之所以把2014年看作变革元年，是基于三个标志性事件：
其一，中国由新房市场主导的阶段迈入二手房市场趋势性上升的存量房时代，这是一个基础性变化。
其二，中国移动互联网用户超过PC用户，移动互联时代的来临意味着互联网对传统行业的改造从标准化商品过渡到非标准化服务，互联网从虚拟世界进入现实世界，开始提供线下真实生活场景中的各种服务。在这个大趋势之下，移动互联网对房地产服务的改造则刚刚开始，真正的裂变尚未出现。
其三，行业规则的重建，表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的曙光初现。2014年以来，我们已经看到不同商业模型之间的界限开始变得模糊，经纬分明的鸿沟不复存在，传统经纪公司越来越互联网化，互联网公司越来越经纪公司化，媒体公司越来越电商化，彼此之间相互渗透，原本定位不同、差异明显的玩家突然出现在同一个战壕中，竞争更加激烈，未来将是一场恶战。2014年这场战争的主角是公司与公司之间，2015～2016年将演变成公司与平台之间、平台与平台之间的血拼。2016年之后，我个人判断，格局既定，各归各位，新规则确立，存量房市场的黄金时代大步向前。
从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这4个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平，分别达3倍和1.9倍。
再看中国，2013年，尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看，据测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。
尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二手房市场的全面爆发是大势所趋。
那么，存量房时代的来临意味着什么呢？
市场供需双方的力量更加均衡。在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需要3年甚至更久，因此，新房供给往往滞后于需求的变化，无法与需求同步调整，需求弹性远远大于供给弹性导致供应端的开发商在产业链上处于绝对的话语权。一个自然结果是消费者的弱势和代理商的弱势，前者表现为房价上涨，后者表现为代理费率下降。
然而，在二手房主导市场供给的阶段，供给端与需求都十分分散，没有谁可以垄断供应，因此，供给弹性与需求弹性将更为一致，在这种情况下，如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击，房价很难出现趋势性上涨或下跌，房价的调整将更加频繁，更加短期，但波幅更小且双向波动，也正是基于此，消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此外，存量房时代的住房需求多以自住为主，且集中在老旧中心城区，基于自住的需求必然会更加关注房屋地理信息、通勤信息和邻里信息，这时房子是一个家，不是钢筋水泥，不是投资品，所以房屋交易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且，自住并不一定直接购买，租房和买房之间的替代性在这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短，信息交互的次数更频繁，对信息需求进一步上升。
交易平台的诞生必须具备的前提条件就是交易双方力量相对均衡且足够分散。随着新房市场逐步过渡到买方市场，开发商的力量趋弱，消费者力量趋强，这为新房交易平台的产生提供了条件，这也是2014年房多多、好屋中国、吉屋网等渠道电商崛起的大背景。在存量房市场，基于买卖双方更加分散的特点，则会出现更大的交易平台。
更进一步分析：在新房市场，2014年之前，并非出现真正意义上的交易平台，当时，媒体电商是普遍形式，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，互联网公司不过是开发商的广告平台。曾经十分流行的各种电商产品如搜房卡等虽然有所创新，但仍未脱离工具化的窠臼，它们存在的意义类似于Pre-ipo的定价机制，在开发商开盘预售之前，通过售卡的形式揭示市场冷热，帮助开发商合理定价，如果一个盘只有100套房，但是卖出去200张卡，开发商自然可以据此定更高的价格。
然而，在2014年的市场，由于市场相对低迷，去化周期和购房周期延长，传统的代理公司无法有效拓客，传统的媒体广告效果也十分有限，自然来客越来越少，在这种市场结构下，才催生了一、二手联动的渠道整合平台，同时由于团购费的机制创新解决传统代理无法解决的快速结佣问题，这些平台迅速增长。如果只计算2014年房多多、好屋中国、吉屋网这三家的交易额，总和或将超过4000亿，占新房市场总体交易额的比例大概在7%左右，预计2015年，三家合计的市场份额将超过15%。
在二手房市场，目前同样没有出现真正的交易平台，搜房和安居客等虽然为二手房公司或经纪人提供端口服务，但仍未真正切入交易，或者说对交易的掌控力远远不够。
