当房地产市场步入“房子越来越难卖”的境况下，政府提出“支持开发商持有出租房源”无疑对开发商指出了一个新方向与思考，然而，依靠出租，开发商能接受吗？在市场可行吗？近日，房企负责人、业界人士就此进行了一场观点对搏。
事件背景 政府支持 开发商出租房
住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提到，未来政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“包租公”发展，支持开发商持有出租房源。
在培育和发展住房租赁市场方面，该《意见》提出将培育经营住房租赁机构，鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租，或根据市场需要进行装修改造后出租。实际上，目前在租房市场上常见的“包租公”，就是这类租赁机构的雏形。
除了鼓励“包租公”的发展外，该《意见》还鼓励有条件的开发商在新建商品房中长期持有部分房源，通过与住房租赁公司合作等方式用于向市场租赁，或转成租赁型养老地产和旅游地产。
业界观点 由售转租 存在难度
“开发商由单一销售转向租售还存在很大难度。”重庆鲁能开发（集团）有限公司营销部经理陈勇认为，其中至少存在四个方面的困境。
首先，目前大多数开发商都追寻快速运作，快速回笼资金，而由售转租，势必会经历一个慢长的资金回收过程，这对于开发商来说是肯定不愿意的。
其次，重庆大多数地产项目是清水房，如果由售转租，那么开发商还要考虑精装房，这无形中就要增加成本投入，并且很有可能达不到收益值。
此外，还要考量重庆市场的租赁需求有多大，若开发商推出租赁房源，但市场没有这么大需求，就会面临亏损。最后是开发商若将卖不出去的房源出租，这就会出现新的空置问题。
可能推出 优惠政策
重庆新中地产公司总经理何伟坚表示，过低的租售比将是这个计划推行时最大的障碍。仅以一套房价为10000元/平方米左右的60平方米精装房为例，总价为60万元左右，按照当下重庆房屋租赁市场平均租金2000元/月左右计算，开发商的回收期就要25年。
“显然这对于开发商的资金将产生很大压力。”何伟坚认为，就租赁市场不是很活跃的重庆而言，这就会面临“供需不讨好”的局面。他认为，对于北京（楼盘）、深圳（楼盘）等租赁市场十分活跃的城市执行度会更高。
不过，他还谈到一点，既然政府开始倡导开发商持有出租房源，后续也有可能会推出相关的优惠政策，那么重庆就会存在可执行度。他同时表示，最终还是要看开发商实力。
此举有利 解决库存
“出台这份指导性文件，可以看到政府稳定房地产市场以及稳定房价的意愿。”重庆北联置业有限公司副总经理伍志坚则提出了另一个观点。他表示，近年来，中国房地产情况跌宕起伏，甚至还有不少业界人士提出了“崩盘论”，虽然事实上没有这样糟糕，但也不能否认房地产面临的困境，由于近年来房地产开发热导致了杠杆率上升，以致库存增加，就开发商而言，如何销库存成为当务之急。此次政府提出支持开发商持有出租房源，还鼓励成立经营住房租赁机构或与住房租赁公司合作。“从某种角度来看，也是为开发商开辟了一个新方向，解决库存压力，稳定房地产市场。”伍志坚认为还认为，这份文件还将起到稳定房价的作用，发展租赁市场的另一方面也是抑制房价，如果租赁市场活跃，也能有效的控制房价快速上涨。
场外连线 适应发展开发商亟需转型
“《意见》为房地产行业带来的影响不是立竿见影的，我们应该从长远一点来看，这是政府对3~5年后的市场发展方向的发声。”重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司副总经理颜雪表示，政府通过对宏观经济数据的判断，对未来的市场变化作出了预判，提示开发商转型升级的时间大限到了，住建部的《意见》亦可以被解读为趋势发布。
房地产将迈入白银时代，为了适应这种变化，开发商的发展战略需要快速改变。未来几年，购房需求进一步萎缩，土地价格持续坚挺、价格空间的压缩，或将成为房地产市场的一种常态。对于开发商来说，除了要抓销售、现金回流外，怎样将流通性的物业变成持有物业，产生可持续的价值，是需要研究的事情。
此次《意见》谈及REITs（房地产信托投资基金），并明确将REITs作为发展租房租赁的主要金融工具。“未来3至5年，REITs或将在中国逐步推进。比如，开发商把房子的股权分成若干小等份，做成信托产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，真正意义上把房地产做成大众都能参与的房地产投资产品。”颜雪表示，对于大多数开发商来说，这将是一种模式的创新，开发商需要从拿地、市场定位、销售策略、资本运营、资本处置、产品退出等整条链条进行探索，开发商亟需思路上的变化。
市民观点 年轻人可能买房变租房
“如果开发商来当"包租公"，我肯定会第一时间选择租住，毕竟住起来会更放心、更规范，品质也更高。”市民刘宇城说，由开发商当“包租公”，会逐渐得到市场认可。比如，龙头寺附近就有类似的大学生公寓，600元钱一个月，因为太红火，要提前半年预订才能入住，这就是由开发商当“包租公”的一个成功案例。
“经营得好的话，成为优质资产并不难。”刘宇城说，官办租房信息平台，开发商当“包租公”，或将改变整个房地产市场结构和整个中国社会，“可能中国以后会变成欧美一样的情况，更多的年轻人不再选择买房当房奴，而是先租房，待以后考虑成立家庭或经济稳定后再买房。这样的话，租赁价格会上涨，租售比趋于合理，租赁市场也将更良性、更健康。”
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