第六节 固定资产及投资性房地产
考点一、固定资产的概念和分类
（一）固定资产的概念
固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：
(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；
出租房屋 投资性房地产
出租设备 固定资产
(2)使用寿命超过一个会计年度。
两个特征：
第一，企业持有固定资产的目的，是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理的需要，
而不像商品一样为了对外出售。
第二，企业使用固定资产的期限较长，使用寿命一般超过一个会计年度。
精装住房送家具问题：
一是固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
（二）分类
1. 按固定资产的经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产.
2. 固定资产的经济用途和使用情况等综合分类：
①生产经营用固定资产，
②非生产经营用固定资产，
③租出固定资产(指在经营租赁方式下出租给外单位使用的固定资产)；
④不需用固定资产，
⑤未使用固定资产；
⑥土地(指过去已经估价单独入账的土地)；
⑦融资租入固定资产(指企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内，应视同自
有固定资产进行管理)。
解释：
（1）经营租出与融资租入
建筑公司租入塔钓车---经营租入不属于企业资产；（短期租入）
融资租入：（长期租入）
（2）土地(指过去已经估价单独入账的土地。)
因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。
企业取得的土地使用权，应作为无形资产管理，不作为固定资产管理)，
【考查方式】
1.判断： 不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，确认为单项固定资产。
2.经营租出与融资租入的资产作为企业资产？
3.土地。
【例题1?2008判断题】固定资产的各组成部分具有不同使用寿命、适用不同折旧率的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。（ ）
【答案】 √
考点二、取得
1.外购固定资产
外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
企业为增值税一般纳税人，则企业购进机器设备等固定资产的进项税金不纳入固定资产成本核算，可以在销项税金中抵扣。
【例题改编】
甲公司用银行存款购入一台需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备买价为200 000元，增值税额为34 000元，支付运输费10 000元，支付安装费20 000元，专业人员服务费10 000元，甲公司为增值税一般纳税人。
(1)购入进行安装时：
借：在建工程 210 000
应交税费—应交增值税(进项税额) 34 000
贷：银行存款 244 000
(2)支付安装费、专业人员服务费时：
借：在建工程 30 000
贷：银行存款 30 000
(3)设备安装完毕交付使用时，确定的固定资产成本=210 000+30 000=240 000(元)
借：固定资产 240 000
贷：在建工程 240 000
【例题】
甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设备A、B、C，共支付款项l00 00万元，增值税额l7 00万元。包装费75万元，全部以银行存款转账支付，假定设备A、B、C均满足固定资产的定义及确认条件，公允价值分别为4500元、3850万元、l650万元。不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人。
规定：以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
(1)确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费：
10000+75=10075(万元)
(2)确定设备A、B、C的价值分配比例。（公允价值总额10000）
A设备应分配的固定资产价值比例为:
4500/(4500+3850+1650)×100％=45％
B设备应分配的固定资产价值比例为:
3850/(4500+3850+1650)×l00％=38.5％
C设备应分配的固定资产价值比例为:
1650/(4500+3850+1650) ×100％=16.5％
(3)确定A、B、C设备各自的成本：
A设备的成本为l00 75×45％=4533.75(万元)
B设备的成本为l00 75×38.5％=3878.875(万元)
C设备的成本为l00 75×16.5％=1662.375(万元)
(4)甲公司应作如下会计处理：
借:固定资产—一A设备 4533.75
—一B设备 3878.875
—一C设备 1662.375
应交税费——应交增值税(进项税额) 1700
贷：银行存款 ll775
2. 自行建造固定资产
(1)自营工程
【例题】
某企业自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为l00 000元，增值税税率17％，工程人员应计工资l00 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。
购入工程物资时：
借：工程物资 585 000
贷：银行存款 585 000
工程领用工程物资时：
借：在建工程 585 000
贷：工程物资 585 000
工程领用本企业生产的水泥，确定应计入在建工程成本的金额为：
80 000+100 000×17％=97 000(元)
借：在建工程 97 000
贷：库存商品 80 000
应交税费_应交增值税(销项税额) 17 000
分配工程人员工资时：
借：在建工程 100 000
贷：应付职工薪酬 100 000
支付工程发生的其他费用时：
借：在建工程 30 000
贷：银行存款 30 000
工程完工转入固定资产：
585 000+97 000+100 000+30 000=812 000(元)。
借：固定资产812 000
贷：在建工程 812 000
(2)出包工程
这种方式下，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。
【例题】
甲公司将一幢厂房的建造工程出包给丙公司承建，按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款600 000元，工程完工后，收到丙公司有关工程结算单据，补付工程款400 000元，工程完工并达到预定可使用状态。
(1)按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时
借：在建工程 600 000
贷：银行存款 600 000
(2)补付工程款时
借：在建工程 400 000
贷：银行存款 400 000
