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随着地产开发行业战况愈演愈烈，片区开发开始进入大众视野，片区开发并不是近年来兴起的新鲜词汇，多年来片区开发的模式已经不断升级革新，本文对时下最热的几种模式进行分析。
一
模式概述
产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。主要分为总部综合体和产业综合体两类。
总部综合体：是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。
产业综合体：集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。
特色小镇发源于浙江，2014年在杭州云栖小镇首次被提及，特色小镇是在新的历史时期、新的发展阶段的创新探索和成功实践。
特色小镇建设特色性体现主要表现为产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构；功能上实现“生产”+“生活”+“生态”，形成产城乡一体化功能聚集区；形态上具备独特的风格、风貌、风尚与风情；机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新模式。
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。
2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。
文旅地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。消费升级背景下，文旅地产代表着一种新的生活方式。目前国内的旅游地产主要分为四大类型：主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。
二
盈利模式
不同于普通住宅、商业性质的单一销售、运营模式，片区开发往往包含较复杂的多层次盈利模式：
常见的盈利模式为一下几种：
（1）销售物业：
我国产业地产目前后期的运营盈利空间较小，房地产开发和销售的利润至今仍是产业地产开发最重要的利润来源。许多产业地产商在项目开发中多设置一定比例的可出售物业，通过销售物业来先期获取回报。
（2）产业搭住宅地，住宅反哺：
举例来说，万达以政策性低价掠地，以商业广场的高人气高价卖房。商业广场虽然自持，运营能力下降的或者根本无法盈利的，已经打包售出。华侨城以旅游提升人气品质，以住宅反哺旅游，因为据说游乐场大多也是亏的。
碧桂园的科技小镇，恒大的研究院，无非就是住宅反哺模式，核心就是抓住政府诉求，住宅捆绑产业，低价获取住宅地。
（3）招商奖励：一些地方政府对企业招商引资的产业按照落地投资额进行补偿，给予招商引资奖励费。
（1）政策性资金：对于旧工业区、旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补贴。
（2）基础建设收益：这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。
（3）项目运营收益：门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是长久运营小镇的收入来源。
（4）地产收益：通过特色小镇政策获得土地是不少地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。
（1）创意休闲农业盈利：此模式的核心在于从田园综合体项目的经营上获取最大的利润。主要从亲子文化打造、养生健康、养老文化等几方面引入打造。这就要求在田园综合体项目的经营上不断推陈出新，将创意休闲农业融入到项目的开发上来，实现基础设施与服务水平的不断提高，满足游客休闲度假的需求。
（2）品牌增长盈利：经营者需要依靠高质量的农业休闲旅游及地产产品来打造自身品牌，重视品牌的价值。在成功塑造品牌后，不断延长品牌的产品线，让品牌的影响不断扩大，从而实现品牌附加值的全面盈利。
（3）共享客源盈利：在项目的经营过程中，要充分发挥地区内其他旅游景点的优势，积极与周边旅游项目及景点合作，推行联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益 。
（1）大盘：文旅地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。因此，做文旅地产要做好大盘长期开发的准备。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。
（2）大配套：有价格测试表明，五星级酒店、高尔夫球场等高端对项目升值的带动作用可以达到30%左右。文旅地产五大功能配套包含：住宿（星级酒店）、观景、购物（主题商业及特色购物）、休闲（高尔夫球场、俱乐部）、特色体验。
（3）大资源：文旅地产通常有自然、嫁接商务两类资源可以重点挖掘利用。自然景观资源不需多加赘述，嫁接商务资源主要是指会议的驱动，结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，从而对文旅地产项目形成长期利好。
（4）大内涵：例如植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，例如西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。
（5）大整合：承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。
（6）大蓄客：相对城市住宅而言，文旅地产绝对属于窄众客群，文旅地产蓄客必将是全国范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。还需深挖老客户资源，通过老带新或重复购买支撑长期销售，进而解决长期续销的问题。
（7）大运营：文旅地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。因此，需要将长期运营视为文旅地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
（8）大布局：文旅地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，文旅地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。
片区开发往往承载着区域形象、税收、就业等各方面的重担，片区开发的成功需要多方面的合作和联动，中国的城镇化经历了大城市的扩张后进入下一阶段，相信在未来，片区开发的模式或将在城市发展中发挥更大的作用。
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