传统中介公司虽然参与交易，但是仍然没有完成从公司向平台的转换。考虑到二手房市场的复杂性和经纪人不可或缺这一特点，平台的崛起过程必然是一个从轻到重，再从重到轻的双重演变。
无论是未来要做开放平台的链家，还是目前走合伙经纪人模式的Q房，未来成为平台的第一步必然是走向更“重”，在此基础上，实现垄断房源和公盘私客，然后逐步完成规则的制定和实施，最后才是平台化，实现从重到轻的终极转变。
考虑到艰难的转换过程，未来的二手房交易撮合平台的价值更大，而且一旦形成垄断，便难以被撼动，护城河足够深，估值自然会更高。可以预计，未来2～3年一定会出现一个或几个大型的区域性二手房交易平台，它不仅提供信息、撮合交易，而且还会提供以交易为中心的延伸服务等。以目前状况推测，3年之后的市场竞争格局中将会有一场新房交易平台与二手房交易平台的对决。
这个平台长什么样子呢？又会提供什么？
第一，平台提供的支持系统，就像城市会提供道路、水、电等公共设施一样，而不是去指导每个人的活动，它提供的是支持市民活动的支持性设施。
第二，平台建立的是一个具有自适应能力生态圈，它更像是生物，而不是一个机器。
第三，平台提供的一种标准化的语言体系，这是促成交易的基础语言，并能设立规则保证交易和支付能够执行，并确保物有所值。
第四，平台只提供基础性的公共服务。比如Facebook和亚马逊就像城市，只不过它们都是全球性的，没有边界的城市，它们创建平台，提供基础服务，维护秩序，提供客户评论和评价等。
平台需要平衡个体自由和公共利益。一个城市或平台，必须有些东西是公共的，不可能每个人都去修路发电，但是，为了公共利益，个体的自由必须受到一定程度的约束。与工业化管理的命令式规则不同，平台的规则往往是“你不能”，而不是“你必须”，因此，平台式规则是底线规则。
回到经纪行业的经纪人平台，什么是面向未来的互联式经纪人平台？以链家为观察对象，链家能否变成一座互联网时代的“服务城市”？
链家和大部分企业的管理类似，目前都相对偏向于流程化管理，把从委托到交易的第一个拆细、分解，强调管理的精细度和颗粒度，管理的导向是成交效率。我个人比较偏颇的看法，这种管理仍然属于工业化时代的管控体系，把这种方式用于强调灵活与互动的服务行业，长期来看未必合适。即使从效率角度看，这种管理也未必永远有效，因为这种流程管理类似于一条锁链，如果一步出错，则会形成叠加效应，一个小差错就容易对整个交易流程产生彻底的打击。互联网的平台管理架构应该是网络式，它是一张网，而不是一条链，核心是分散作用力，而不是分解，即使某个环节出错，体系仍然可以正常运转。
把企业化管理引伸到平台化管理，为经纪人提供基础性服务设施，是链家需要做的。为了实现这种平台化管理，链家需要提供的是公共基础设施，目标是让经纪人的工作更爽，最终是让用户获得最好的服务体验。这种公共设施应当包括便于经纪人作业的各种系统工具，房源、客源、交易系统等，这些系统的作用在于让经纪人成为快速响应用户需求的“生物”，而不是按流程办事的“机器”。
平台规则的设定从以交易为核心转身以服务为核心。经纪公司转型最常出现的问题就是把绝大部分创新力量放在寻找新的方法以获取房源、扩大交易；然后再剩下的创新力量放在怎么创新分成方式，切割佣金。
这些所谓的创新都是以交易为中心，以利润和成本为中心的工业化思维，目前中国经纪行业的一大乱象即反应在这个层面，各种提成办法、各种折扣方式层出不穷。
什么才是以服务为核心的平台规则？我想重中之重应该是在于信任、评价与反馈机制，导向是用户满意度，交易是自然结果。只有以服务和满意度为导向的交易是平台追求的目标。传统经纪公司的增信手段是品牌。目前，互联网化的平台在技术上已经可以实现经纪人行业的追踪和评价，平台通过设立“你不能”式的底线规则可以逐步形成客观的、面向用户的信用和评价体系，这才是核心。
从这个角度看，链家即将要落地实施的薪资体系、分佣办法以及积分定级体系，应该更多地着眼于用户服务质量和用户满足度，而不是简单的蛋糕分配。同时，链家针对经纪人的培训体系也可以考虑加入更多的服务元素。
佣金体系的设定从收入分配导向转向经纪人行为导向。佣金是经纪人服务的价格，价格是约束经纪人行为最有效的手段。核心原则是引导经纪人的行为，把他们导向用户所需要的服务上，而不是把业绩作为重要的基准。
数据驱动的经纪人平台应该是链家乃至整个行业的终极生态。中国经纪行业的居间性质和经纪人的媒人角色决定了交易过程就是一个讨价还价的过程，加之卖方不太了解市场变化，买方不知道如何定价，每一笔交易都不存在所谓合理的价格，所以经纪人需要穿梭于买卖双方不断撮合，这是个漫长的心理博弈过程。
这种情况有没有可能改变？唯一的出路也许就在于基于数据的客观分析，如果通过足够多的交易数据可以找出一个房价的平均数，围绕平均基准的谈判就会变得容易，匹配效率就会变得更高，只有基于数据的谈判成本才会降到最低，也才能让买卖双方满意。
经纪行业最终的出路其实就在于数据的逐步积累上，借此让一切变得更加透明。（完）
接。
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