十年前，地产界的四大天王是“招保万金”，此格局历经十年时间最终形成，这十年是住宅的主战场。
十年后，新的四大天王是“碧恒万融”，此格局依旧用了十个年头才形成，这里依然是住宅的主场。
但近几年，土地供应受限、调控政策轮番轰炸，一波不平一波又起，房地产市场步履维艰。如今，开发商们纷纷“变法”以寻出路，却是事实。房地产市场变幻莫测，更新迭代速度加快，前一个变动周期用了10年时间，或许后面格局变动用不上10年了。
曾几何时，地产界除了“四大天王”的名号，还有“南北双雄”的美称，他们就是家喻户晓的“南万科，北万达”。万科以住宅专业化而著称，万达则以商业地产而闻名，分别是两大地产领域的佼佼者。
家喻户晓的两个企业，却出现截然不同的两个现象。万科自1988年始便制定了住宅专业化，商业为辅的战略；万达则走出了商业专业化，住宅为辅的路径。殊途同归，不管是万科还是万达，到今天，就房地产领域的发展模式而言，都将是资产管理。
至此，仔细观察的朋友不难发现，万达实力雄厚，却榜（四大天王）上无名，万科却接连两次上榜，这主要还是与其地产性质、运营策略有关。万科盘踞住宅市场二十年，经久不衰，与其专业化、企业实力分不开。而万达这些年应了鲁迅先生的一句话 “走自己的路，让别人说去吧”，你主攻住宅，我偏要搞商业，你搞商业，我先你一步搞旅游地产，你搞旅游地产，我去布局海外市场，你布局海外市场，我回国响应党的号召了，这样的套路任谁也跟不上。
不管如何，二者在地产领域的地位为何无可动摇，因为他们懂得“运营之道”。
其实，四大天王格局的变迁，也代表着房地产市场的变迁。房地产行业在经过多年的野蛮生长后，开始步入精细的存量运营管理阶段，尤其是土地供应受限后，以开发住宅为主的开发商们开始抢夺有限的存量资产，而如何利用有限的资产实现收益的最大化，才是核心痛点。
近些年，有些开发商开始将目光从住宅这块“蛋糕”转向资产运营，但提前布局者却少之又少，观望、踌躇、再等等是基本姿态，只有一些有眼光、有行动力的“高手”付诸行动，毕竟资产运营是需要建立长效机制的发展管理模式，不比大开发模式资金回流速度快、运营简单，真正迈出资产运营这一步还是需要些勇气的……
龙湖从重庆一路向北闯进京城，将地产开发“精细化”的基因移植于商业运营，致力于打造家和办公室外的好去处。今年年中，龙湖就已站上千亿新台阶，掌门人吴亚军更是放出豪言壮语，到2020年，商业贡献年租金60亿，仅商场数量便超40座，然而这只是冰山一角，龙湖的主航道业务还包括地产、物业、长租公寓，开展多维度、多方位的资产运营模式才是他的秘密武器。
近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展版图至商业地产、物流地产、长租公寓等行业，战略转型的同时，也会遭遇一些代价，比如住宅NO.1的丢失，业绩座次榜下滑就是最好的证明。就当下的市场而言，转型，当下痛苦，不转型，未来痛苦，但这些都只是阵痛，熬过去，未来的前景一片大好。
像北京这种一线大城市，既是各大开发商争夺的主战场又是不容失败的峡谷巅峰，如今的房地产市场各种“受限”，开发商们该如何“狭路相逢勇者胜”？城市在更新，行业在变革，保利制定多元化发展的业态模式，涉及多种地产行业；龙湖把2020年租金收入目标提升至60亿；远洋地产在加码持有型物业；中海地产构建业态多元、产业多样的城市运营产业群……重度运营时代已经来临，能够塑造精细化、专业化的运营能力才是核心竞争力。
在年底一次大会上，某行业领袖级大咖分享到，在过去的20年，我们中国诞生了N多个宇宙级的房地产开发公司，那么在未来的20年、甚至10年，以中国的城市化发展速度和资金聚集效应来看，诞生N多个宇宙级的资产管理机构、资管运营商、内容服务商等等全新的商业组织，完全具备可能性。而这才是房地产商转型，房地产行业长期健康发展，调控长效机制建立的必然方向，下一届四大天王，会是谁？
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