(3)工程完工并达到预定可使用状态时
借：固定资产 1 000 000
贷：在建工程 l 000 000
【考查方式】
1.判断、计算：进项税额税金；
2.单选计算：多项没有单独标价的固定资产；
3.自营建筑物领用材料与产品的区别；
4.出包工程的结算账户；
5.外购、自营工程的账务处理。
【例题2?多选题】企业自建仓库一座，发生下列费用，应通过“在建工程”核算的是（ ）。
A、领用工程物资260000元
B、支付工程人员工资 35000元
C、达到预计使用状态前的工程借款利息支出12000元
D、支付工程物资增值税的进项税9000元
【答案】ABCD
【例题3?多选题】下列应当计入固定资产（设备）入账价值的有（ ）．
A．包装费 B．安装成本
C．该固定资产增值税的进项税 D．专业人员服务费
【答案】ABD
【例题4?2009判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（ ）
【答案】√
考点三、固定资产的折旧
（一）影响折旧的因素与范围
1.影响折旧的因素
(1)固定资产原价，是指固定资产的成本。
(2)预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期
状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
(3)固定资产减值准备，是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。
=应计提折旧额
(4)固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期问，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
2.计提折旧范围
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
(1)已提足折旧仍继续使用的固定资产。
(2)单独计价入账的土地。
注意：
(1)固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧，当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。
(2)固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧，提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。
(3)已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
（二）方法
1. 年限平均法
【例题】
甲公司有一幢厂房，原价为5 000 000元，预计可使用20年，预计报废时的净残值率为2％。该厂房的折旧率和折旧额的计算如下：
年折旧率=（1-2%）/20=4.9％
月折旧率=4.9％/12=0.41％
月折旧额=5 000 000×0.41％=20 500(元)
年折旧率=(1一预计净残值率)/预计使用寿命(年)
月折旧率=年折旧率÷l2
月折旧额=固定资产原价×月折旧率
特点:将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。
2. 工作量法
【例题】
某企业的一辆运货卡车的原价为600 000元，预计总行驶里程为500 000公里，预计报废时的净残值率为5％，本月行驶4 000公里。该辆汽车的月折旧额计算如下:
单位里程折旧额=60000* (1-5％) /500 000公里=1.14(元／公里)
本月折旧额=4 000公里×l.l4=4 560(元)
3.双倍余额递减法
双倍余额递减法是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的余额和双倍的直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法。
【例题】
某企业一项固定资产的原价为l 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。
按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：
第1年应提的折旧额=1 000 000（年初） * 40％=400 000(元)
第2年应提的折旧额=(1 000 000—400 000)*40％=240 000(元)
第3年应提的折旧额=(600 000一240 000)* 40％=144 000(元)
从第4年起改用年限平均法(直线法)计提折旧。
第4年、第5年的年折旧额= [(360000-144000)-4 000]/2=10 6000(元)
每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。
4. 年数总和法
【例题】
某企业一项固定资产的原价为l 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。
年数总和法又称年限合计法，是指将固定资产的原价减去预计净残值后的余额，乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额。
分数的分子代表固定资产尚可使用寿命（从年初计算），分母代表预计使用寿命逐年数字总和。
（三）分录
固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。
自行建造固定资产过程中使用的固定资产----在建工程
基本生产车间---制造费用
管理部门---管理费用
销售部门---销售费用
经营租出的固定资产---其他业务成本
【例题改编】
某企业采用年限平均法对固定资产计提折旧。2007年1月份根据“固定资产折旧计算表”，确定的各车间及厂部管理部门应分配的折旧额为 一车间l 50万元，二车间2 40万元，三车间3 00万元，厂管理部门50万元、经营租出固定资产折旧10万元。
借：制造费用——一车间 150
——二车间 240
——三车间 300
管理费用 50
其他业务成本 10
贷：累计折旧 750
【例题改编】
乙公司2007年6月份固定资产计提折旧情况如下：
一车间厂房计提折旧380万元，机器设备计提折旧450万元;
管理部门房屋建筑物计提折旧650万元，运输工具计提折旧2 40万元；
销售部门房屋建筑物计提折旧320万元，运输工具计提折旧263万元。
当月新购置车间机器设备一台，价值为540万元，预计使用寿命为l0年，该企业同类设备计提折旧采用年限平均法，净残值为0。
当月出售车间机器设备一台，价值为480万元，年折旧额为48万元。
2007年6月
借：制造费用——一车间830
管理费用 890
销售费用 583
贷：累计折旧 2303
2007年7月
增加:540/10年/12月=4.5万
减少：48万/12月=4万
借：制造费用——一车间830.5
管理费用 890
销售费用 583
贷：累计折旧 2303.5
【考查方式】
1.多选、判断：折旧因素、空间范围、时间范围、尚未办理竣工决算的处理；
2.单选、计算：折旧的计算；
3.分录：计提折旧的处理。
【例题5?单选题】下列不应计提折旧的固定资产是( ).
