市中心的办公和产业园，正傲娇这入驻企业的品牌、调性和租金的时候，殊不知庞大的上海市郊商办，正面临着生存危机。
这就是地段的残酷：8元/天/㎡的争先恐后，而更多1元/天/㎡的兜售而得不到响应，但问题至少是个命题，大家一起来探讨。
一、 既然空运不可行，不妨从摊大饼开始
一直在反思一个大方向的问题。
先不去讨论什么属性的问题，之前的所有市郊产业园，在招商的底层逻辑几乎是高度统一的，即利用其和市区的租金差，来吸引市区的企业客户。
这种做法在推出的当初，还是具有一定效果的，比如：占据了市中心老厂房的某些传统企业，因为主营业务惨淡，所以动迁成为了重要的收入来源，何况这个剪刀差的幅度，说起来也够“撒根”，差的不是一点点，而是几分之一。
离开市中心的一大笔动迁款，之于企业负责人而言可以将一切妥妥安排：
1、 用几分之一的租金成本搬迁到郊区，环境更好租金更低；
2、 愿意跟过去的员工加一点交通补贴，不愿意去的也给遣散费；
3、 还可以拨出一部分费用给员工谋一些福利，比如配置大巴、食堂；
4、 剩余的大部分用来发展生产，或者业务不行多撑几年工资也足够。
别对这种模式不屑一顾，实质上这种做法的占比绝对不占少数。
但逐渐的，这种模式开始不在“小乐惠”了，因为：
1、 动迁租金规范了，也就稀薄了；
2、 员工的遣散成本高了，但就近招人难了；
3、 企业搬迁但客户不搬迁，所以不利于客户往来沟通。
与此同时，郊区大量的产业用地一哄而上，导致各自都在重复这个低价模式，争取有限的市区搬迁客户，尽管也在各自的配套、环境、政策上八仙过海，但市区企业过了“贪心冲动”之后，有志于做企业本身的，还是更考虑员工、客户等问题，宁愿缩小办公区域，但还是希望留在市区。
“空运”模式走不通已经至少五年了，但如今这些举步维艰的市郊产业园区，探访一下就知道，模式或者战略思维还是“低价诱惑下的空间换时间”。
不妨逆向思维一下：由外而内的空运不可行，由内而外的摊大饼是否可行？
那些所谓有经验（其实不过是有经历甚至只是有教训）的主义者们拍案而起：“摊大饼”不行的，郊区哪有企业？
由此进入下一段落。
二、 城已小繁华、产还在路上
【郊区有没有商办需要】，这个命题看起来小众，但其背后是一个叫嚣了多年的熟稔，即产城融合。
郊区没什么商办需求！
归根结底是认为郊区没什么人气。
但是这些年，郊区疯狂卖地也带来了正向效果，即人气。
人气首先解决了原来的一个配套死循环——
买房人问：配套呢？没有配套我不买房！
商家问：消费者呢？没有消费者，我不来开店。
倒是要谢谢房价日长夜大，大批购房者屯于被踏空恐惧症，他们勇敢买房、勇敢居住到了偏远地段，久而久之，点人头一般活生生地把配套给“逼”完善了。
于是，如今的上海市郊，呈现出半个产城融合，即“城已经像个城，产还是在路上”，人口先于产业开疆拓土了。
人口带动了配套，特别是轨道交通，很多市郊产业园如今是“万事俱备只欠产业”。
产城融合的理想状态，是实现生活和工作的短半径衔接，以此实现人的安居乐业、企业的就近招工、间接也减轻“横跨半个上海去上班”的囧！
领导的美好愿望【产城融合】就在那里，逻辑合理现实残酷；
企业的现实难处也在那里，现实残酷并非娇气。
但总要向前推进，由此我们是否可以“收集零星人口，归置第一波商办落户呢”？
有人的地方有消费，有消费带动商业，有商业带动商家和流通环节，这个逻辑OK么？
暂不说高大上的“全民创业”，至少零星的商务需求是存在的，而即使回到空运招商的“大企业臆想症”，也需要第一波吃螃蟹的小白鼠。
所以，零星的商务人口，不仅是填充园区的第一波租客，也是营销所需要的群众演员，而这个群众演员不仅不需要给盒饭，他还给你交租金!
只是，要满足这类零星人口，需要产品端做出针对性。
由此进入下一段落。
三、 错过了前期定位，就不要再错过产品调整
产业园的设计和建设，体现了房地产住宅营销中所没有的粗狂和主观。
动辄1000㎡的独栋，之前应该没有做过调研和定位吧？
也难怪，拿地的逻辑也是要么贪图便宜、要么被行政裹挟，自然也就SOSO！
也非完全否定这种开发商的粗放和经验主义：“商务需求能有什么花头，无非是外立面好看点、电梯配的好一点、还要食堂和班车”。
但如果要按照“摊大饼战略”，从零星商务需求开始，势必整体开发里，要有局部做出针对性。
之前讨论过的联合办公话题，最重要的是交通方便。
如今逆向思维一下：因为交通不方便是现实，能避轻的也就是就近商务需求，或者说是简陋版的产城融合吧。
又因为收纳零星商务需求，个人创业者或作坊或工作室，都不需要太多的办公面积，给予租金主导的授意之下，【市郊联合办公】进行小面积地尝试，也就有了逻辑支撑。
市郊的产业园里，辟出1000㎡做联合办公（或者就做相对降维的“工位办公区”），吸纳就近的第一波入驻，并形成真人样板区域，这不是借鸡生蛋的营销整合么？
当然，这个比例绝对要控制好，园区的主体的确还是“高低配”，以树立园区形象的高层商务楼，辅以部分提升调性的低密度产品，这是大方向，不颠覆。
建议那些坐在办公室和数据谈恋爱的市场砖家们，有空去接一下地气。
上海市郊有大量的空置面积，也有大量的“卖不掉也租不掉”，有些苦苦经营十年有余，这些看着同行大发住宅横财的产业地产经营者，心中别有一番滋味。
而在这些市郊的产业园区里，蕴藏着大量待解的锁，能解决应用题的才是专家，其他都是书呆子。
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