随着房地产业的发展，房地产成为银行对外贷款最常见的抵押物。债务人不履行债务时，银行有权对抵押财产进行折价或拍卖、变卖财产优先受偿。所以，抵押物的价值往往很大程度上决定着债权的价值。
2017年9月，《金融不良资产评估指导意见》正式出台，初步建立了不良资产评估方法体系。那么，实际操作中，房地产作为抵押物，有哪些评估方法，适用什么范围，又存在什么风险？
房地产抵押物评估方法
作为抵押物的房地产类型有很多种，不同类型有不同的评估方法，但总的来说遵循公平、公正、严谨的原则。
房地产抵押物常用的估价方法有4种：成本法、市场法、收益法、假设开发法。
一、成本法
成本法是通过求取抵押物在某一估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，来估算抵押物的客观合理价格。也就是说。抵押物价值=房地产重新构建价格-折旧价值。
其本质是抵押物的重新开发建设成本，重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他费用及利息、利润的合理确定等因素。
二、市场法
市场法是指将抵押物与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。
其本质是以房地产的成交价为导向来估计抵押物的价值，重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性、修正过程中是否体现了抵押物与比较案例的价格影响因素，且进行了合理的修正。
三、收益法
收益法是预计抵押物未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算抵押物的客观合理价格或价值，预测抵押物的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值（价值转换）来求取抵押物价值的方法。
其本质是将抵押物的未来预期收益作为基础进行评估，重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定等问题。
四、假设开发法
假设开发法是根据抵押物的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其本质上是成本法的一种倒算，通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本，这就需要重点关注未来开发模式的设定、未来开发价值的确定及续建成本的核算等。
一般认为，成本法估价结果偏低，收益法、市场法估价结果偏高，基于谨慎的原则，成本法是大多数评估机构的首选。
各类评估方法的适用范围
一、完全产权的房地产抵押物
完全产权房，也叫百分之百产权，是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者对房地产拥有的全部支配权利：所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权等。普通商品房、二手商品房、自建自营的工厂、饭店等，都属于完全产权的房地产。
对这类抵押物进行评估时，建议以市场法作为主要方法，以成本法和收益法作为辅助手段，来评估抵押物的价值。
对于以出让方式获得的土地使用权为抵押物的，建议采用假设开发法。
二、不完全产权的房地产抵押物
不完全产权房权利人只拥有房屋产权，却不拥有出让土地使用权。社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房等属于这一类。
对这类抵押物进行评估时，建议选择下列方式之一：市场狭小的、特殊的房地产，可以直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产，可以先评估在出让土地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。
三、部分房地产
这类抵押物指的是“不完整”的房地产，比如，某栋房地产里的某套、某办公楼的某层。
这些抵押物进行评估时，建议使用成本法和收益法，同时要明确它在整体房地产中的作用，是否可以单独变现。
四、在建工程
在建工程，指企业资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程的抵押不同于完全产权的房地产抵押，法律关系较为复杂，不确定因素较多，其建设过程会由于各种因素的影响而处于不稳定的状态。
对这类房地产进行评估时，可选用成本法和假设开发法。
五、乡（镇）、村企业房地产
这类抵押物，由于市场流动性相对较小，所以建议采用成本法或收益法。同时，评估时应注意土地用途和性质。
房地产抵押物评估风险
一、房地产泡沫引起的市场法偏差
市场法的本质是以类似房地产的市场成交价为导向。然而，当前市场环境下，房地产泡沫较为严重，估价结果很可能产生较大偏差。当房地产市场过热、交易价格哄抬过高，评估出来的价格也必定高于真实价值。一旦市场回归理性，将会产生较大的金融风险。
二、抵押物选择不当引起的价值偏差
选择抵押物时，要确保合法、有效。按照《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产；依法不得抵押的其它房地产。
以不合法的抵押物作为抵押物，会导致抵押权无法实现，那么，抵押物实际变现价不仅可能远低于评估价，更可能无法变现。
其实，虽然各种评估方法不尽相同，但成熟的房地产市场环境下，得出的评估价格应该基本相同或相近。评估者应该根据市场变动，合理地选取评估方法。必要时，可选用3种以上方法进行评估，综合比较取值，得出最客观的抵押物价值。
参考文献：
【1】张莹洁，房地产抵押评估的评估方法问题
【2】张光波，金融风险与房地产抵押评估
【3】刘薇 曹守顺，房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析
【4】崔太平，房地产抵押估价实务探析
【5】丁宁，金融机构信贷业务中如何防范房地产抵押物评估风险
图片来源：百度图片
联系客服