A.融资租入的固定资产 B.经营租出的固定资产
C.当月增加的固定资产 D.当月减少的固定资产
【答案】C
【例题6?单选题】某公司在用固定资产原值2月28日为200万元，3月5日增加100万元，3月20日减少80万元，3月25日减少20万元。3月底计算成本时，提取折旧的固定资产原值为( )万元。
A.200 B.300 C.100 D.100
【答案】A
【例题7?2007单选题改编】某企业于2009年10月31日购入一项目固定资产，其原价为300万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。2009年度该项目固定资产应计提的折旧额为（ ）万元。
A．39.84
B．20
C．120
D．80
【答案】B
【解析】300×2/5 /12 ×2=120/12 ×2=20（万元）
如为2010年度：
前10个月：300×2/5 /12 ×10=120/12 ×10=100（万元）
后2个月： （300-120）×2/5 /12 ×2=12
【例题8?2007多选题】下列各项固定资产，应当计提折旧的有（ ）
A.闲置的固定资产
B.单独计价入账的土地
C.经营租出的固定资产
D.已提足折旧仍继续使用的固定资产
【答案】AC
【例题9?2007多选题】下列各项,影响固定资产折旧的因素有（ ）。
A．预计净残值
B．原价
C．已计提的减值准备
D．使用寿命
【答案】ABCD
【例题10?2007判断题】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产、待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（ ）
【答案】×
【例题11?2009多选题】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（ ）。
A.提前报废的固定资产不再补提折旧
B.固定资产折旧方法一经确定不得改变
C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧
D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧
【答案】AC
【例题12?2008计算题改编】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2009年发生固定资产业务如下：（原：尚未实行增值税转型，删除）
（1）1月20日，企业管理部门购入一台不需安装的A设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为550万元，增值税为93.5万元，另发生运输费4.5万元，款项均以银行存款支付。
（2）A设备经过调试后，于1月22日投入使用，预计使用10年，净残值为35万元，决定采用双倍余额递减法计提折旧。
（3）7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税为102万元，另发生保险费8万元，款项均以银行存款支付。
（4）8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费7.65万元。B设备于8月25日达到预定使用状态，并投入使用。
（5）B设备采用工作量法计提折旧，预计净残值为35.65万元，预计总工时为5万小时。9月，B设备实际使用工时为720小时。
假设上述资料外，不考其他因素。
要求：
（1）编制甲企业2009年1月20日购入A设备的会计分录。
（2）计算甲企业2009年2月A设备的折旧额并编制会计分录。
（3）编制甲企业2009年7月15日购入B设备的会计分录。
（4）编制甲企业2009年8月安装B设备及其投入使用的会计分录。
（5）计算甲企业2009年9月B设备的折旧额并编制会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【答案】
（1）借：固定资产 554.5 （550＋4.5）
借：应交税费—应交增值税（进项税额） 93.5
贷：银行存款 648
（2）554.5×2/10 /12≈9.24（万元）
借：管理费用 9.24
贷：累计折旧 9.24
（3）借：在建工程 608 （600＋8）
借：应交税费—应交增值税（进项税额） 102
贷：银行存款 710
（4）借：在建工程 7.65
贷：银行存款 7.65
借：固定资产 615.65
贷：在建工程 615.65
（5）（615.65－35.65）/50000小时×720＝8.352（万元）
借：制造费用 8.352
贷：累计折旧 8.352
考点四、固定资产的后续支出
固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
（一）更新改造支出
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。
【例题】
甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8 000万元(含发动机)，发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初，公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元，另需支付安装费用5.1 万元。假定飞机的年折旧率为3％，不考虑预计净残值和相关税费的影响。
(1)2009年初飞机的累计折旧金额为：8 000×3％×8=1920(万元)，将固定资产转入在建工程。
借：在建工程 6080
累计折旧 1920
贷：固定资产 8000
(2)安装新发动机：
借：在建工程 705.1
贷：工程物资 700
银行存款 5.1
(3)2009年初老发动机的账面价值为：500－500×3％×8＝3 80(万元)，终止确认老发动机的账面价值。
借：营业外支出380
贷：在建工程 380
（4）发动机安装完毕，投入使用。固定资产的入账价值为：
6080＋705.1－380＝6405.1（万元）。
借：固定资产 6405.1
贷：在建工程 6405.1
（二）修理支出
企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目，企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例题改编】 2009年6月1日，甲公司对现有的一台管理用设备进行日常修理，修理过程中应支付的维修人员工资为20 000元；对车间用设备进行日常修理，修理过程中应支付的维修人员工资为10 000元。
