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园区的招商流程及策略
招商引资是一项涉及全局和系统性的工程，它既涉及多个不同的方面和环节，又是一个各方面相互联系的整体。为达到预期目的，必须做好招商引资的策划和统筹。招商引资策划和程序要做到确立目标-广泛搜集各方面资料-制订各类方案-比较选择各类方案-方案的实施-方案实施后跟踪和反馈。做好招商引资的形象设计、宣传和推介、树立良好的区域形象和品牌。招商中的形象问题，归根结底是区域形象问题。随着招商引资区域竞争的日益激烈，招商中的形象问题也就显得十分重要。
加强招商引资项目的筹备、管理和评析
项目是招商引资的载体。各级政府必须搞好项目储备、切实做好项目前期工作，围绕各地产业发展导向、资源条件、发展需要，加强项目收集、筛选、加工、准备等基础性工作，精心选择、包装、储备一批招商项目，建立招商引资项目库，集中力量对建设条件成熟、市场前景广阔、预期效益好的项目进行论证包装，加强项目的动态管理，不断提出具有吸引力的招商引资项目，做到储备一批、推出一批、开工一批，确保吸引外来投资连续推进，使招商引资工作扎实有效，稳步推进。
项目的领域：在抓项目上，要围绕“一个中心，两大基地”的构想多动脑筋。根据既往的经验注意从以下10 个方面筛选项目：（1）现有企业技改项目；（2）优势产品扩张项目；（3）地方资源开发项目；（4）农业产业化项目；（5）产学研联合项目；（6）加工贸易项目；（7）服务产业项目；（8）基础设施项目；（9）盘活存量的项目；（10）民间自主开发的项目。
招商项目的管理必须要有与管理任务相结合的专职机构，规范操作行为，努力营造一种促进项目实施的软硬环境，使项目向洼地主动集聚；要真心实意为投资者服务的正确态度，为项目直接提供全方位的服务，切实保护投资者的利益；要完善项目管理运行机制，做到工作有章可循，有计划目标，有检查评比，考核奖惩等配套措施；从实际出发，因地制宜，采取现代管理手段，不断探索和完善招商引资项目管理的新办法。
对招商项目进行经济、社会与环境的综合评价是衡量招商引资成效的重要内容，是招商引资项目管理的一个重要组织部分。招商项目评析必须制定和掌握好原则方法，步骤和评价指标体系，并进行正反经验总结，充分认识招商形势，正确评价招商成果，进一步坚定招商信心，促进思想和理念的变革和创新，不断拓宽招商引资思路。
园区的两类基本运营模式
园区的运营与开发建议
产业园运营与房地产开发有莫大的关系，但又有着巨大的差别，由于前者投资运营的长期性，决定了运营者必须具备负责到底的产业服务，做有产业服务能力的“庄主”而不是卖完走人的“地主”。科技园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获得成功，运营管理这必须有产业服务的能力。在众多的园区类型中，专业园区对产业服务的要求更高。无论软件园、生命园、医药园还是环保园等等，园区必须配备熟悉该产业的人员进行管理。
对于当下部分房地产开发商要进入产业园开发的现象，政府仍然扮演着重要的角色。无论哪种形式，要做好产业园，开发企业必须要做成政府的抓手，跟政府保持紧密的联系。
提升园区运营效率的三要素
随着城市经济的发展，我国园区经济得到迅猛发展。园区发展已日益从过于依赖地理位置优势，发展到需要通过运营效率来增强园区价值能力的阶段。如何构建高效的组织架构、产业链条和服务集群，提升园区运营效率，是摆在中国各类园区面前的重要挑战，同时也是园区“二次创业”的关键瓶颈之一。
构建高效的管理模式和组织架构是提高园区运营效率的前提；园区运营管理模式和组织结构本身并没有什么优劣之分，而他们与园区环境的适配性才是决定园区运营效率高低，甚至是决定园区长期发展命运的根本。由于企业管理可以实现园区与企业保持实时信息沟通，进行充分的信息交流与共享，优化信息链管理，园区通过掌握企业的最新动态从而为企业提供差异性的服务。因此，随着市场经济的不断发展，在世界全球化和经济一体化的共同促进下，企业管理型将是未来园区运营模式的主要发展方向。
产业集群的构建是园区运营效率的关键。而园区能否形成明确的产业定位和功能定位，这是能否构建高效的产业链条的重要基础。产业集群是一种迄今为止所能明晰的、最经济、最有效率的产业空间组织形态，若产业集群缺乏明确定位，则会导致规模经济效率低下，从而制约园区经济和社会效应提升。
配套服务效率是园区运营效率的基本保障。在园区形成明确产业定位基础上建立合理的服务配套集群，将有效提升目标产业入驻后的发展效率。对于任何企业，没有高效率运作的保障，则无法在激烈竞争的现代市场保持竞争优势。在完善园区产业链的同时，给园区内的公司及机构提供完善、方便的服务设施，提高对园区的环境服务能力和资源整合能力，提升园区配套服务的集群化程度，是促进园区经营效率提高的保障。
无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
土地收益，园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。
房地产开发收益，就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
入园企业经营税收，政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
园区运营管理服务收益，包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
自投项目经营收益，有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
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