、广州等一线城市）进行的一项调查显示，84.1%的受访者确认身边有“毕买族”——即一毕业就买房的人。
为什么这么早就买房？中青报的调查显示，中国年轻人急于买房的首要原因是“结婚的需要”(69.5%)，也有50.2%的人认为是“住房保障体系不到位，缺乏安全感”，第三个原因则是“租房价格贵，居住条件不稳定”(49.1%)。
原因真是这样吗？我看未必。我们先从第三个原因，也就是“租房价格贵，居住条件不稳定”说起。租房价格真的贵吗？尽管每年租金价格都会有上涨，但是和自己买房子所要支付的月供相比，估计还是稍显便宜。在中国绝大多数城市的绝大多数房产，5年之内买入房产的租金收入都无法弥补银行月供还款。如果再考虑到高达20%至30%的首付，毫无疑问，买房的成本比租房要高的多。
当然也有人说了，尽管房子价格比较贵，但是买了房子之后居住会更加稳定：因为在当下中国的住房租赁体系下，承租人的权利得不到很好保护，尽管在法律中确认了“买卖不破租赁”的原则，但是由于房东时不时上涨租金，当房客的收入赶不上租金增加速度时，频繁搬家就会成为很多租客心中的阴影。身边确实有朋友愿意为一个稳定住所支付溢价而免受搬家之苦而选择了买房，但问题在于，为了居所稳定可以有多种形式，比如给房东支付高于市场价的租金，为什么必须要买房？由此可见，“租房价格贵，居住条件不稳定”并非是真实理由。
“住房保障体系不到位，缺乏安全感”的道理也是同上。何为住房保障？估计就是政府保证每个家庭必须有一套住房的意思。事实上，中国家庭部门住房的改善实际上是从1998年福利分房制度取消之后开始的，一个可供佐证的数据是，在刚刚开始住房制度改革的1998年，上海城镇居民人均住房居住面积为9.7平米，而到了2014年底该数据则增加到了17.8平方米，16年时间里增加了1.84倍。更需要注意的是，这段时间上海的人口从1527万增加到2425万。而在此前的16年时间里，上海的人口只是净增341万，人均住房面积从4.7平米增加到9.7平米。由此可见，住房的市场化是改进了城市居民的住宅，如果真的要靠政府保障，估计现在的住房情况只能是更差：不仅很多人买不起房子，估计租房市场也会极度萎缩——很简单，市场上没有多余的房子，怎么去租？由此来看，指望着“政府保障房”来保证绝大多数人的住房问题，既不了解房地产市场的逻辑，同时也不了解中国的住房历史。
那么，“结婚”就是买房的理由？是的，结婚之后拥有独立住房是很多新婚夫妇梦寐以求的要求，这也是房地产业经常说的“刚需”。但是，拥有独立的居住空间并非只有买房一条路，还可以租房。假如房地产市场不是在上涨，而是在下跌，那么还会有这么多新婚夫妇急着买房吗？答案可能是要。
如果这些都不是我们买房的理由，那么我们为房痴狂的真正原因是什么？答案很简单：房价上涨！尤其是这几天，媒体上时不时见到诸如“沪二手房日涨价70万，购房者吐槽多打十年工”、“70城房价半数环比上涨，深圳100万买房1年赚40万”、“天价学区房50万一平”等标题的新闻，这些新闻通过转发占据了朋友圈和微博，给很多人造成了这样一个印象：全国的房地产市场都是一房难求，要买从速。估计任何人都不想错过一年赚40万，在这种情况下，很多手头有闲钱的就会冲进房产市场，生怕赶不上这趟而错过一次财富盛宴。经济学上用“羊群效应”这个词来形容这种状况：市场上那些没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，他们将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。
但需要指出的是，房价快速上涨只是在北京、上海和深圳等极少数城市极少数区域内发生的现象。在全国的绝大多数城市，房地产市场还是一个买方市场，房地产公司正在为消化库存而烦恼，甚至上海还有一些滞销的楼盘。也正是如此，从去年开始，中央给房地产市场定的基调就是去库存。什么是去库存？就是房子太多而卖不掉。
在那些房地产价格往下走的城市，你见到过通宵达旦排队买房的景象吗？显然没有。其实，不只是在那些价格下行的城市，即便是在北京、上海这些备受媒体关注的城市，在当地产价格形势不明的时候，当地居民也没有这样关注地产市场。房天下二手房市场的数据显示，从2014年到2015年3月，上海二手房的成交量大约维持在每月2万套左右，但是从2015年4月份开始，二手房成交量突破了3.7万套，在12月份更是突破了4万套，达到41436套，二手房的成交均价也从3月份的2万元/平米上涨到了12月份的26144元/平米。
为什么从4月份开始出现量价齐飞现象？原因是在2015年3月30日，中央宣布二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为二年，这一系列举措被称为“330新政”。330新政的本意是为了那些库存严重的城市去库存，但是最后的效果却是产生在北上广深这些城市：以上海为例，2015年二手房共成交了361550套，压倒2013年和2009年成为上海历史上二手房交易量最大的一年。为什么成交量上升？羊群效应。
再回到为什么要买房这个根本问题，房产的使用用途固然是为了居住，但是像上海这样火爆的二手房交易量，最为直接的原因还是住房价格上涨。如果没有房价的上涨预期，那么一线城市的房产成交量断然没有现在这么火爆。否则，也就难以解释为什么二三线城市的房地产成交量的低迷，也就难以理解今年房地产市场的关键词是去库存：因为这些城市的房产价格没有上涨甚至在持续下跌。只要房价持续看涨，那么成交量还会上升。至于上涨的机制是什么，房价为什么会上涨，则是另外一个话题了。
联系客服