借：管理费用 30 000
贷：应付职工薪酬 30 000
【考查方式】
1.判断：替换部分的账面价值的处理；
2.判断：车间的修理支出；
考点五、固定资产处置
（一）处置科目
包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。
1.固定资产转入清理
2.应支付的相关税费
3.出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等
4.保险赔偿等的处理
5.清理净损益的处理
图示：清理账户
（二）分录
【例题】企业出售一座建筑物，原价2 000 000元，已使用6年，计提折旧300 000元，支付清理费用10 000元，出售收入为2000 000元，营业税率5%。编制会计分录如下：
1.固定资产转入清理：
借：固定资产清理 1 700 000
累计折旧 300 000
贷：固定资产 2 000 000
2.支付清理费用：
借：固定资产清理 10 000
贷：银行存款 10 000
3.收到价款：
借：银行存款 2000 000
贷：固定资产清理 2000 000
4.计算应交纳的营业税（2000 000×5%=100 000元）：
借：固定资产清理 10
贷：应交税费——应交营业税 10
5.结转固定资产清理后的净收益：
借：固定资产清理 19
贷：营业外收入——处置非流动资产净收益 19
（1）清理收入类型：
拆除的残料估计价值5 000元，材料已办理入库
借：原材料
贷：固定资产清理
材料变卖收入20000元存入银行。
借：银行存款
贷：固定资产清理
保险公司应赔偿款150万元
借：其他应收款
贷：固定资产清理
（2）处置结果
固定资产清理贷方余额----转为营业外收入
固定资产清理借方余额----转为营业外支出
【考查方式】
1.计算：固定资产清理的核算；
2.判断：清理收入计入固定资产清理的贷方；净收入转为营业外收入。
【例题13?2009单选题】某企业转让一台旧设备，取得价款56万元，发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元。假定不考虑其他因素，出售该设备影响当期损益的金额为（ ）万元。
A.4 B.6
C.54 D.56
【答案】A
考点六、固定资产清查
1. 固定资产盘盈
企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。
企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。
【例题】2009年1月丁公司在财产清查过程中，发现2008年12购入的一台设备未入账，重置成本为3万元(假定与其计税基础不存在差异)。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公司按净利润的10％计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。丁公司应作如下会计处理：
(1)盘盈固定资产时：
借：固定资产 3
贷：以前年度损益调整 3
(2)结转为留存收益时：
借：以前年度损益调整 3
贷：盈余公积——法定盈余公积 0.3
利润分配——未分配利润 2.7
2. 固定资产盘亏
【例题】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为1万元，已计提折旧0.7万元。
(1)盘亏固定资产时：
借：待处理财产损溢 0.3
累计折旧 0.7
贷：固定资产 l
(2)报经批准转销时：
借：营业外支出——盘亏损失 0.3
贷：待处理财产损溢 0.3
【考查方式】
1. 判断：盘盈的固定资产作为营业外收入是错误的。
2. 判断：盘亏的支出作为营业外支出。
【例题14?2007判断题】企业发生毁损的固定资产的净损失，应计入营业外支出。（ ）
【答案】对
【例题15?多选题】下列不通过“固定资产清理”账户核算的是（ ）
A、盘盈的固定资产 B、盘亏的固定资产
C、出售的固定资产 D、报废的固定资产
【答案】AB
考点七、固定资产减值
固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
【例题】2009年12月31日，丁公司的某生产线存在可能发生减值的迹象。经计算，该机器的可收回金额合计为l23万元。生产线原值为280万元，按10年计提折旧，已计提折旧5年，净残值为0，按照直线法计提折旧。以前年度未对该生产线计提过减值准备。
计算固定资产账面价值＝280－280/10×5=140(万元)
计算固定资产减值准备＝140－123＝17(万元)
借：资产减值损失——计提的固定资产减值准备 17
贷：固定资产减值准备 l7
固定资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。
【考查方式】
1.计提的分录；
2.不得转回的规定。
【例题16?2008多选题】下列资产减值准备中，在符合相关条件时可以转回的有（ ）。
A．坏账准备 B．存货跌价准备
C．无形资产减值准备 D．固定资产减值准备
【答案】 AB
【例题17?2009单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（ ）万元。
A.120 B.160
C.180 D.182
【答案】A
【解析】（200-20）/10年=18万；200-18=182万
考点八、投资性房地产范围与计量
（一）范围
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（出租的房产、地产、增值地产）
已出租的建筑物
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的三个特点：
1.（已）
计划出租但尚未出租的土地使用权（×）
以备经营出租但尚未出租的空置建筑物（√）
2. （出租的）
自用的建筑物、土地使用权（×）
销售的---作为存货的房地产----房地产公司（×）
经营出租的从租赁期开始日（√）
3.拥有的
经营租入再经营租出的（×）
按国家规定认定的闲置土地（×）
【例题】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期10年。1年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取租金差价，租期5年。
【例题】三者合一：某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。
开发商一栋楼，一层商铺出租，2-10层自用，11-20层出售。
（二）初始计量及后续计量模式
1.初始计量：与固定资产相同=应当按照其取得时的成本进行计量。
（1）外购：成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自建：建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
2.后续计量模式
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（三）账户
自用 出租
固定资产、无形资产---建筑物、土地使用权---投资性房地产
累计折旧-------------------------投资性房地产累计折旧（成本模式）
公允价值变动损益（公允模式）
其他业务收入
其他业务成本
【考查方式】
1.选择题，属于范围的有。
自营旅馆，出租给职工的宿舍。
2.判断题：计量模式的选择。
【例题18?单选题】下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。
A．已出租的建筑物
B．房地产企业持有并准备增值后出售的房屋
C．企业拥有并自行经营的旅店
D．以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
【答案】A
考点九、后续计量及处置
（一）成本模式下确认租金收入和减值
【例题】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为l 000万元，以前未计提减值准备。
(1)计提折旧
每月计提的折旧=1 200÷ 20÷12=5(万元)
借：其他业务成本 50 000
贷：投资性房地产累计折旧 50 000
(2)确认租金：
借：银行存款 60 000
贷：其他业务收入 60 000
(3)计提减值准备：
借：资产减值损失 l 000 000
贷：投资性房地产减值准备 l 000 000
结论：计提折旧、计提减值。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
（二）采用公允价值模式进行后续计量
【例题】
甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1 000万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为l 200万元。当月取得租金收入50万元存银行。甲企业采用公允价值计量模式。
(1)2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租
借：投资性房地产—一成本 1000
贷：开发成本 l000
(2)2008年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
（3）取得租金收入存银行
借：银行存款 50
贷：其他业务收入 50
结论：采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。
（三）变更
1. 计量模式一经确定，不得随意变更。
2. 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
3. 己采用公允价值模式计量的投资房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
考点十、投资性房地产的处置
1. 采用成本模式计量的投资性房地产的处置---投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备
【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为l5 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧l 000万元。假定不考虑税费等因素。
(1)收取处置收入
借：银行存款 l5000
贷：其他业务收入 l5000
(2)结转处置成本
借：其他业务成本 l3000
投资性房地产累计折旧 l000
贷：投资性房地产——写字楼 l4000
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置---公允价值变动损益
【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为l5 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12 000万元，公允价值变动为借方余额l 000万元。假定不考虑营业税等税费。
(1)收取处置收入
借：银行存款 15 000
贷：其他业务收入 l5 000
(2)结转处置成本
借：其他业务成本 13 000
贷：投资性房地产——××写字楼(成本) 12 000
——××写字楼(公允价值变动) 1 000
(3)结转投资性房地产累计公允价值变动
借：公允价值变动损益 1 000
贷：其他业务成本 1 000
【考查方式】
1.判断：计提折旧与减值；
2.判断：模式变更；
3.分录：成本模式租金收入与成本的分录；公允模式公允价值变动的分录。
【例题19?判断题】企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销，减值时还应计提减值准备。（）
【答案】×
【例题20?单选题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2009年6月30日，该建筑物的公允价值为508万元。2009年6月30日应做的会计处理为（ ）。
A.借：其他业务成本 12.5
贷：累计折旧 12.5
B.借：管理费用 12.5
贷：累计折旧 12.5
C.借：投资性房地产 2
贷：公允价值变动损益 2
D.借：公允价值变动损益 2
贷：投资性房地产 2
【答案】D
【例题21?单选题】下列有关甲公司对投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。
A．对于投资性房地产的后续计量可以部分采用成本模式部分采用公允价值模式进行后续计量
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C．建造过程中发生的非正常性损失，计入建造成本。
D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D
